住房抵押贷款证券化研究
时间：2021-02-21 08:00:24 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
[摘 要]住房抵押贷款证券化作为一种新的金融创新工具，已经在世界范围内得到了广泛的应用。它的实施彻底改变了传统的金融中介方式，而且有益于增加贷款金融机构资产负债表的流动性，也有利于改善银行的资产负债表结构。
[关键词]资产证券化；住房抵押贷款证券化；现金流；
住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种。虽然我国住房抵押贷款证券已经与国际接轨，但是随之而来的风险不断积累，资金缺口不断加大。本文通过对抵押贷款证券化的基本含义、操作流程、基础理论、风险分析、面临的风险种类及其防范措，针对我国的住房抵押贷款面临的问题提出了一些切实可行的措施。
1证券化研究综述
1.1资产证券化概述
住房抵押贷款证券化是指商业银行等金融机构将自身所持有的流动性差但具有未来收入现金流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。它和资产担保证券化统属于资产证券化。而资产证券化是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。传统的证券发行是以企业为基础，而资产证券化则是以特定的资产池为基础发行证券。由此可见，房地产证券也是以资产池为基础发行的证券。
1.2国内外资产证券化理论研究
1.2.1国外资产证券化理论研究
McConnell研究假设每种类别的抵押者的再融资成本都是与抵押资产价值成相应比例的，而每个人都在自己范围内有最佳偿付边界，因此每个不同类型的抵押者的最佳偿付边界也是各不相同。而研究结果表明针对每个最佳偿付边界都有一个临界利率水平，只有在其范围内（低于该利率）才会进行提前偿付。
Schwartz等进一步发展了上面的研究，抵押贷款过手证券中同时存在提前偿付和逾期未付风险，而这样的风险进一步发展将会影响到抵押贷款过手证券价格。对于逾期未付行为来说，它将会影响到抵押贷款现金流，进而影响其价值。而对于这样的结果，即使有担保机构的担保也有一定程度负面影响。
1.2.2国内资产证券化研究研究
戴晓凤等认为金融机构信贷资产证券化的主要原因在于自有成本和流动性成本的不断增加。造成自有成本增加原因在于对于自有资本所占比例规定监管的强化；而对于流动性成本增加的主要原因在于目前还未实现利率市场化，其波动幅度不断增大，进一步增大了对现金流流动性需求的增加，从而使得银行等金融机构的代理费用的增加。
邓超、张满华在上述研究的基础上进一步发展，他们主要对房地产抵押贷款证券化的运作模式进行研究。在他们的研究中表明，因为该形式证券化在我国发展未形成成熟运作机制，故适合逐步到位的方式。也就是在四大行中筛选各方面具有优势的银行试行MBS，之后放眼全国寻找全国性的具有代表性的房地产抵押贷款公司，最后待条件时机成熟全面开放市场，使得所有公司平等进入市场竞争。
2住房抵押贷款证券化的运作原理
2.1住房抵押贷款证券化的基础理论
2.1.1资产重组理论
它是指在实行证券化过程中为了分散资产风险而对不同程度的资产进行重新配置的过程。其中所使用的资产是经过“剥离”而成的部分资产，最终形成了资产池。
2.1.2风险隔离理论
其理论是将基础资产的风险和其他资产的风险隔离，提高资本运行效率，最终给各个参与方带来效益，但是同时也会面临交易不能完成而产生的投资者提出损失赔偿以及银行盲目追求高额理论而违背法律规定。
2.1.3资产负债综合管理理论
主要内容是对资产和负债进行合理搭配，实现银行安全性和盈利性的全面协调及统一，从而能始终维持正的资本净值。在该理论下，银行依据对称原则，对协调资产负债各科目之间的关系来达到平衡，实现期限和利率的对称，从而最终实现风险最小化和收益最大化。
2.2住房抵押贷款证券化的操作流程
2.2.1资产证券化操作步骤
资产证券化的交易是一个非常复杂的过程，一般经历以下步骤：
（1）构建资产池、设立SPV
资产证券化的发起人需要对进行资产化的资产的收益和风险按照不同的类别标准加以分离和重组，重新创造出具有不同特色的资产组合然后将这些资产组合构成资产池再加以出售。SPV是一般不会破产的高信用等级实体，故而是一种特殊目的实体，并负责将资产池内资产进行破产隔离。
（2）金融资产的出售
发起人把拥有的金融资产出售给特设目的实体（SPV）的行为是金融资产的出售。通常将发起人的资产与已出售给SPV的资产分离，以实现“破产隔离”。
（3）信用增级与评级
信用增级通常包括破产隔离、卖方信用增级和第三方信用增级。信用评级是指信用中介机构对债务人自身的资产财力进行评估，从中可以判断其是否满足证券交易所需的偿还能力。
（4）证券销售与还本付息
证券销售是指发行人通过证券承销商发行证券支付中介费。然后在资本市场运行产生的现金流收入或者实施其他方面管理，使投资者能够获得相应的积累金。与此同时，在到期之后，要向投资者支付证券本息。
2.2.2资产证券化操作图示
可以通过下面的图示来了解整个资产证券化过程：
3住房抵押贷款证券化的风险研究
3.1住房抵押贷款证券化的风险类别
如图示：
3.2外部风险分析
3.2.1欺诈性风险
欺诈性风险主要是由于投资者对专家过分依赖，使得投资人以外的证券化参与人违反规定，采取各种违法手段欺骗投资者，造成其经濟损失。
3.2.2失效风险
在住房抵押贷款证券过程中，如果MBS失效即不再有法律效力，那么该证券的发行人就不再对资产证券的拥有者有赔偿、支付的义务。
