房地产信托投资基金重启问题研究
时间：2021-02-17 20:01:06 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：房地产信托是近年来的一个经济热点。由于我国房地产信托业发展时间短，其管理模式还存在诸多缺陷。通过对比我国2009年REITs试点失败的经验，借鉴国际REITs的管理模式，本文指出2014年REITs试点方案的特点，并提出相应的完善建议，以促进我国REITs的健康发展。
Abstract： Real Estate Investment Trust is an economic hot spot in recent years. Due to the development of China"s real estate investment trust industry for a short time， its management model has many flaws. Through comparison of the failure of REITs pilot experience in 2009， learning from international REITs management model， the paper points out the characteristics of REITs pilot program in 2014， and the corresponding improvement suggestions are given to promote the healthy development of REITs in China.
关键词： 房地产信托；REITs试点；借鉴
Key words： Real Estate Investment Trust；REITs pilot；learning
中图分类号：F832.45 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2015）15-0036-02
1 REITs简介
房地产信托投资基金（REITs），是房地产证券化的一种重要手段，是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得不动产在市场中彻底“动起来”。2014年11月16日，经济观察报记者住建部、央行独家获悉：继自2009年央行主导的REITs试点中止后，北京、上海、广州、深圳四城市重启REITs试点，这一举措对我国房地产业有着重大意义：①拓宽我国房地产的融资渠道。作为资金密集型产业的房地产，充足的资金支持至关重要。但由于我国房地产企业发展时间短，融资能力十分有限。然而，REITs按照法律规定必须将大部分红利分给投资者，再加上其收益是免税的，如此优异的投资属性将吸引了大量资金用于高收益的事业投资领域。②推动我国廉租房制度的发展与完善。廉租房REITs的建立，将有助于广泛吸收社会闲置资金，补上我国廉租房建设资金的缺口，进而使得廉租房制度真正成为覆盖中低收入家庭的住房保障体制。③规范我国房地产信托业发展。长期以来，我国房地产信托业存在“刚性兑付”潜规则，其违背了“高风险，高收益”的市场原则，势必会造成信托违约的爆发。相比之下，REITs将推动我国房地产业管理模式的转变，从而提高整个行业的运作效率。
2 REITs失败原因分析
早在2009年初，央行就已初步制定好REITs的总体框架，并初步拟定了“REITs试点管理办法”，但这个计划试行了一段时间后被迫中止，并且一直处在搁浅状态。究其原因，可以分为以下三点：
2.1 未赋予其公募属性。在中国香港、新加坡，REITs的信托资产上会附加一个SPV（特殊目的公司）——以某种股权形式将信托资产放入SPV，再由SPV发行基金。但在2009年，我国内地《公司法》不允许通过设立SPV来发行REITs并上市，这也一定程度上导致了REITs仍以信托的方式发行，不在资本市场，也不以公募基金形式挂牌交易。这有悖于REITs本质——商业地产利用资本市场直接融资和退出的主流工具和平台，以致资金只能在银行间市场流通，融资渠道变化不大，市场实践中应者屈指可数。
2.2 税收制度的障碍。税收方面的制度设计还不明确，过户和持有环节产生的税费，会在一定程度上降低信托的收益率（胡宜，2014）。目前，我国物业在收取租金后，要先交5.5%的营业税，再交12%的房产税，然后通过整盘账的运转，还要交25%的所得税，最终租金收益率仅剩6%左右。如果发行REITs的回报有5%，还可以有发行的空间，但如果要达到7%-8%的回报，根本不可能。
2.3 2009年央行的REITs总框架中，缺乏具体明确的推进着力点。没有细化推进目标，缺乏创新性的推进方法，REITs按照传统的“自下而上”募集资金，再加之以上两个条件的限制，必将导致结果与预想的极大落差。
3 REITs重启的契机
3.1 市场环境的催生 由于近年来政府宏观经济调整的需要，经济下行压力加大，以及央行为降低房地产贷款风险而采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，而商业地产这种“大型不动产”开发又有资金回流周期长的特点，大部分房企自有资金占比少、融资渠道单一，以至于大部分商业地产房企突显融资难问题。正因为房地产融资难的驱动，才催生了REITs市场需求的不断增加，政府和市场已经都意识到REITs重试点的紧迫性以缓解地产市场缺血情况。相比与2009年前后，房地产市场的一路高歌，今年来随着经济下行压力加大，房地产市场表现低迷，甚至面临泡沫破裂，已经作为房地产融资的重要途径信托面临刚性兑付风险，市场对REITs的需求已经远远高于前几年。
3.2 允许设立SPV的促进 在证券行业，SPV指特殊目的机构或公司，其职能是在离岸资产证券化过程中，购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券，向国外投资者融资。REITs运行可以通过特殊目的载体公司（SPV）向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息。通过设立“特殊目的公司”（SPV），可以让REITs挂牌交易进行公募。近年来，政府希望更多的资本市场资金参与到保障性住房等民生工程中来，而本次试点REITs的主要方向是公租房，通过SPV挂牌上市交易和公募市场募集资金恰好反应了这一点。
