商业地产逆势飞扬:逆势飞扬啥意思
时间：2020-03-22 07:23:44 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
限购、限贷、首套房首付提高……在一系列政策的严厉调控下，住宅地产遭遇寒冬，市场观望情绪浓厚，成交量呈现低迷。不少投资者受政策影响“望房兴叹”，转而进军更为稳妥的商业地产。一时间，商业地产变身楼市香饽饽，成为一条重要的投资渠道，有业内人士表示，中国商业地产将进入黄金十年。
随着国家对住宅地产市场调控力度的不断加大，大量房地产企业也开始投资转向商业地产。写字楼、公寓市场升温、购物中心涌现。专家分析认为，在调控政策影响下，部分投机性需求转向，由此催热了商业地产市场。一方面房地产企业需要“避风港”，另一方面地方政府需要资金弥补住宅用地的收入损失，这些都铺就了商业地产的温床。
“购买二套住房首付不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”的房产调控政策，直接扼杀了大部分住宅投资者的购买计划，使得不少人将投资目标转移到了商业地产。这其中，资金雄厚或纯粹为投资获利的购房者将重放在了写字楼和商铺上，而资金相对有限或投资自住功能兼顾的购房者则把重心放在了商住楼上。
商住楼，即土地使用年限为40年(部分50年)的商住两用公寓，这些公寓兼具居住及办公功能。新政的下达使得购买住宅的成本增加，但商业地产的首付资金一直是五成，且无论买多少套都不受限制，而商住楼投资门槛低，又可兼顾自住功能的特点，让其成为新政下许多住宅投资者转向投资商业地产的热门选择。
统计数据显示，1至10月，北京全市累计新增办公面积1086万平方米，10月份供应面积占全部的24.53％，成交金额环比上涨了，56.92％，成交价格环比上涨18.96％。10月份商铺地产成交面积环比9月上涨43.71％.
据称，从下半年至今，北京总计成交商业地块18例，总成交面积59.49万平方米，商业地块成交呈现稳中有升的趋势。另外，一线城市土地市场最活跃的也属于商业地块。根据北京统计局发布的数据，今年前10个月，北京写字楼和商业新开工面积共610.7万平方米，同比上涨104.4％。与此同时，住宅新开工面积同比上涨幅度仅为52.9％。
新政调控下，上海住宅市场一片萧条，商业地产则借机走出了独立行情，商住楼市场呈现出逆市行情。根据上海搜房网数据监控中心的统计数据，2011年6月，上海写字楼开盘6个，5个为商住楼，7月同样6个项目开盘，4个商住楼，8月1个商住楼开盘，9月10个项目开盘，8个商住楼；而至11月18日，在预计12月开盘的7个写字楼项目中，有5个为商住两用项目。
21世纪不动产的统计数据显示，截至10月末，上海市的商业地产存量连续三个月攀升至1028.6万平方米的年内最高峰。其中，商铺存量597.8万平方米，办公楼存量430.8万49.4％。
业内人士分析认为，纵观近十年来的房地产调控政策，鲜有针对商业地产的调控方向，而且未来短期内也不会有。所以，当住宅市场遭遇政策调控遇冷之后，原本通过购买房产短期内实现升值的投资机会消失，购房者投资住宅的热情被大大削减，原先热衷房产投资的企业，或者退出市场或者转向投资商业地产。
这位人士进一步表示，“另一方面，是土地财政的需要，土地市场上住宅地块频繁流拍和低价成交，土地出让金的损失部分需要商业地块来弥补，而地方政府也乐意推出更高价的商业金融地块。”
据报道，2011年第三季度北京写字楼租金年度增幅环比上涨10.5％，市场需求呈现强劲态势旧前北京的商业地产回报率在4％-5％，而住宅的回报率仅在1％～2％，明显的利润区别，更昭示着商业地产的可观“钱”景。另外，数据显示，一线城市京、沪、广、深上半年商业用地成交金额已达419亿元.即使按照去年的增长速度保守估算，今年商业地产开发投资总额也将接近10000亿元，由此可见，各路资金已冲向商业地产，无形中令商业地尚丑速升温。
SOHO中国董事长潘石屹前不久在山西表示，目前商业地产是投资领域最热的板块。有不少业内人士认为，低迷的房地产市场表明了写字楼办公市场的“黄金机遇期”已经到来。
11月1日，中粮集团高调宣布，未来5年，中粮将在全国复制30个瞬城项目。仅相隔十天，万达集团董事长王健林就表示，万达将在未来10年内完成全国100多个城市的布局。其中，北刺铋城10个以上万达广场。
值得注意的是，商业地产的投资火热不仅仅停留在一线城市，已经开始向二、三线城市蔓延。中国购物中心产业资讯中心报告显示，到2011年底，东劐哿拥有购物中心69家，建筑面积350万平方米；沈阳将拥有购物中心71个，建筑面积超过700万平方米；石家庄将拥有购物中心22家，建筑面积接近230万平方米；贵阳将拥有购物中心43家，建筑面积接近200万平方米。
与此同时，珠海、中山、海口、银川、西宁5个三线城市商业建筑面积今年增幅将高达83.9％，“现在市场兴建购物中心的态势和20世纪90年代初蜂拥兴建百货公司有些相像。”由于消费升级，多业态集合的购物中心的确是城市发展的一个方向。
随着城市发展速度的不断加快，济南大型商业综合体建设风起云涌，一批整体布局完整、功能特色鲜明的商业项目相继涌现商业综合体迅速成为济南商业地产的一大热词。
据了解，仅今年1至9月，济南市投资额过亿元、面积在1万平方米以上的开业、竣工和在建的商贸大项目就达到67个，总建筑面积867万平方米。
中润世纪城，总规划面积约100万平米，集甲级写字楼、高级公寓、国际商业为一体的城市综合体，是济南东部唯一百万平米的高端国际综合体。中润世纪城二期中润世纪广场目前是济南唯一一个硬件配置达到国际化5A标准的写字楼群。三十余家国内外五百强企业及跨国集团携手，不仅带来了雄厚的资金，将CBD的财富展现给城市，也凭借其影响力实现物业的保值、增值，同时也为本区域带来了先进的管理理念和人才观念。中润世纪锋，由三栋高层商务建筑体组成，其中135米的超高层将成为济南东部的地标性建筑。项目总建筑面积约12万平方米，集高端商业、高级公寓、甲级写字楼于一体，与中润世纪城一期、中润世纪广场交相辉映。中润地产抢占先机，成为济南商业地产的代表和翘楚。
21世纪不动产的统计数据显示，目前上海在售的商业地产新房库存总量已经超过了住宅，达到1000万平方米以上，需要32个月的时间才能售完，而消化完上海商品住宅库存的时间，仅需15个月。
根据北京统计局发布的数据，截至目前，8月以来入市的商业地产项目签约率仅为6.5％。在链家地产首席分析师张月看来，目前商业地产供应大涨、成交低落，未来有可能出现供给过剩的情况。“按照目前的销售速度，商业地产新开工面积需要两年左右的时间才能消化。”
“当前的购物中心等商业地产发展过热，却存在同质化严重的风险。其产品结构 亟待调整，必须错位经营和类别化特色来提高产品附加值。”业内人士告诉记者，商业地产升温的同时也使得众多购物中心存在盲目、无序、趋从发展的现象，差异性的不足则造成购物中心普遍千店一面的现象。
专家介绍，一个商业地产项目的投资往往少则要几亿元，多则几十亿元，而开发商往往仅能投入10％～20％的自有资金，其他资金主要来自银行贷款、商铺预售和其他融资渠道。在国家宏观调控下，向银行贷款的难很大，其他融资渠道融资又很困难；信托资金由于受到各种条件的限制，能融到的资金对于资金缺口来讲，也只是杯水车薪；开发商在自身的高速发展期和外部环境日渐恶化的情形之下，需要最大限度地迅速回笼投资，但商业地产项目，尤其是大容量的商业地产项目的成熟需要―个较长时间往往需要几年时间，甚至十多年的市场培育，即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户，此过程依然无法逾越。
商业经营模式迥异于地产的开发，国内房地产企业经过十几年的发展，一些开发模式已十分成熟。但这些成熟的开发模式仅是住宅的开发模式，相对于住宅开发，商业地产的开发模式则显得复杂得多。它不但要求能销售出去，而且要售后不乱，保证项目能持续成功经营。这就要求开发商除了具备拿地、建造、销售等经验外，还必须具备商业规划、商业招商、商业运营等方面的经验和专业人才。因此，由于商业意识不足及优秀商业人才奇缺的原因，商业地产开发商不得不扬长避短，沿用“卖完就走”的住宅开发模式，加快资金回笼速度，避开商业人才缺乏的短处，将商铺经营问题留给大型商家或买家自行处理。
而另一方面，商业地产扎堆雷同的问题严重。规划不合理、恶陛竞争等等，在同一个区域内经常出现多家从定位到品牌极度类似的商业地产项目，在国内的很多城市都发现了这样的状态，有的地方扎堆，有的地方稀缺，这既是政府规划和引导的问题，也有开发商经验不足、人才短缺、定位不准确的问题，也有优质的商户稀缺、选择面很窄的问题。所以开发商必须要避开这一问题，找到自己醒目的准确定位。这样才会开发出与众不同的商业地产。
伴随着城市化的进展，商业地产迎来了一个绝佳的好时机。城市功能的完善使城市的发展和商业地产的前期开发相辅相成。然而在一块一无所有的土地上远看未来区域发展的前景是一个很大的挑战。在未来的5到10年当中，商业地产是否能够立足于市场，是否能够在这个越来越激烈的市场竞争中站稳脚跟，怎样在这个越来越激烈的商业地产环境当中生存下去?这是个需要思考的问题。
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