投资性房地产公允价值计量的财务影响研究

时间：2021-01-16 16:03:19　来源：雅意学习网本文已影响人

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　　摘要：我国财政部2006年颁布《企业会计准则第3号——投资性房地产》指出，在投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以使用公允价值计量。在该文件颁布之后，时隔7年，房地产市场价格不断上涨，对投资性房地产的估价准确性要求更高，上市公司如果采用公允价值计量会对上市公司财务状况短期和长期产生不小的影响，这将成为本文讨论的重点。
　　关键词：投资性房地产；公允价值；财务影响
　　引言
　　《企业会计准则第3号——投资性房地产》颁布时，理论界普遍认为采用公允价值计量将大大增加拥有投资性房地产的上市公司的净资产，从而导致增大利润操纵空间，影响拥有投资性房地产的上市公司的股价，增加账面收益等等。投资性房地产公允价值计量模式在上市公司中的应用和影响是否会像理论界预计的那样，真的为上市公司盈余管理带来契机，真的会改变上市公司的财务状况等等，这些问题对理论界和实务界都具有重要的现实意义。王蕾，于鹏，杨双和邱建龙（2008）指出，企业是否选择公允价值模式计量投资性房地产，不是单纯的考虑利润或者资本总额的增长，而是充分考虑公司发展平稳性、政策运用效果等多方面因素；王磊（2009）阐述了新企业会计准则对投资性房地产的有关规定和影响，以及企业是否会优先选择公允价值计量的困境问题；Harris 与 Muller III （ 2000）分析了英国投资性房地产的公允价值估值的可靠性；James Cataldo 和 Morris Mcinnes （2009）比较了公允价值计量模式和历史成本计量模式的异同，分析了两种计量模式的优缺点。
　　由国内的研究现状不难发现，公允价值计量房地产一直是理论界关注的热点，有支持上市公司采用公允价值计量的，也有认为公允价值计量房地产将波动企业的财务指标，影响稳定性等等；国外的研究结合国际会计准则和美国会计准则，主要讨论集中在企业选择公允价值计量的动机和成本，以及公允价值模式提供的信息对投资者的决策有用程度上。
　　一、投资性房地产公允价值计量对上市公司的财务影响
　　投资性房地产公允价值计量对上市公司的财务影响与我国的房地产市场息息相关，近年我国房地产价格持续升高，尤其突出在大中型城市，虽然宏观调控政策不断出台，但主要是针对住宅，写字楼的市场价格仍然持续升高，只是幅度放缓，这也势必对投资性房地产的估价产生重要的影响。以我国主要大中型城市（北京，上海，广州，深圳，天津）为例，2007年到2012年期间，写字楼平均价格指数从500点涨到1100点，涨幅非常大。
　　在这样的房地产市场环境下，投资性房地产的公允价值变动是否也受到相同的影响，也将是本文关注的重点之一。针对研究的主要问题，笔者选取了25个上市公司作为观察样本，基本涵盖了全部在深沪两市上市的使用公允价值计量投资性房地产的公司，包括房地产开发与经营业（津滨发展、中航地产等），航空运输业（海南航空等），银行业（交通银行，中国银行等）、其他行业（白云山A等），2010年和2011年新增的变更企业均为两家，但是由于变更至今的时间间隔较短，不便于时间序列上的观察，因此本文只选取了在2007年至2009年进行变更的25家上市公司作为观察样本。
　　（一）对利润波动的影响
　　通过统计上市公司年报资产负债表中的“投资性房地产”项目和利润表中的“本年净利润”一项，新旧会计准则差异调节表，追溯调整以及报表附注中的相关项目，整理得到图1，其中公允价值变动对净利润的影响=报表附注中投资性房地产当年公允价值的变动额/本年净利润*100%（图中为25家上市公司的平均值），对比系列为2007年我国主要城市写字楼和办公楼的房价走势（投资性房地产集中的省市），借助此项指标直观的衡量变更后投资性房地产造成的公允价值变动损益对利润的影响程度。从图1中可以发现，虽然投资性房地产造成的公允价值变动损益对利润的影响也在近五年呈现上升趋势，但是每年的变化趋势和幅度并与房地产市场不完全一致，这也说明了目前我国的投资性房地产估价体系存在问题，不能充分反映市场价格，这也是公允价值计量的一大隐患。除此之外，笔者计算了变更当年公允价值变动对净利润的影响，发现采用公允价值模式计量投资性房地产，会给企业带来可观的账面价值，尤其在变更当年，例如2009年海南航空投资性房地产公允价值净增将近6亿，是当年净利润的1.78倍，金宇东城当年的投资性房地产造成的公允价值变动是净利润的8.55倍，2011年胜利股份的投资性房地产的公允价值变动是净利润的3.5倍，但这些企业的公允价值在变更之后对利润的影响趋于正常水平，不会再产生太大影响。
　　（二）对所有者权益的影响
　　投资性房地产采用公允价值的后续计量对上市公司的另一个影响，主要体现在转换初始时所有者权益产生的重大变化。笔者剔除2008年金融危机时变更会计政策的企业，选取14家上市公司对采用公允价值模式后续计量投资性房地产的情况进行分析，主要关注两个数据：可采用投资性房地产按公允价值模式计量所导致的所有者权益变动额和转换时投资性房地产的账面价值，表1中所有者权益影响率就是以上两个数据的比值，利用该指标来反映上市公司采用公允价值对投资性房地产进行计量时，在转换时点每百元房地产多产生的所有者权益变动额，衡量其对所有者权益的影响程度。表1列示所有者权益影响率大的4家公司。
　　从表1中可以看出，投资性房地产采用公允价值后续计量对大部分上市公司，都实现了所有者权益的可观增加。在影响的程度上也非常可观，中航地产达到43.66%，白云山A达到58.79%。所以在采用公允价值计量房地产时，如果房价持续攀升，是能够在短时间内大幅实现上市的公司的资本结构改变，使得上市公司融资能力上升。公允价值后续计量对资本结构的有利影响可能使得资本结构较差的上市公司出于融资目的变更投资性房地产的计量方式。在新会计准则推出的伊始，2007年的零售行业为例，拥有投资性房地产超过1亿元的上市公司共有17家，其投资性房地产总额将近69亿元，而零售行业持有商业地产是其经营业务的重要组成部分，所以很容易产生转换计量模式的动力，观察ST筑信、ST百花虽然转化了计量模式，但是对其财务影响并不深，零售业里以昆百大A的影响最为显著，2008年6月6日改变投资性房地产计量模式之后，追溯调整2007年及2008年账面价值，使得未分配利润一项净增3.17亿元，一举改变了连续3年未分配利润为负值的尴尬局面，使公司的财务状况得到明显好转，有效降低了公司的资产负债率，达到融资的理想状态。

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