长沙市住宅商品房价格趋高的因素分析
时间：2021-01-10 12:00:12 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
Analysis on the High Price of Real Estate in Changsha
刘 浪LIU Lang
摘 要:本文以长沙市为例,从住宅商品房的构成成本、城市GDP的发展和长沙城镇居民收入着手,应用国家统计局和长沙市统计局历年的统计数据概括出目前住宅商品房价格趋高基本情况,通过实证研究并结合线性回归分析等方法,从经济因素和非经济因素两方面系统地分析了住宅商品房价格趋高的原因。
关键词:长沙市; 住宅商品房价格; 影响因素; 抑制措施
中图分类号:F293.30
文献标识码:B
文章编号:1008-0422(2009)02-0102-04
1前言
近年来,我国住宅商品房价格上涨过快,引起了社会关注。2007年3月5日,十届全国人大五次会议召开,国务院总理温家宝在政府工作报告中明确指出,要正确运用政府调控和市场机制两个手段,加强住宅商品房价格监管和调控,抑制房地产价格过快上涨,保持合理的价格水平。住宅商品房价格显然被放到了十分显要的位置。
2住宅商品房价格趋高问题的提出
据国家发改委和统计局统计,2007年1月,深圳、北京、福州、广州等城市的住宅商品房价格涨幅都超过了8.5%,而2006年,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。长沙房产信息中心的数据显示,2007年前三季度,长沙市中心城区住宅商品房销售均价3372元/m2,同比增长20.77%。随着住宅商品房价格日趋攀升,买房者负担日趋加重,按照国家统计局对收入的7等分法,目前中等收入者的买房支出负担比以前加重,按照30年按揭,30%首付全部房款,年利率7.47%购买商品房计算,中等收入者每月还款超过了全部收入的50%。住宅商品房价格涨幅之大已超过了许多中低收入者的心理预期,收入的增长远远赶不上住宅商品房价格的涨幅。而且,我国住宅商品房价格即使从绝对值上来看,与国外相比也已经非常高。新华社引用德国媒体的评论说:“北京,上海,深圳等大城市的住宅商品房价格已经远远高于欧美很多同类城市,若考虑到实际货币因素,可能高出几倍、十几倍。德国的杜塞尔多夫、科隆这些住宅商品房价格最高的城市,即使在绝对黄金地段,每m22000欧元以上的房子也是极为罕见的。”可见,我国住宅商品房价格之高。
3住宅商品房价格是否合理的几个判别指标研究
3.1 房地产价格指数
房地产价格指数是反映不同时期房地产市场价格水平的变化趋势和程度的相对数量指标。房地产价格指数应该是所谓的“纯价格指数”,即价格指数只反映由市场供求变化和货币购买力所引起的价格变化,而不包括其他因素改变而引起的房地产价格变化。在房地产市场中,房地产价格指数是一项广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标,不断有专家学者以房地产价格指数为依据,指出目前的住宅商品房价格有过高现象。
3.2 房价收入比
“房价收入比”是世界广泛使用的判断住宅商品房价格是否合理的重要指标,是指家庭所居房屋的价格和这个家庭年收入之比。目前,世界银行制定的住宅商品房价格收入比标准是5:1,联合国的标准是3:1。美国目前的比例是3:1,日本则是4:1,而中国的房价收入比例大约是10:1甚至更高。这似乎表明,中国目前的住宅商品房价格不是一般的高。不过,作为一个“国际惯例”,房价收入比对于像中国这样的发展中国家来说是否有指导意义,确实值得研究。房价收入比作为经济学的一种方法,可以借鉴但不能盲从,国情不同使住宅商品房价格具有不可比拟性,中西方在房价收入比方面很难进行横向比较。
3.3 国内生产总值
GDP(gross domestic product),也就是国内生产总值。它是对一国(地区)经济在核算期内所有常住单位生产的最终产品总量的度量,一个城市的住宅商品房价格与GDP增幅的比例关系,是衡量房地产市场的重要指标之一,往往当住宅商品房价格与GDP的增长比率小于1时,被认为是比较合理。国家统计局发布的《2006年国民经济和社会发展统计公报》显示,我国在“十一五”的开局之年GDP增长10.7%。对于2007年GDP增长10.7%这个数字,国内一些经济学家认为,目前住宅商品房价格居高不下与GDP的增长有着很大的关系,因而现在要把住宅商品房价格压下去不大可能。
4长沙市住宅商品房价格的基本情况
自2001年起,长沙房地产市场进入了新一轮增长周期,房地产开发、投资、销售均以20%以上的速度高速增长,远远高于同期GDP的增长速度。伴随着此轮增长周期,长沙房地产价格迅速攀升。据长沙市统计局的数据,2003年长沙商品房平均销售价格为2214元/m2,2004 年则迅速增长到2391元,增长了7.9%。2007年,长沙房地产价格一路飙升,长沙商品房平均销售价格高达3372元/m2,比2006年的平均销售价格2691上升25.3%,与2003年相比,上涨幅度达50.3%。
由表1可知,近5年长沙市的商品房价格和GDP增长比率分别为0.47、0.16、0.33、1.13,根据房价与GDP增长比率的理论,在房价与GDP增长比率小于1时,价格是合理的,所以,到2007年时,长沙住宅商品房价格是不合理的,明显趋高。按长沙市2007年人均收入27968元,以国家规定的90m2普通商品住房为计算对象,长沙市2003年至2007年房价收入比为11.7:1、11.4:1、10.6:1、9.8:1、10.9:1,房价收入比都在10以上,可知长沙房价趋高。
随着2007年长沙楼市供应量的持续增长,长株潭一体化的经济格局日趋成熟,2007年长沙房地产消费人群虽然仍以长沙市本地消费人群为主,但株洲和湘潭地区的消费人群将显著增加,成为重要的补充部分。综合表1中各因素对房地产价格的分析,我们不难看出,房价的影响因素众多,为了能更加准确地理解房价的直接影响因子,把表1中的人均收入、地区生产总值(GDP)和城区人口数量与住宅商品房价格之间进行线性回归分析:
(1)人均收入与住宅商品房价格之间的线性回归。
将表1中人均工资与住宅商品房价格的数据进行汇总与制图,可得到以下结果:(见图1)
通过对两组数据进行回归分析,得到其线性回归方程:y=0.0965x+517.7,其拟合优度R2为0.9077,趋向于1,说明二者之间高度拟合,其方程拟合的很好。其相关系数r值为0.952731,说明二者之间高度相关,当然,从其散点图也可以得出二者的高度相关性。
(2)地区生产总值(GDP)与住宅商品房价格之间的线性回归分析。
将表1中生产总值与住宅商品房价格的数据进行汇总与制图,可得到以下结果:(见图2)
通过对两组数据进行回归分析,得到其线性回归方程:y=0.834x+1381.1,其拟合优度R2为0.8966,相对于人均工资与房价之间的拟合优度而言,其拟合度相对较弱,但从总体来讲,其回归方程拟合的较好。其相关系数r值为0.946906,说明二者之间高度相关,但比第一组相对而言要差一些,当然,从其散点图也可以得出二者的高度相关性。
