房企资金链断裂套牢银行
时间：2021-01-16 12:04:28 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
“拐点论”的争议难掩房市调整步伐
从2007年下半年以来，中国的房地产政策发生了根本性改变，无论房地产发展模式的改变还是土地政策信贷政策的从紧，这些都预示着2008年中国房地产市场将发生巨大的变化。正因为中国房地产市场将出现巨变，从而也就从年初以来发生了中国房地产市场是否出现“拐点论”的大讨论。不管这种讨论如何激烈，赞成或不赞成都有无数个理由，但不争的事实是，中国房地产市场大调整已经从全国各地开始。先有广州及深圳房地产市场价格大幅下跌，后有北京楼市一季度供需双跌，而上海的房地产开发商对市场价格交易的操纵很快就被市场事实所揭穿。当中国一线城市的房地产市场出现风吹草动时，全国二线及以下城市的房地产市场变动更会成为必然。再加上国内外金融市场的不景气与不确定因素，更增加了国内房地产市场萧杀之气。
据报道，在广州恒大地产在香港上市中止后，同为广州的富力地产也步其后尘面临资金链断裂的危险，贷款无门和上市无路的房企正处在前所未有的融资“寒冬”。那么，房企的资金缺口到底有多大？对未来市场格局的影响如何？2007年全国囤积土地的面积超过10亿平方米，根据国土资源部的要求，这些囤积土地必须两年内完成开发，即便是这些项目都以分期开发的名义规避风险，需求资金也是巨大的。有学者研究表明，2008年全国房地产开发投资将超过2007年总额至少20%以上，需要投入资金将至少达到3.2万亿元。而2008年受到银根紧缩政策的影响，预计新增商业性房地产贷款将在2007年1.13万亿的基础上进一步缩减，预计全年增幅将控制在9000亿元以内，减少资金约2000亿元。恒大香港上市失败也意味着房企通过上市融资的路被堵死，再加上2008年股市低迷，股市融资全年至少减少1000亿元。2007年全年全国土地出让金收入约1.2万亿，考虑到2007年拍卖的土地，余下的大量的土地出让金需要在2008年交齐，这部分资金需求虽然没有公开数据，但至少也有数千亿元。由此可以看出，2008年中国整个房地产行业，资金缺口将至少达到1万亿元。目前，国内不少较大的房地产开发商都陷入财务困境，中小房地产企业的境遇就“更加不堪”了。不过，从紧的货币政策之后，是不是真的导致了流入国内房地产资金减少，从国家统计局的数据来看，情况并非如此。
也就是说，由于受美国次贷危机的影响，受年初南方雪灾的重创，以及国内股市快速下跌和房地产市场开始出现全国性调整，开始有人在说，从紧的货币政策开始全面影响中国的实体经济，开始影响到实体经济成长，特别是房地产，2007年那种所谓“地少钱多”的格局目前已经出现了完全的逆转，房地产土地市场目前是“地多钱少”。即央行从紧的货币直接影响房地产市场资金流入，直接导致了房地产市场全面价格调整，导致房地产市场的土地多而没有房地产商拿地，因此，在这种情况下，如果政府不能够对房地产市场采取“有保有压”的政策，那么房地产市场就可能出现逆转，中国经济就可能出现“硬着陆”。
但是，从实际的数据来说，从紧的货币政策不仅没有使整个银行信贷的增长放缓，而且也没有使得国内房地产市场的资金流入减少，反之，银行信贷增长仍然没有减弱，向房地产市场流入的资金仍然是快速增长。
比如说，1月份国内商业银行新增人民币贷款达到8023亿元；2月份新增贷款达到2434亿元，同比增长15.73%；而2月末金融机构外汇贷款余额为2584亿美元，同比增长53.31%。这些数据表明，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是商业银行的信贷增长不仅没有减弱，反之快速增长。
2008年1-2月份，完成固定资产投资达到8121亿元，在2007年快速增长的情况下，同比仍然增长达到24.3%。其中全国房地产开发投资新增2373亿元，同比增长32.9%，比2007年同期增长了8.6%。而东部、中部及西部房地产开发投资分别增长29.8%、43.5%、37.7%，高于上年同期分别为7.6%、16.2%、5.5%。这些数据都表明，东部地区不仅房地产开发比重仍然很高，达69%，而且增长速度又恢复了早几年的快速增长水平。同时，这些数据也表明房地产投资的快速增长已经开始向中西部地区全面的转移，这些地方的房地产开发投资增长达到40%以上。
再从房地产开发投资资金来源的情况来看，1-2月份房地产开发资金达5653亿元，同比增长31.9%，高于2007年同期10.4%(2007年同期增长为21.5%)；银行信贷资金达2779亿元（银行贷款和定金与预收款），同比分别增长36.9%和35%，分别高于同期24.7%和15.7%(2007年同期分别增长12.1%和19.3%)；利用外资为46亿，同比负增长41.2%，外资在房地产资金中的比重越来越低，不足1%。自筹资金1944亿，同比增长28.3%，高于同期7.8%(2007年同期增长20.5%)；其他资金来源2126亿，同比增长35.4%，高于同期9.2%(2007年同期增长26.2%)。
这些数据表明，央行从紧的货币政策不仅没有对房地产市场造成多少影响，反而成资金大量流入房地产市场的契机；特别是银行信贷流入房地产的资金，其增长速度高于历年水平；同时，由于一系列严格限制外资进入国内房地产市场的政策，外资进入房地产的资金越来越少。
地产商真的缺钱吗？
但是，流入房地产资金如此之多，增长如此之快，为什么仍然有房地产企业认为今年资金紧张，仍然认为目前房地产市场面临的问题是缺钱？何也？这里可能有以下几个方面的原因。一是2007年64号文件及39号令的出台，无论土地出让金缴交方式还是土地证的获得方式都发生根本性的变化。如果一家房地产开发企业没有一定的资金实力，要想获得所需要的土地是十分困难的。而且即使房地产开发商已经获得了土地，如果没有充实的资金如期开发，土地增值税也会大大增加房地产开发企业的成本。因此，在这样的情况下，资金实力不足的房地产开发企业面临的资金问题就会比较多，即政策的调整让房地产开发商感觉资金的紧张。
二是房地产政策的调整促使房地产开发商经营模式的改变。以前在银行金融的支持下房地产开发商可“囤房囤地”，现在则希望通过“分期首付”或零首付来吸引购买者。而两种不同的房地产经营模式，其依赖银行资金支持程度是相差很大，从而使得房地产开发商资金紧张程度加深。
三是随着房地产开发投资过热泛滥于全国，同样的资金分散在单个房地产开发手中资金比重减少，这样房地产开发商容易感觉资金的紧张性。再加上资本市场股价快速下跌，房地产开发商融资渠道收缩。这些都增加了房地产开发商融资的紧张程度。
正是以上的种种原因，尽管央行采取了从紧的货币政策，但是大量的资金仍然通过不同的渠道源源不断地流入房地产市场。而且流入房地产的资金不仅没有减少，反而流入更多，增长过快。
可以说，在这一轮的房地产市场发展及城市化进程中，如果房地产市场的价格不迅速调整，房地产投资过热都不会改变，大量的资金流入房地产市场也就成为必然。尽管央行可以采取严厉的货币紧缩政策，但这种紧缩政策可能对其它不少行业会起到立竿见影的作用，但对房地产市场来说，不仅产生的影响小，反而房地产市场可能成为银行信贷扩张的避风港。
当大量资金流入房地产市场，当房价仍然高企而得不到调整时，那么房地产投资与扩张也就不会停止，因此，央行从紧的货币政策也就不能够改变。在当前的情况下，银行信贷对房地产市场的金融支持仍然要保持在合适的水平上。抑制目前大量资金流入房地产市场，而不是如目前这样表面上是从紧的货币政策而实际上情况不理想。
