这个冬天会很冷:这个冬天会很冷的句子
时间：2020-03-29 07:39:59 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
距离2010年4月开始对房地产行业实施紧缩政策已过去了19个月，中国的房地产市场终于开始出现明显回落的迹象。 商品住宅投资或明显下滑 以史为鉴，房地产投资在未来一段时间会加快下滑。目前的局势与2007年2008年非常相似，当时房地产市场也因为政府收紧政策而经历了下滑期。2007年期间房地产市场的火爆促使房价飙升，而且房地产投资迅速增长。随后政府推出了一系列的紧缩政策。这些措施最终成功遏制房价的上涨势头。2008年4月交易量出现负增长；同年7月新开工面积同比下降，住宅投资同比增速从2008年6月的38.2％下挫至11月的10.6％。
中国房地产市场可能已经到达了与2008年4月类似的拐点；如果真是如此，2012年商品住宅投资将迅速回落。房屋销售和新开工面积等先行指标都给出了和2008年相似的走势。
估计2012年商品住宅投资将同比增长14％，这相当于过去十年来最低的年增长率(发生在2008年)。两位数增长仍是有可能的，因为预期目前作为房地产投资主力军的二／三线城市将继续城镇化进程。
虽然同比14％的增速看起来不算差，但有充分理由对房地产市场前景持谨慎态度。第一，相信2012年的下行风险超过了潜在的上升机遇，因为政策仍将从紧。第二，预期中的投资回落发生在非常高的基数基础上：2011年前10个月房地产投资同比增长34.2％，估计其中商品住宅投资增长了24.2％。
工业生产增速可能很快回落
房地产投资对钢铁和水泥等行业的生产非常重要。约三分之一的钢铁总需求来自房地产行业，房地产投资对钢铁生产有着非常明显的先行关系。
钢铁产量过去三年的猛涨在很大程度上是由于房地产热潮所致。
需要指出的是，房地产投资减少可能会对钢铁和其他相关行业造成非线性的影响。举个例子，当2008年4月房屋销售负增长时，钢铁生产有所放缓，但仍实现了两位数增长；但当新开工面积急剧下滑并最终在7月出现负增长时，钢铁生产增速从2008年5月的同比12，4％骤降至8月的1％。2008年9月中国出口同比增速还高达21％，因此钢铁生产的大幅减速并不能归咎于美国的金融危机。
实际上，目前的局势与2008年有些相似之处。房屋销售已经出现负增长，新开工面积增长率接近零。因此，10月钢材价格同比下降了10％，而钢铁产量增速从9月的16，7％降至10月的11，9％。已有一些钢厂出现亏损。未来几个月来自房地产行业的需求将进一步疲软，更多钢厂会亏损。如果是这样，钢铁产量和行业产量或会像2008年7月那样大幅下滑。如今房地产投资放缓对经济增长的影响可能会超过2008年，因为过去几年的房地产热提高了当前房地产行业在GDP中所占的份额。
除了房地产行业表现低迷以外，出口也会放缓增长――由于外需疲软(从PMI指数、零配件进口等指标来看)，市场普遍预期出口增速放缓。相信这会加大房地产投资放缓对2011年四季度和2012年一季度工业生产的非线性影响。
政策可能逐步放松
2008年9月雷曼兄弟破产后，中国大规模地放松了财政和货币政策，经济增速很快从一季度的同比6.6％反弹至二季度的8.2％及三季度的9.6％。如果未来六个月内经济增速跌破8％，政府是否会放松政策来阻止经济放缓?
我们相信当经济减速时会再次放松政策，但这次放松政策的节奏会更加循序渐进。目前的经济局势在几个方面与2008年时不同，因此当局可能不太愿意大幅度放松政策。
1.劳动力市场变得供不应求是最重要的差异。2008年时劳动力市场仍供大于求，例如城镇的求职／招聘比为100／98。此后劳动力市场状况发生了变化。到2011年三季度，求职／招聘比变为100／104，据报道很多地区都出现了用工荒。因此，中国经济增长放缓不一定会导致大规模失业潮的出现。
2.现在的通胀压力更高。2008年11月的通胀率仅为2.4％，而且主要是食品价格推动的。而现在的通胀率仍高于5％，并且在供给面因素的推动下通胀压力广泛存在。现在是结构性因素推高了通胀，因此限制了财政扩张的空间。
3.上一轮刺激措施带来的债务限制了政府放松政策的能力。信贷在过去三年里迅速扩张，其占GDP的比例从2008年四季度的121％提高至2011年二季度的146％。信贷扩张已经引发了对银行资产负债表可能遭受损失的担忧。进一步大幅放松只会让银行业和地方政府的问题愈演愈烈。
4.保障房建设从2012年二季度开始会重新提速，从而对经济增长起到支持作用。因此可以说已经采取了一些刺激措施，而且这不会扩大中央政府的财政赤字。
5.大规模放松政策的代价巨大。现在距离2008年出台4万亿刺激措施已过去了三年，刺激措施在短期和长期的利弊现在更加明显。过去几年的资本低成本和过剩流动性是导致房地产市场过热的部分原因。大规模放松政策可能有助于在短期解决经济放缓的问题，但却会提高长期风险，并让2012年以后的政策环境更加严峻。
中国人民银行在11月16日公布的《2011年第三季度中国货币政策执行报告》强化了我们的观点，即不会很快大幅度放松政策。该报告表示应该微调政策，但“当前经济增长趋稳是主动调控的结果”，而且因为潜在增长率正在降低，保持合理的增长水平有利于中长期的通胀调控以及经济的健康可持续发展。
预期2012年会在一定程度上放松对贷款的控制；如果一季度经济增速明显放缓，降低存款准备金率的可能性将提高。需要指出的是，政策放松对经济的影响存在时滞性。根据房地产市场的最新动向，相信2012年一季度GDP增速跌破8％的可能性已经增强，但一季度之后的经济增长仍会得到宽松政策和保障房建设的支持。
政策前景面临两大风险：
1.当局更快、更大幅度放松财政和货币政策，这会刺激短期增长，却会损害长期增长潜力；
2.政策仍然偏紧，新增贷款增长有限，这样的做法对长期经济有利，但必须忍受短期经济降速的痛苦。
两种情景都不能排除。因为政策已经在微调，而政策过度放松的风险超过政策持续从紧的风险。
作者为野村证券经济学家
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