假称侵害优先购买权,诉请合同无效被驳回
时间：2021-01-12 12:03:42 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
张某以自己是房屋的承租人，买受人丁某与出卖人黄某签订的房屋买卖合同侵害其优先购买权为由，将丁某与黄某二人诉至法院，请求判令撤销二被告黄某与丁某签订的房屋买卖合同，并判令黄某履行与原告后来签订的房屋买卖合同，办理产权过户手续。
原告张某称：2008年12月，张某与黄某签订了房屋租赁合同，租用本案涉诉的房屋。2009年10月15日，房屋出卖人黄某、房屋买受人丁某与居间方某房地产经纪公司签订了房地产经纪合同，合同约定黄某将位于北京市昌平区沙河镇房屋一套出售给丁某，双方办理了网签手续。2009年12月，丁某与黄某因过户时间和余款给付等问题发生争议，黄某向某房地产经纪公司发出终止履行房屋经纪合同的通知。之后黄某又以相同价格与张某签订了房屋买卖合同。现原告张某要求黄某履行与自己签订的合同。
庭审中，被告黄某认可原告的说法。
被告丁某辩称：张某与黄某租赁合同是临时编造的，不存在优先购买权。2010年1月丁某曾以房屋买卖合同纠纷为案由将黄某诉至法院，提出继续履行房地产经纪合同、办理产权过户等诉讼请求。法院判决黄某继续履行合同，协助丁某办理该房屋的产权过户手续，该判决现已生效。要求驳回原告的诉讼请求，切实履行生效判决。
法院经审理认为，原告张某没有证据证明二被告黄某、丁某共同侵害原告的优先购买权，此外现已有生效的法院判决判令黄某应继续履行与丁某签订的房地产经纪合同办理产权过户手续，所以原告的诉讼请求，与生效判决相悖，法院不予支持。
点评
◎ 胡勇军（浙江聚点律师事务所律师）
本案原告与被告之间涉及的主要法律问题就是承租人的优先购买权问题。
《中华人民共和国合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人只能在同等条件下优先行使购买权而不能以优于第三人的条件购买租赁物，出租人与承租人就租赁物的买卖价格不能达成协议时，出租人不得再以低于或等于承租人所能接受的价格将租赁物出卖给第三人，否则就侵害了承租人的合法权益。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第21条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”即承租人在优先购买权受侵害时，可以要求出租人赔偿承租人的相应损失，但承租人不得要求法院确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效，也不能在诉讼中主张与出租人订立房屋买卖合同或办理产权过户手续。
本案中，黄某是在与丁某因过户时间和余款给付等问题发生争议，并向某房地产经纪公司发出终止履行房屋经纪合同的通知后，才以相同价格与张某签订了房屋买卖合同，黄某与张某之间存在着较大的恶意串通的嫌疑。
同时，张某又未能出示充分证据证明其在黄某出卖房屋前，已经租用房屋。退一步说，即便两被告侵害了张某的优先购买权，根据上述司法解释规定，张某也无权要求判令撤销黄某与丁某签订的房屋买卖合同，而只能要求出租人黄某承担赔偿责任。
