论商业地产的开发与成本控制分析
时间：2021-01-15 16:05:15 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：房地产开发是一项投资成本高、工作任务重的管理项目，其成本控制空间很广。在建筑项目开发、规划、施工、管理等环节中，成本控制既是管理的核心内容，又是提高管理工作效益价值的根本原因。除行为控制外，成本计划、施工项目规划、技术与设备的研发和革新，都可以改变成本，提高房地产开放项目的投资效益。基于此，本文将结合房地产开发中成本控制内容，深度解析成本控制在房地产效益经营模式中的影响作用和意义。
关键词：房地产；开发成本；控制要素；研究与分析
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
前言：房地产行业供大于求，面对急速增长的房价，很多建筑开发企业纷纷进入房地产开发产业的浪潮，希望能从中获取巨额利益。房价居高不下，虽然能适当缓和房地产开发的投资压力，但是却严重阻碍了公众购买住房的消费行为。近年来，房地产“有房无市”现象愈加严重，它不仅缩小了房地产工程的升值空间，还增加了房地产工程效益回收的经营周期。因此，从开发成本入手，降低房地产市场价格已成为众多建筑企业走出困境的必然选择。
一、房地产开发成本特点分析
（一）房地产开发成本理论概述
房地产开放成本是指建筑企业在开发过程中支出的所有项目费用，如拆迁补偿款、土地购置费、前期工程设计施工费用、公共配套设施投资、基础建设投资等。上述费用是根据国家规定开发流程制定的各种支出款项，开放商只能通过管理和约束控制，适当精简操作，而不能采用非法手段，省略或缺陷行使管理执行任务和责任。由此可见，房地产开发成本投入点多、投入成本高、投入周期长、效益回收能力弱，成本控制变化大等特点，给建筑企业日常管理带来了诸多工作障碍。
（二）房地产开发成本控制特征分析
1、内容庞杂：因为开发项目的工作属性差异性很大，所以在确定控制管理内容时，成本控制信息与实物形态很难形成统一的体系构成，再加上后期开发过程中不断增加的成本内容，开发项目在成本控制方面的管理会愈加混乱、庞杂。同时，由于大多数成本控制项目会受到政策、市场变化的影响而不断变化，所以开发前、施工中、管理时的成本管理内容并不具备可比性，很难进行统一计量。
2、构成因素多：作为一项综合型任务，房地产开发的所有支出、收益款项都要进行成本控制，不仅构成元素众多，其变量参数影响力还非常大。如居民对建筑工程的性能要求、功能需求不但提高，建筑原材料市场的资源约束影响、国家相关惠民政策导向等，上述构成因素看似很边缘化，其实都可以干扰主流成本控制项目，进而改变开发项目的成本变化。
3、可塑性强：虽然开发项目的成本控制内容复杂、影响因素众多，但是其各项费用的可塑性很好，只要通过科学、合理的评估、测算、分配、管理，其成本的压缩空间依然很广阔。尽管前期工程费、征地补偿费、拆迁安置费等国家强制性开发费用无法有效缩减，但是工程设计、施工、原料采购、技术控制等管理内容依然能够为开发工程争取到很大经营利润。
二、影响房地产开发成本变化的因素
（一）土地开发成本：土地开发成本是房地产开发成本最大的投资，因为涉及到土地使用权购买、拆迁补偿款，这些费用由国家规定，不能节省开支。这些公用费用一部分分给当地居民，另一部分收入国家财政，是百分之百要投入的资金，无法滞后支付。以往，国家政策支撑鼓励开发房地产，但是面对居高不下的房价，自2012年起，政府开始实行了一系列约束性政策，压缩房地产产业的开发贷款和贷款权限，这使原本成本紧张的土地开发项目面临更沉重的管理压力。除土地自身开发之外，开发商还需支付一些特殊的经济补偿款，如开发地区农作物、农田、工程、商铺等经营类项目，这些项目因土地征收而无法创造“连续性价值”，针对这部分损失，国家也明确规定了补偿标准和方案。虽然这部分经济补偿可以通过协商来确定数额，但是其成本费用依然很大。
（二）建筑安装工程成本：建筑安装成本是开发项目的主体工程，约占工程投资成本的45%。相对于土地开发的“刚性”要求，建筑施工、安装的成本费用压缩空间相对较大，但是碍于工程质量标准和要求，建筑企业可以适当缩减成本，但是不能“偷工减料”，选择粗制滥造的原材料参与施工。因此，对于影响工程质量的建筑要素，成本控制必须遵守施工安装原则，以维护房地产开发行业的规范性和安全性。建筑安装工程成本控制集中点在新工艺、节能材料、工程结构设计、设备协调施工、队伍集优建设等方面，通过上述管理内容的多方协调和共同促进，不仅能够提升建筑工程的整体施工安装质量，还能最大限度的节约投资成本。据统计，一个集合新技术、新材料、新设备等优势性管理项目的工程，其成本控制金额占总体投资项目的11.54%左右。
（三）期间成本费用：房地产建筑工程完成施工任务后，在短时间内很难获得回收效益，资金回笼速度很慢。受这种运营模式影响，房地产开发企业需要支付巨额的贷款利息，来弥补投资资金的延迟还贷问题。现阶段，大部分房地产开发企业都会选择引入贷款资金实时开发建设，由此带来的一系列贷款、还息、还款管理内容众多，单纯依靠企业自由资金链根本无法填补利息空缺。面对这部分“期间成本费用”，开放商企业必须适当调节贷款资金比例，采用阶段性贷款方式，缩短利息生成周期，多利用自由资金的使用优势，提高资金周转的使用效果和效益能力。
三、优化房地产开发成本控制的对策
（一）前期设计规划充分应用价值工程原理：通过上文分析可知，房地产开发项目内容、特点清晰，经营管理任务明确、规范。所以在前期规划时，建筑企业完全可以引入价值工程原理，将工程涉及到的所有投资成本看做一个经济整体，并划分成本任务，按照任务确定建筑工程的设计方案、材料采购方案、结构设计方案等。因为建筑工程的产品输出率很高，基本能够同步完成建设任务，所以针对销售成本、利息成本两方面，建筑企业需利用建筑工程商品的容积率、空间优势来获取相关效益。
