钓鱼台七号院 [钓鱼台七号院挑战暴利]
时间：2020-07-13 07:30:13 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
6月，中国最贵的公寓不再只有汤臣一品，还有北京城的钓鱼台7号院。 如果这是一场楼盘炒作，它可谓完美。钓鱼台7号院在开售两年后，仅用一周时间，就贴上了“国内最贵”、甚至“亚洲最贵”的标签闯入人们的视线。一切始于5月12日，钓鱼台7号院推出23套房源，其中3号楼售价30万元/平方米。
在国家加紧调控房价，发改委放话将对房价“反暴利”之际，钓鱼台7号院的天价公寓名震京城。
调控下的豪宅新贵
北京，阜成路南二街。63岁的卫兰在这里生活了40年。6月7日，正午的阳光没能照亮筒子楼的过道，黑暗中的卫兰说了句，“家里像个垃圾场”。其实，筒子楼外已是棚户区，垃圾围楼。
从卫兰家的厨房向北望去，百米开外矗立着四幢红砖大楼。最近，卫兰和老伴总抱怨着，这个京城最贵楼盘挡住了他们出行的老路，“那里以前叫做玉渊潭乡前庄子村”。2005年，搬迁后的村庄建起了一座楼盘――钓鱼台7号院（以下简称7号院）。
以黄金地段作为卖点的7号院，显然没有把南面这一片棚户区考虑在内，而是叫卖起棚户区以南的玉渊潭公园。7号院的楼盘介绍上写道，南距玉渊潭公园61公顷湖面仅80余米，坐望75万平米皇家园林，公园内水阔林丰鸟语，柳岸长堤石桥为景，楼台亭阁间有绿荫花卉，古典情调与咫尺湖光水色尽收眼底。
卫兰说，她从没想过，自己的邻居会是京城最贵的公寓。
出乎意料的还有7号院的傲人销售业绩。自2009年7月开盘以来，7号院一直领涨京城豪宅市场。据北京房地产交易管理网的数据显示，2009年8月18日，东钓鱼台家园（即钓鱼台7号院），总计售出房屋23套，成交均价7.28万元/平方米，赶超盘古大观7.1万元/平方米的价格，一举夺下京城“最贵楼盘”的称号。
随后5个季度，7号院稳居宝座。在2010年二季度商品住宅成交均价排名中，7号院排名第一，成交均价高达10.94万元/平方米。这一均价与2009年开盘时相比，涨幅高达50%。
5月12日，钓鱼台7号院推出的23套房源价格再创京城新高，其中3号楼均价为30万元/平方米。1、4号楼为20万元/平方米，2号楼则为18万元/平方米。
电影《大腕》中，一位住在精神病院的开发商滔滔不绝地向病友们描述着“不买最好，只买最贵”的理念。如今，7号院检验着它的可行性。据销售人员称， 小区共有106套公寓，目前已售出90%，可售房源仅剩10套。
4月底，发改委表态，“正在研究对商品住房领域实施反暴利规定，从而使得商品房价格能够保持在合理水平”。7号院的天价因此显得不合时宜。一些业内人士直指，30万元/平方米存在暴利。
面对质疑，北京市住建委市场处相关负责人回应，住建委从未审批过价格，“一房一价”政策只要求报备。7号院的销售人员则称：“30万元/平方米为最高可以销售的价格，实际上仅有一套1000平方米的楼王达到30万元/平方米；另外两套在售楼王价格每平方米十七八万元，其余普通房源价格在13万-16万元/平方米。”
政府的网站数据显示，截至5月底，7号院的成交均价突破11万元/平方米。但记者发现，与7号院相近的另一商品房楼盘成交均价是4万元/平方米。这意味着，当4万元能买到其他楼盘的1平米时，在钓鱼台7号院，你甚至买不到1平米的车位。因为，7号院的车位售价是4.5万元/平方米。
科研用地变身豪宅
开发商中赫集团的官网上，仅有潦潦几句话描述着7号院的过往，没有提及收购过程、收购价格，“2006年4月29日，中赫集团收购玉渊潭项目。”“2008年1月16日，玉渊潭项目正式启用‘钓鱼台7号院’名称。”“2009年7月21日，钓鱼台7号院项目开盘。”
7号院面世后，定位为“海淀区高端人文社区”，主打楼盘的黄金地段。7号院的地理位置确实“显赫”，西边、南边紧挨玉渊潭；北边是海军总医院、航天系统家属楼；东边则是军事用地。与此同时，7号院提供每户私人管家等一系列富人服务。
风景、资源和五星级的物业，这一切让天价看似物有所值。但是，事实上钓鱼台7号院存在着暴利的可能。
六建宿舍属于前庄子村管辖范围的南端。2005年，前庄子村面临征地拆迁。六建宿舍的每一个住户观望着百余户村民的拆迁，这其中包括卫兰。
卫兰说，当时，部队以“重点科研工程用地”的名义征地，千余名村民以6000-10000元/平方米的价格搬离村庄。根据北京市相关部门发布的数据，2005年，北京普通商品住宅均价6721元/平方米，二手房均价为4286元/平方米。
随后，记者在北京市住建委官方网站上查询到相关征地信息。在一则《国家重点综合科研项目公告》中称，“项目建设单位为北京市东钓鱼台建设项目部，项目性质为房地产开发类，项目东至玉渊潭路西红线，西至钓鱼台医院，南至玉渊潭公园，北至海军总医院南围墙”。公告由“北京海淀区拆迁科”发布，时间为2005年9月29日。
时隔不到半年，中赫置地将这片科研用地收入囊中。按照国家相关规定，2007年1月31日以前，军队土地可以以协议转让的方式转给地方，1月31日后所有需要有偿转让的军队空余土地都要执行招拍挂制度。中赫集团赶在“大限”前签约买下土地。
经记者查询，2008年中赫置地拿到了国土局和海淀区政府颁发的土地使用证书。这时，前庄子村已是出让地，可以建设住宅。
张树齐在建筑业摸爬滚打已有十余年，随着商品房的蓬勃发展，数年前他进入房产企业，运作项目开发。最近几个月，张树齐奔波在三亚等地“考察豪宅”，因为他负责的新项目也想借一把豪宅的东风。
张树齐介绍，楼盘开发的投入主要分为土地成本、建筑成本和运营成本。他分析7号院销售官网上的公开资料后认为，天价楼盘的建筑成本为8000元/平方米，“上下浮动10%-20%”。
张树齐说，7号院的建造和装修材料宣称为国际顶尖品牌，但除了电梯外，均未标明品牌名称，“一台原装进口三菱的最高配置不过200万，何况还能分摊到户。”
在张树齐看来，钓鱼台7号的装修并不奢华，没有防弹窗，市政供热水，而不是直接温泉入户。
综合卫兰和张树齐的说法，不难算出，钓鱼台7号院除去运营成本外，每平米的造价在2万元上下。由此推算，暴利确实存在。
著名品牌专家李光斗在接受媒体采访时，如是分析7号院的定价策略。“在车展上，与一辆3000万元的车相比，消费者会觉得几十、几百万元的车便宜。同样的道理，在30万元/平方米的房子面前，消费者就会觉得十几万元/平方米的房子是可以承受的。”
年轻的开发商
顺利拿下科研用地，成功改变土地性质，开发京城天价楼盘，开发商的背景让人好奇。今年年初，任志强在微博曝料，称宋丹丹老公赵玉吉是钓鱼台七号院的开发商。
赵玉吉曾任首都钢铁公司总经理、副董事长，中国国防物资总公司总经理，中国机电设备总公司总经理，一系列国企任职经历让人猜测中赫的国企身份。
但随着调查的深入，中赫置地的母公司中赫集团浮出水面。据北京市工商局网站的资料，中赫集团成立于2005年，是一家以矿业资源和房地产开发为主的集团公司。
中赫集团法人、董事长周金辉才是钓鱼台7号院的真正“大佬”。而处在风波中的赵玉吉早已在去年离职。
自2005年9月8日注册中赫集团以来，周金辉以法定代表身份在北京注册了一系列的公司，2006年7月、2008年1月、2009年11月，周金辉分别注册了中赫置地投资控股有限公司、中赫置地有限公司、北京赫华恒瑞房地产开发有限公司。此外，周金辉还注册了一系列与地产业务相关联的公司。
周金辉没有公开其个人信息，从不接触媒体，仅有业内人士曾做过如是描述：“这个企业的老板是河北人，背景比较深。”
目前，中赫集团旗下开发的项目有北纬40度、钓鱼台7号院等项目。但中赫集团通过各种形式收购这些项目，并没有在招拍挂市场拿过土地。
政府调查反暴利
5月27日下午，北京市民李斌接到7号院售楼处的电话，通知他次日的看房计划改期，“对方解释因部分业主办理入住，导致人手不足”。李斌未曾多想，但当他再次拨打预约热线时，电话已无人接听。
其实，北京市住建委会同地税局当天开始了对钓鱼台7号院的调查。6月2日，北京市住建委对外宣布，已限制该项目中23套被社会和媒体质疑定价过高房源的网签，要求该项目开发企业中赫置地投资控股有限公司暂停对外销售以上房屋。随后，北京市房地产交易管理网上，钓鱼台7号院5月12日推出的23套房源，已被标明“不可售”，并屏蔽其过往的销售信息。
“政府试图通过税收压缩7号院的暴利”，从事房地产十余年的赵娜道破其中的玄机，并向记者分析相关机构的调查内容。赵娜称，当一个楼盘的销售率超过85%时，地税部门可进入企业清算后，征收土地增值税；与此同时，如果楼盘投入使用后，国税部门可对企业征缴企业所得税。
当税务机关进入企业调查后，可取得施工账本进行清算，根据其成本核算利润。赵娜说，土地增值税将是此次调查的重点，因为目前国家规定，土地增值税税率最高可达到利润的60%，“也就是利润的三分之二被国家征收，这样的高税收足以压死一个中小企业”。
如今，重重保安把守在7号院外，院内的装修声不绝于耳。政府的调查似乎没有打乱7号院的脚步。但6月9日起，钓鱼台7号院销售官网撤掉百度的推广，并在原本的黑色背景官网上打上了耀眼的白字“网站正在维护中”。
政府的调查真让中赫集团害怕了，还是连调查都是一次躲过风口浪尖的举措？一切只能拭目以待政府承诺的“及时公布调查结果”。
（文中卫兰、张树齐、赵娜均为化名）
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