我国土地市场制度存在的问题分析
时间：2021-03-21 12:05:00 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
[摘要]我国的土地市场制度最突出的问题就是城乡二元土地市场制度问题，这种土地制度在特定的时期为我国创造了令世界惊奇的“经济奇迹”，但是由于我国经济发展阶段发生巨大的变化，土地二元市场制度已经严重阻碍到我国城乡一体化的发展，探索改革土地制度方法和，突破二元土地市场制度的路径成为当前我国城乡问题的重点和热点，经研究表明，统筹规划建立城乡统一的建设用地市场机制是打破二元土地市场制度的有效路径。
[关键词]二元土地市场；土地用途管制；土地合法入市；土地确权
[中图分类号] F423[文献标识码] A
[文章编号] 1671-5918（2017）07-0080-02
doi：10.3969/j.issn.1671-5918.2017.07.038
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一、我国土地市场制度存在的问题
从党的十四大提出建立社会主义市场经济体制以来，经过很长时间的努力探索，在社会主义市场经济的理论和实践中都取得了很大的成就。而土地市场作为我国社会主义市场经济重要组成部分之一，也取得了快速进步发展和完善，但是，随着国内外经济形势的不断变化和市场化阶段的不断加深，这套土地市场制度所存在的问题也日益显现，严重阻碍我国经济的健康持续发展。
（一）土地收益分配机制不合理
农村土地在转让的过程中会产生巨大的升值空间，但是农民却不具有充分享受到这份收益的权益。随着城市土地价格的高速提升，城市土地与农村土地之间的价格“剪刀差”越来越大，但是，现有的《土地管理法》却规定，农村集体土地被征地时的补偿标准为不得超过所占耕地前3年平均产值的30倍。2011年征地补偿标准大约为103元/平，而土地出让的平均价格却为943元/平，在土地收益分配中农民所占比例不足11%。农民利益如果得不到有效地保障，不仅影响会社会地稳定，而且也抑制了农村居民财产性收入的增长和转移到城镇居住的能力。
（二）大量土地的闲置和浪费
土地资源的最优化利用应该通过竞争来实现，而通过部分人的人为低价则易造成土地粗放型投资，造成土地的闲置和浪费，如：一味地强调城市的外延扩张，忽视对现有城市空间的有效利用，这导致了城市快速发展中大量土地资源的浪费。目前我国被征用的土地中有43%的土地是处于闲置状态，城市发展的无规划低效扩张模式导致了大量的农业用地流失，使农地保护尤其是耕地保护处于尴尬的境地。这种粗放的土地利用方式导致了我国耕地面积的大量减少，这无疑是对18亿亩耕地红线的极大挑战。
（三）有关土地管理的法律与制度仍需进一步完善
在土地市场的不断完善过程中，相关配套的土地法律、法规也不断出台和完善，但土地管理的法律和制度仍然不够成熟，特别是在一些重要的领域相关规定仍旧不够明确，缺乏清晰的规范和界定，这种情况在农村土地市场上尤其明显。如宪法的第十款规定：政府为了“公共利益”有权征用农村土地，但是却没有对“公共利益”给出清晰明确的界定，这样也就无法对它的具体适用范围进行严格限定。另外，还有关于“集体”的概念，我国法律规定农村土地属于“集体”所有，但对“集体”这一词却没有进行统一具体地界定，这就造成了农村土地市场的混乱，造成大量的寻租现象，给土地隐形市场的存在提供机会。
二、造成我国土地市场制度不均衡发展的原因
我国土地市场存在的这些问题是我国土地制度长期发展而来的，究其根本则是由于我国的二元土地市场制度。中共十八届三中全会明确提出在阻碍城乡发展一体化的体制中，城乡二元土地制度是影响城乡平等发展的最重要制度安排。
（一）我国的二元土地市场制度
中国过去的经济高速增长，大部分是依靠工业化和城市化拉动的，而其背后，土地是发动机。一方面，地方政府通过创办各种园区来推动工业化，通过规划控制来推进城市化。另一方面，城市化和工业化的基础资源——土地却是由农村土地转化而来的。因此，城乡二元土地制度这一制度安排，在快速推进城市化的同时，也促成了我国经济的高速增长。但是这种二元的土地市场制度所存在的弊端却越来越明显，给我国的整个经济运行带来巨大的隐患，如：土地资源的粗放型利用、地方政府的财政和基础设施建设投资过度依赖土地，加大了政府财政风险、农民的土地财产权受到侵犯而影响社会稳定等。
（二）现行的土地市场制度具有不平等性
在我国，土地的所有制性质是二元的，城市的土地归国家所有，农村的土地归农民集体所有；除此之外，土地权利也不平等，农村集体土地所拥有的权能明显低于城市国有土地，并通过用途和规划管制得以体现（国务院发展研究中心课题组，2014）。《物权法》规定“建设用地使用权人依法对集体所有的土地享有占有、使用、收益的权利”，并没有对集体建设用地的用益物权进行保护；只是规定了使用权人对集体所有土地的占有和使用权利，比国有建设用地使用权少了收益的权能，所以宅基地使用权的权能是不完整的。在担保物权方面，国有的建设用地使用权在大部分情况下是可以抵押的，但乡镇、村企业的建设用地使用权却严格规定不能单独抵押。
（三）城乡土地市场发展不均等，差距过大
现阶段由于农村土地市场受到农村土地承包经营权产权缺陷和城市化水平不高的影响，其发展速度十分缓慢。由于受到自身所具有的权利制约，农村土地承包人转出的土地在经济上得不到充分的体现，农村土地的收购是行政性的征用，不是通过市场途径来实现的，但是，土地的销售与转让却是市场性的，特别是在被政府拍卖进入市场进行后，土地成为最有利可图的投资的工具，为了获得巨额利润，大家纷纷进行土地买卖，这就不可避免地产生房地产市场过于饱和等问题。由发展阶段和体制因素共同决定的城乡二元结构明显、城乡发展一体化程度比较低的局面，是我国目前面临的主要结构性问题之一。因此破除城乡二元土地市场体制，提高城乡发展的一体化程度，是我国当前实现全面深化改革的重点和难点。
