房屋查询，到底该不该查

时间：2021-04-08 20:01:51　来源：雅意学习网本文已影响人

　　今年年初，陕西省神木县农村商业银行副行长龚爱爱因被曝出在北京购买了多达41套房，继而媒体又曝出其至少拥有4个户口，3个在陕西省神木县、另1個则在北京，顿时一石激起千层浪。事后，“房姐”（网友将其称为房姐，后被媒体引用）便真的“摊上事儿了”：除其副行长职务被解除外，涉案民警也被停职调查，随之，“以人查房”的问题也再次引发舆论关注。那么，房屋信息到底该不该查，应该由谁来查，怎么查？对此问题，笔者仅从法律角度进行解读。
　　房屋查询涉及物权公示
　　舆论争议的焦点在于：如何披露房产信息及披露的范围，如何认识房产信息的披露与维护个人隐私间的关系。对于这个问题，2007年出台的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）给出了答案。
　　从物权公示的规定来看，《物权法》第6条、第9条中就有规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”；“经依法登记，发生效力”。上述法律条文在体现物权公示原则的同时，也说明房屋作为不动产物权，需要以登记的方式向社会公众确定其效力。以现实生活中较为常见的“一房二卖”为例：卖房人甲与买房人乙签完购房合同后，在利益的驱使下，甲又以更高的价格将房子卖与丙，并办理了过户登记。尽管乙与甲签订合同在先，却不能对抗丙对房屋的合法拥有，此案例便是对物权公示的不动产登记生效原则的体现。对于乙来说，则可以要求甲承担违约赔偿。
　　为预防“一房二卖”现象的发生，《物权法》第20条做出了“预告登记”（预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记）的规定。具体而言，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，可见“预告登记”制度对购房人的合法权益起到了一定的保护作用。同时，为了更好地保障购房人的权益，《物权法》第18条，还做出了当事人能够对公示的内容进行合理公开的查询，以及对房屋信息进行合理公开查询的规定，即“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”。由上述法律规定可以看出，对于房屋信息的查询应以公示公信为原则。
　　房屋查询，应当由谁来查
　　目前，房屋查询的主体可分为机构查询和个人查询，涉及此的法律主要有《房屋权属登记信息查询暂行办法》（以下简称《暂行办法》）和《物权法》。其中，《暂行办法》规定“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，单位和个人可以公开查询”；《物权法》规定“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料”。通过比较可知，《暂行办法》对查询主体的规定较为宽泛，主要为单位和个人，而《物权法》将其细化为权利人和利害关系人。
　　依据新法优于旧法、上位法高于下位法的规定，2007年经全国人大通过的《物权法》，其法律效力高于2006年由住建部出台的《暂行办法》，因此，应该按照《物权法》规定的相关的权利人和利害关系人申请房屋信息的查询。例如生活中，甲买房后租与乙，因买房甲向银行贷款并对该房进行抵押，后单位对贷款的偿还进行担保。在这个案例中，甲作为买房人、乙作为租赁人、银行作为抵押权人、单位作为担保人，均可以作为相关权利人和利害关系人，进行申请房屋信息的查询；必要时，作为公权力的司法机关，也可以按照有关规定查询该房屋信息。同时，需要注意的是，考虑到保护个人隐私的必要性，我国现行法律规定的“以房查人”是限制性查询。
　　房屋查询仍需程序正义
　　公民的隐私权不应受到非法侵犯，这在我国法律中是有明确规定的，而且随着法律制度的进一步完善，社会公众的法律意识也在不断增强。那么，当房产披露与个人隐私发生矛盾时，我们又该如何解决呢？
　　从法理上说，当个人隐私权与社会知情权发生冲突时，尤其上升为个人隐私与住房反腐冲突的高度时，依然要依法综合利益权衡、兼顾个人利益与公共利益，即便为维护社会知情权的公共利益，也应尽可能地将公民隐私权所涉个人利益实现“最小损害”。回到房屋查询的话题上来，个人存款属于个人隐私，非公权力的其他人不可随意查询，同样，个人房产信息也属于个人隐私，也应予以保护。从这个意义上说，房屋信息查询仍需落实程序上的正义，而不仅仅是结果上的正义。
　　编辑：张雪威 / 邮箱：zxw@bjstats.gov.cn

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