专业化物业管理背景下住宅小区业主自治组织如何推进物业管理
时间：2021-01-14 08:00:44 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
[摘要]如今物业管理已成为住宅小区居民的基本消费需要，并成为基础民生产业。作为住宅小区的权力机构和执行机构的业主自治组织，如何组织并推进小区科学养护，维持物业的使用功能，让物业的价值不随着时间的流失而减少，防止物业价值因部分或分支或零部件的损坏而形成更大程度的物业损伤从而更多损害物业整体价值，并随着新技术、新工艺在物业领域的广泛应用，物业也能够换档升级，焕发出时代气息，实现物业保值增值目标，是值得每个业主自治组织探讨并需要解决的问题。
[关键词]物业管理；住宅小区；业主自治组织
如今物业管理已成为住宅小区居民的基本消费需要，并成为基础民生产业。新开发的住宅小区普遍聘请了物业企业实行物业管理，一些老旧小区居民和政府也在全力推行专业化的物业管理。作为住宅小区的权力机构和执行机构的业主自治组织，从更好实现业主自治的角度，如何组织并推进小区科学养护，维持物业的使用功能是一个值得探讨的话题。
1、住宅小区专业化物业管理发展概况与业主（含业主组织）物业管理能力变化情况
从1g80年3月18日作为中国第一家专业化的物业公司——深圳市物业管理公司成立算起，我国物业管理行业经过37年的发展，目前物业服务企业超过7.1万家，住宅物业管理的规模已达到120多亿平方米，企业从业人员已超过600万人，一个日益完善的新兴产业——物业管理产业已经形成，对推动我国居住物业市场化和商品化改革发挥了积极作用。物业管理在中国从无到有，经历了政府行政化管理向业主组织自治的历程。从时间的顺序来看，可以分为四个阶段：政府行政化管理阶段、房地产企业管理阶段、物业管理公司管理阶段和业主组织自治阶段。
1.1政府行政化管理阶段
在20世纪80年代初，随着商品房的出现，物业管理首先由深圳政府为留住外商从香港引进。政府通过行政强制手段，实施一体化的专业物业管理，提供高效规范的住宅区物业管理服务，并促进物业管理在较短时间被许多业主和承租人所接受。这一阶段，业主对物业管理很不熟悉，在物业管理中没有发言权，也没有发言的能力。
1.2房地产企业管理阶段
到了20世纪的90年代，商品房大量开发形成的售后问题困扰着房地产开发企业并影响其声誉和销售价格，促使房地产开发企业进入物业管理领域。这一阶段，业主开始留意开发商在物业管理方面的承诺，但在依然没有什么发言的能力。
1.3物业服务公司管理阶段
进入21世纪，物业管理进入黄金发展期，在2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》并在全国施行规范的物业管理，促进了商品住房消费和保值增值。这一阶段，业主对物业管理已逐渐熟悉，在物业管理中往往通过拒缴物业服务费来主张权力并维护自身利益。
1.4业主组织自治阶段
从2010年以来，以北京、南京等经济发达、住房价值高的地区部分业主所有者的自治意识觉醒，开始在住宅小区物业管理中尝试以业主组织主导的自治物业管理。这一阶段，业主及业主组织已经能够独立施行物业管理，并要求各物业服务提供商按照业主组织的意愿提供质价相符的优质服务。
2、专业化物业管理背景下业主自治组织的定位
住宅小区业主自治组织包括小区业主大会和小区业主委员会两大类。其中小区业主大会是由小区物业管理区域内的全体业主组成，对本小区物业管理重大事项包括业主大会议事规则的制定和修改、小区管理規约的制定和修改、业主委员会的选举或者更换、物业企业的选聘和解聘、专项维修资金的筹集和使用、建筑物及附属设施的改建和重建等做出决定，代表和维护区域内全体业主合法权益的自治组织，是小区的最高权力机构。小区业主委员会是按照法律规定，由小区业主大会从全体业主中选举产生，代表和维护本小区内全体业主合法权益，是小区业主大会的执行机构。
2.1业主自治组织目标：物业保值增值
随着物业价格的不断上涨，物业服务费占物业价值的比例越来越低，房地产价值日益突显，业主组织由重视物业服务费用的多少向更加注重物业自身的保值和增值。为了促进物业的保值增值，需要做好以下几个方面：一是要科学养护，维持物业的使用功能，让物业的价值不会随着时间的流失而减少；二是要注意维修，将已经出现问题或发生磨损的部分在尽可能短的时间内修复，防止物业价值因部分或分支或零部件的损坏而形成更大程度的物业损伤从而更多损害物业整体价值；三是要及时更新，对于已经损坏或过时淘汰的部分，要与时俱进及时更新，让物业价值不会随时间的延长而流失；四是要注重改造升级，随着新技术、新工艺在物业领域的广泛应用，物业也需要换档升级才能浴火重生，焕发出时代气息，更好提升物业价值。
2.2业主自治组织管理宗旨：维护全体业主共同利益
通过设立业主大会制度，全体业主参与代表各自意见、维护各自利益，但为了物业管理区域内全体业主的共同利益通过业主大会选举、表决决定物业管理中的共同事务。由全体业主或业主代表选举出业主委员会成员，并成立业主委员会，代表全体业主对外开展有关活动，监督和执行业主大会表决的决定。当然业主也有权监督业主委员会对表决的执行情况。
2.3业主自治组织行动原则：公益性
在业主自治组织开展的各项活动中，突出表现出公益性原则。公益性从两个方面实现：一是在人的方面，业主或者业主代表召开会议是为了自己物业共有部分利益的最大化并以此实现个人物业价值的最大化，这些活动和行为当然是不给予报酬的、是免费的；二是在事的方面，主要由业主大会授权业主委员会进行小区管理，执行业主大会决议并维护全部业主的共同利益，代表全体业主监督物业服务质量。业主委员会的所有行动都是围绕本小区的整体利益和物业的保值增值，虽然根据小区的资源条件可以开展适当的经营活动，但是不以盈利为主要目的。
2.4业主自治组织服务范围：区域内的公共部分为主，私人空间涉及相邻关系等才介入
