我国商业银行房地产信贷风险分析与防范
时间：2021-01-14 08:01:25 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】我国房地产市场发展起步比较晚，但是经过短短几十年的飞速发展和几次剧烈波动后，逐渐在国民经济中占据主要地位。房地产业关联度高、拉动力强，成为了国民经济的支柱产业。长期以来，我国直接融资发展仍然滞后，票据融资少，致使我国房地产高达60%-70%的开发资金都直接来源于商业银行贷款的支持。商业银行在分享房地产发展带来丰厚利润的同时也积聚了越来越大的风险。本文从我国房地产信贷现状出发，研究房地产信风险的主要成因，并提出相关防范措施建议。
【关键词】房地产信贷 信贷风险 房地产融资 市场风险
一、目前我国房地产信贷状况
（一）房地产面临较大的宏观调控力度
近几年来，特别是2010年以来，我国房地产市场经历了有史以来最为严厉的宏观调控政策，政府不断出来推出一系列调控房价的政策，房地产调控政策逐步细化，措施和力度逐步增强。“国八条”、“国六条”、“国十五条”的相继颁布严格限制了房地产贷款条件。从土地来看，采取加大对闲置土地的查处及惩罚力度，以增加保障房和中小型商品房用地供给，严格闲置了房地产企业囤积土地及炒地的行为；从资格审查方面来看，不断提高购房首付比例、提高第二套房贷款利率，多方面限制第三套房购买等措施，严厉打击炒房投机行为；从税收来看，针对不同购房者实行差别税收，对炒房者加大税收征管；从保障住房来看，增加财政的保障房建设投入，鼓励保障性住房建设。
（二）房地产信贷仍较高依赖商业银行
根据国家统计局关于房地产开发资金来源统计数据，2010年房地产企业开发资金总量72494亿元，同比增长25.4%，其中国内银行贷款12540亿元，外资占款796亿元，自有资金26705亿元，定金及预收款19020亿元。从这些数据可以得出，我国房地产开发资金来源主要来源于商业银行信贷资金。
在我国市场经济尚不完善的背景下，企业债券、商业票据等直接融资渠道较为缺乏而且门槛较高。目前我国的房地产开发资金链条中，商业银行信贷贯穿于土地开发、建筑装饰及房地产销售等的过程，预计银行融资占房地产全部开发资金的60%～70%。资金高度集中于商业银行，使得房地产的市场风险转嫁为商业银行的信贷风险。这不仅加大了商业银行的经营难度，而且还使其面临着巨大的潜在风险，银行资产质量开始受到威胁。
二、商业银行房地产信贷风险成因分析
（一）房地产市场长期过热带来的潜在风险
近几年来我国房地产一直保持着高速增长的势头，从2000年以来连续7年中全国房地产开发完成投资额均保持在25%以上的年均增速。商品房销售额也在大幅增长，大部分经济热点区域的房地产市场出现过度开发和投机现象，直接导致其房价高速上涨，房地产市场泡沫积聚着巨大的潜在风险。
我国房地产存在高空置率现象。高空置率和高收入房价比并存，结构性泡沫严重，房地产贷款面临着较大的市场风险。据统计2006年3月底，我国高档商品房空置率高达30%左右，大大超过了国际商品房空置率5%的一般警戒线。如果用空置率来衡量房地产泡沫程度的话，我国现在房地产的泡沫程度已经是国际警戒线的五倍，房地产市场出现巨大泡沫现象。由于商业银行的房地产抵押贷款额度主要依据房地产市场价格发放的，一旦房地产市场出现衰退，泡沫破灭，必然会导致房地产价格大幅度下降，抵押品价格大幅度贬值，巨额的房地产贷款就会成为巨额的呆账、坏账。[1]2007年的美国次贷危机就是由于房地产价格暴跌引起的大量金融机构倒闭，从而引发金融危机，进而引起经济危机甚至是政治危机，这对社会的稳定和经济运行造成巨大的负面影响。
（二）房地产开发企业的高负债经营模式造成的信用风险
房地产业从开始拿到开发建设到最终销售的整个过程中都需要巨额的资金，房地产业是高风险的资金密集型产业，长期以来，我国房地产企业都是采用高负债的杠杆经营模式，其自有资本在房地产开发资金的比例都不高。此外，相关法律还规定，房地产企业必须在房地产项目竣工验收合格之后才能开始预售商品房，这个规定导致房地产企业在开发项目的过程中原本紧张的资金链变得越发紧张，一旦资金链条中的某个环节支撑不住压力而断裂，银行的大量房地产贷款就难以收回而成为坏账。
另一方面，房地产开发企业存在挪用银行贷款资金和其他债务资金的现象加重了房地产信贷风险。例如，在异地开发过程中，房地产开发企业有可能擅自挪用信贷资金，以自有资金的形式投资到新的项目中，大量占用施工单位的垫付款和期房按揭的预售楼款等，进行大规模的圈地扩张、项目建设。[2]这些行为使得房地产的资金链条变得及其脆弱，而这些大量风险大都将转嫁给商业银行使其面临巨大的信贷风险。
（三）房地产融资市场发展不完善导致的市场风险
目前，我国房地产企业的融资渠道单一，债券融资、上市融资和信托基金等直接融资都存在较严格的准入门槛，金融工具创新不足。直接融资市场的不完善致使我国房地产企业融资渠道过于单一，绝大多数企业仍然以贷款的形式从商业银行取得开发资金，据估计，房地产开发过程中使用的银行贷款资金比重高达55%以上。由于我国房地产金融市场尚不完善，特别是二级流通市场发展缓慢，商业银行巨额的房地产贷款很难通过资产证券化到二级市场上流通转让，因此贷款资产缺乏流动性，风险难以分散致使房地产贷款风险过度集中，商业银行面临较大的市场风险。
（四）商业银行内部机制不完善带来的信贷管理风险
首先，贷前资产评估不规范。主要是商业银行内部缺乏专业的资产评估人才，大部分评估工作都依赖于中介评估机构，因中介评估机构无需承担评估结果的终极责任，评估可信度差。再者，项目评估缺乏有效的监督、责任追究机制，商业银行难以把握其执业能力，更无法监督和追求其责任。其次，信贷人员操作不规范。出现这种现象主要是因为银行缺乏有效的风险约束和责任约束，内部激励机制不科学，这些因素致使个贷营销人员侧重追逐短期利益，集中于贷款前期营销业绩，忽视贷款后期风险管理。最后，贷后风险管理不到位。由于我国尚未建立一套较为完善的个人信用评级体系，个人消费信用制度滞后，消费者财产状况不透明，商业银行很难准确地掌握个人贷款者的真实经济状况，这就难以对借款者做出客观、公正的评价。此外，个人住房信贷客户群体较为分散而且数量较大，贷后管理工作比较繁琐，难以具体地关注到每个客户的经济动态。这些都致使个人住房贷后风险管理不到位，无法做到提前预警和防范个人房贷风险。
三、商业银行房地产信贷风险的防范措施
（一）加强房地产金融体系建设，拓宽房地产融资渠道
一方面，可以鼓励有实力的企业采用上市融资方式。通过IPO或者买壳上市发行股票迅速筹集巨额资金，而且这些资金作为权益性资金没有到期偿还问题，对大规模开发项目特别是商业性地产开发具有不可替代的优势。另一方面，鼓励信誉较好的房地产公司采用公司债券融资方式。通过发行公司债券，房地产企业可以吸收社会闲散资金。但目前发债融资对企业的限制还比较多，只有少数实力雄厚的国有型房地产公司方能涉足。因此，相关部门应该出台一些措施鼓励那些信誉较好实力俱佳的非国有企业采用发债融资。[3]此外，还应大力发展房地产信托业务，把信托、基金、担保，保险等都纳入到房地产金融市场。这些资金往往具有数额大、周期长等特点，都比较适合房地产企业融资，而且这些资金比较灵活，可以根据企业自身财务状况，以股权或者债权的形式注入开发项目。
