[刀落中服地块]刀形地块
时间：2020-02-18 07:20:57 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
房市再祭调控刀 中国正迎来“前所未有”的房地产严厉调控措施。但是,此番严厉的调控能否起到预期之效,仍尚待观察。一个纠结此处的问题是,如果中国的房地产业仍然被视为一项拉动经济发展的行业政策,而不是向土地的政府垄断、地方的财政扭曲和中国的住房保障政策等一系列根本问题上下手,则这轮调控之刀所刺中的,可能不是盘根错节的诸种病根,而仅是房地产投资这只坐大的老虎
围绕中服地块的明争暗斗,不过是中国房地产发展到某个特定阶段的一个表象而已
在社会各界对“地王”的讨伐声中,北京市政府决定“暂停热点地区高价土地交易”。3月19日,被称为“北京CBD(中央商务区)核心区最后一块宝地”的中服地块,第一个暂停交易,彼时,距其竞价结束仅剩6天时间。
虽然只是临时的应急措施,但土地全面参与房地产调控,却由此迈出了关键一步。3月19日之后,抑制楼市投机需求和增加供给的调控措施密集出台,其力度和精确度均前所未有。
中服地块暂停交易之前,到底发生了什么?
抢夺中服
在2010年中国各地上演的抢地大战中,中服地块备受关注。“实际上是所有的人都在关注这块地,整个中国房地产企业都在关注这块地,并不只是一家企业的问题。”北京一家房地产企业负责拿地的一位人士告诉《中国新闻周刊》。
中服地块,位于北京东三环与建国路交叉口的东北角,地处北京CBD核心区,与新央视大楼、国贸中心隔街对望,位置绝佳,并因毗邻中服大厦而得名。
这块被称为“北京CBD最有价值”的地块,早在2005年进行招商活动时就引起众多开发商关注。2008年第三季度和2009年6月,两度被列入北京市土地供应计划。却直到2010年才首次明确出让时间。2010年1月29日,北京市土地整理储备中心网站发布消息,被命名为NE19-1a的该地块挂牌出让。
被吊足了胃口的开发商们很快发现,此地挂牌条件极高。“本次挂牌出让宗地的竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体”,其中“金融机构应为由国家金融监管部门批准设立的具有法人资格的金融企业,且注册资本不少于50亿元,并在联合体中绝对控股;房地产开发企业应具备房地产开发一级资质,且注册资本不少于30亿元”。
2009年中国房地产企业50强中,大约有6家左右注册资本金“不低于30亿元”,它们分别是:万科地产、保利地产、远洋地产、中信地产、北辰实业以及新湖中宝;另外,中国建筑和中国铁建两大综合类建筑企业的注册资本金也超过30亿元。
另有媒体统计发现,符合注册资本金不低于50亿元的金融机构基本只有中国人保、中国太保、中国平安、中国人寿,平安信托,以及安邦财产保险股份有限公司。
“真黑。”一位不愿具名的开发商向《中国新闻周刊》记者回忆当天看到挂牌条件时的第一反应,“此前预料到肯定会采取一些限制措施,但是没有料到门槛有这么高。”而SOHO中国的潘石屹和张欣夫妇,更认为设定的条件是为一家公司“量身定做”,他们当天在微博上多次表达不满:“形式是土地公开拍卖,但入围要求提得高,只有一家合格,干脆改名叫‘私下交易’吧。”
“内定”之说的另一佐证是挂牌竞价时间,“挂牌竞价起始时间为2010年2月22日9:00起,挂牌竞价截止时间为2010年3月8日15:00止。”业内人士认为,“只有短短20天时间,其间还有10天是春节假期,根本无法拿到政府的任何批文。”
潘石屹和张欣夫妇所称“只有一家合格”,实指中服地块的一级开发商远洋地产。一般情况下,开发商做完一级开发,再拿二级开发,比较容易得到政府和同行的认可。
市场多方传闻,远洋地产自去年年底就开始不断回收资金,重组资产,为中服地块的决战储备粮草。2009年,远洋地产首次跨入百亿俱乐部,完成了140亿元的销售额,连续5年成为北京市场占有率第一的房企。这一年,远洋地产先后获得300亿元银行授信和外国银行财团7亿美元贷款,同时还成功发行26亿元公司债。在各大房企争夺“地王”的2009年,远洋地产虽然多次现身北京土地拍卖会,但也只动用了55.8亿元增加了40.9万平方米的土地储备。
而中国人寿年初入主远洋地产,成为其第一大股东,更被外界认为将在“金融机构与房地产开发企业组成的联合体”的准入门槛中占得先机。
不过远洋地产总裁李明接受媒体采访时表示,中服地块与上述交易本身并不存在直接关联度,公司的资金实力和现金流足以应付。“别说一个中服地块,两个中服地块,远洋地产也可以应付。”
对于“内定”传言,北京市国土局的反应迅速而激烈。北京市国土局局长魏成林就亲自公开解释,为了符合CBD的功能规划,不能都搞成商品房一卖了之,到最后什么功能都没有。“虽然有联合金融机构这个条件,但最终谁能拿到这块地还是要看现场竞价的结果。”魏成林强调,中服地块是公开出让,“内定”是不可能的事情。
CBD管委会规划处处长李国红也表示,中服地块位于CBD核心区,该地块的招商活动是希望能够吸引金融企业入驻。“正是由于CBD剩余土地较少,因此对土地开发的要求更高,对产业承载能力的要求更强。”
为此,2月9日上午,北京市土地部门、规划部门以及CBD商务区开发公司专门组织开发商对即将上市交易的中服地块进行现场踏勘并答疑。中服地块的热度,可见一斑。
中服地块的华丽转身
然而,这块令开发商垂涎多年的宝地,原本是属于北京核仪器厂的一块工业用地。与中国此前大多数工厂及工业用地一样,那时的中服地块,就像一个没有被人发现的灰姑娘一样,籍籍无名。
中服地块的价值飞升,直接受惠于北京的城市规划建设和CBD战略。2000年,北京CBD规划建设纳入北京市国民经济和社会发展第十个五年计划。那时,由政府主导的城市化开始成为继工业化之后,拉动经济增长的另一只引擎。政府不仅做城市规划,还直接参与投资,并在城市化中建房子、收取房地产业营业税以及跟土地相关的税收。
由于幸运地被划进了CBD的核心区,中服地块在中国城市化及房地产业突飞猛进似的发展中成功升值。
就在它华丽转身之际,中国的宏观经济从2002年起进入新一轮增长期。
引领这一轮增长的主力是房地产业。中国自1998年开始住房制度货币化改革以来,在住房按揭贷款等一系列的配套政策刺激下,房地产业发展开始突飞猛进。
2003年初,上海居民见面的台词,就像2010年初的投资客见面的台词一样:“你买楼了吗?”统计数据表明, 2003年,中国有超过300家公司涉及地产业务,占中国上市公司的25%以上。央行《中国房地产发展与金融支持》报告显示,中国房地产信贷在整体信贷中的比例,也由2000年的6%急剧提升到2003年的21%。
也正是在那一年,不但房价开始上涨,居民消费品价格也上涨了近5%,达到适度通胀可容忍度的最高值。
2003年4月,中国人民银行下发加强房地产信贷业务管理的“121”号文件,拉响了宏观调控的警报。当时的地产商人形容该文件为刀刀致命的“10年来最严厉的措施”,房地产商任志强甚至惊呼:“房地产的冬天来了!”
“冬天”并没有真的到来。惊魂未定的任志强及其同行很快发现,地方政府其实正指望房地产业拉动经济增长。2003年8月12日,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》的18号文件,将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一,明确提出要保持房地产业的持续健康发展。
调控拉锯战
远洋等房地产企业,赶上了最好的时代。尽管民间对于高房价的怨言不断,但地方政府并不会轻易打压房价,这在日后被不断证实。
早在2003年底开始的新一轮宏观调控过程中,中央政府就根据地产业持续过热的状况,适时推出了一些政策措施。在一系列的紧缩地根、银根等调控手段均未达到预期效果之后,中央政府把稳定房价上升到了讲政治的高度。2005年3月26日,国务院下发了《关于切实稳定住房价格的通知》,业内称之为“国八条”,其中要求,将稳定房价提高到政治高度,建立政府负责制,省政府负总责,并第一次明确提出“对住房价格上涨过快、控制不力的,要追究有关责任人责任”。
随后,国务院办公厅在2005年5月转发建设部等七部委加强调控的细则,即“新八条”,其中要求各地区、各部门把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题,作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
彼时,房价上涨积累的风险甚至超越了经济领域。2005年4月披露的一份由上海团市委编写的《上海青年调查报告》显示:住房问题已经上升为上海青年心目中最为关心的问题。此前的2005年1月9日,在麦其里─位于上海徐汇区的一个寸土寸金之地,上海城开(集团)有限公司的下属拆迁公司上海城开住宅安置有限公司副总经理杨孙勤,职工王长坤、陆培德竟然一把火烧死了两位不愿意搬迁的老人。
经过2005年“疾风骤雨”式的宏观调控,房地产开发投资增幅明显回落,但没有解决需求问题,反而在一定程度上让供给受到了抑制。对于房地产调控新政寄予厚望的购房者发现,在政策效应过后,房价并没有如预期中那样降低,于是蜂拥而入并进一步抬高房价。
颇具讽刺意味的是,就在有关房地产泡沫的争论最为激烈的2004年10月,建设部发表了一份报告驳斥“泡沫论”。这份倾向明确的报告认为,中国房地产泡沫说根本不成立,金融风险也在控制范围之内。事后,该报告的起草者之一向媒体承认:“我们的确是针对‘地产泡沫论’者才出台这份报告的。”
2004年10月,央行正决定将一年期存款基准利率上调0.27个百分点,这是央行十年来首次宣布上调存贷款利率。此举并非无的放矢,仅以上海为例,在2004年全部新增贷款中,有将近80%投入了房地产。银行贷款如此集中于房地产行业,此间风险不能不令决策层担忧。
而金融系统的风险还不止于此,央行早在2002年年底完成的一项调查就发现,房地产贷款中的违规金额比例高达24.9%。
中央频频出招,但房价依然越调越高。到了2006年,房地产宏观调控政策从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位展开,各种细化措施也陆续出台。当年12月份的中央经济工作会议明确提出:“要在政策落实上狠下功夫,确保中央各项方针政策和工作部署落到实处”。
这一轮的暴涨行情一直持续到2007年。多次加息也没能遏制房价的快速上涨之后,2007年9月,央行开始收紧房贷,要求购买二套房首付比例不得低于40%,贷款利率不低于央行基准利率的1.1倍。
2007年10月,70个大中城市房价环比涨幅下降,这是上个年度以来的首次下挫。随后,在央行持续加息、提高存款准备金率等一系列针对性极强的政策作用下,成交量明显锐减,“拐点”论开始成为热点话题。据不完全统计,截至2007年底,国内房地产企业的负债率平均超过80%,且大多都是银行债务。
就在2008年,房地产宏观调控最有可能取得理想效果的时候,下半年,因受金融危机影响,政府迅速回调政策。2010年4月20日,审计署发布2010年第6号审计结果显示,2007年至2008年度,有11个市以“招商引资”“旧城改造”和“国有企业改制”等方式,变相减免土地出让收入19.61亿元。在“4万亿”刺激计划之外,银行还在一年中发放了近10万亿元信贷,这使得许多濒于破产的房地产公司起死回生。
最后一根稻草
伴随着房地产业的狂飙猛进,中国的城市化进程快速推进,北京CBD已经形成了以金融为龙头、现代服务业为主导、文化传媒聚集发展的区域。截至2009年底,CBD区域的平均入住率达到86%,区域建设已经完成80%以上。
此时的中服地块,已经身价剧增。早在2008年,业内就曾预测中服地块的出让价可能突破80亿元,及至2010年更被认为有望超过100亿元,成为北京新地王。
围绕中服地块的明争暗斗,不过是中国房地产发展到某个特定阶段的一个表象而已。
度过了2008年资金链几近断裂的艰难时期,2009年的房地产企业纷纷加快了抢地的步伐,导致“地王”纪录被不断刷新。其中,坐收土地溢价的地方政府更是获益颇丰。仅以北京为例,2008年,北京土地收入为493.9亿元,为2007年和2006年卖地收入的总和;而2009年,北京土地合同收入932亿元,实际完成土地出让金收入494亿元,为2008年和2007年的总和。
中国的房地产价格在持续数年的调控拉锯战中,越调越涨,2009年的抢地大战进一步加大了房价上涨的预期。2009年12月16日,央行公布了一份全国城镇储户问卷调查结果显示,四季度,有近七成(67.2%)的城镇居民认为当前房价“高,难以接受”,这一比例较上季提高2.1%,连续两个季度攀升,但房地产仍然是居民投资的首先。
据悉,中央财经领导小组办公室于去年11月曾经向住建部要房地产相关数据,后来在写给国务院副总理李克强的专题报告中称,房价继续疯涨,“已影响到社会稳定”。
在不断上涨的房价和民间呼声的共同催逼下,新一轮楼市调控政策,也在全国“两会”前密集出台。比如,中央经济工作会议要求增加普通商品住房供给,“国四条”表态要“遏制房价过快上涨”,随后推出的“国十一条”直接剑指高房价。
此间,个人住房转让营业税征收、流动资金贷款管理以及上调存款准备金率等打击炒房的配套措施相继出台,而财政部、国土部等五部委也联合加强土地出让收支管理以打击囤地炒地。
两会前夕,国务院总理温家宝在回答网友提问时表示,深知“蜗居”滋味,有决心在本届政府任期内把房地产市场管好。
3月2日,全国政协委员何永智、张礼慧、严琦走访了北京海淀唐家岭的“蚁族”,掩面流泪的委员们将“蚁族”话题延续至全国“两会”。
但此时的市场环境和人心,已非昔比。就在“国四条” 公布之日,房价及成交量仍创历史纪录。此番调控,该要如何进行?
北京市政府显然不想在“两会”这一敏感时期引火烧身,原定于3月8日完成交易的中服地块不得不推迟。就在3月4日,北京市土地整理储备中心网站上,悄然出现一则将中服地块竞价截止时间推迟至3月25日15时的公告。
3月5日上午9时,十一届全国人大三次会议开幕,国务院总理温家宝在政府工作报告中指出,2010年促进房地产市场平稳健康发展,“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求。”此后,并没有像人们预期的那样,出台更加严厉的房地产调控措施。
最终让中央下决心调房价的,还是全国“两会”后暴涨的房价,而直接诱因则是北京三地王。
两会结束后的第一天,3月15日,位于北京东城区和平里北街2号的土地储备中心2层大厅熙熙攘攘,一度备受煎熬和指责的开发商们争相见证新“地王”的诞生。
当天,央企背景的中信地产和远洋地产,分别以52.4亿、40.8亿的总价力挫群雄,相继成为总价和单价地王,但随后中国兵器集团旗下的世博宏业也在大战60个回合后,拿下了一块楼面价将近3万元/平方米的地块,并超过远洋地产此前创造的2.75万元/平方米的新高。在这三个央企新“地王”诞生当天,就有人惊呼“房价又要上涨了”。
这一天,北京市土地储备中心成交了6块地,共97.8万平方米,“吸金”143.5亿,平均楼面价超过1.6万元/平方米。这天的土地成交量,超过此前一个月的土地市场成交量总和。
一则未经官方证实的消息是,三地王产生当天,北京市主要领导即接到中央问责电话。当晚,北京市国土局、建设局、规划局等各个部门连夜查找“地王”产生的原因。“最后查出来,问题出在制度上。”一位接近北京市政府的开发商告诉《中国新闻周刊》,“紧接着就释放改革招拍挂的信号。”
3月19日,北京市国土资源局宣布暂时不再安排热点地区高价土地交易,同时改进土地交易方式,而中服地块即为第一个被暂停交易的热点板块。★
(本刊记者王家敏对此文亦有贡献)
