高档二手房缘何卖不过期房？
时间：2021-01-12 00:07:06 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
目前，许多在建高档住宅周边存在为数不少的高档二手房，他们与期房占据相同的区位优势和配套资源，拥有比期房便宜2000元/平方米甚至更多的价格优势，而且规避了诸多购买期房的风险。但是二手房的销售却远没有期房销售火爆，人们宁愿买高昂的期房，一年之后入住，也不愿意购买相同品质、可以即时入住的二手房。记者致电乐成国际、珠江帝景、金地格林小镇6项目的开发商，均得到了一致的答案。另据《楼市》向市场发放的100份关于“购买期房还是二手房”的市场调查问卷显示，有70%的消费者表示可以接受二手房，30%的消费者坚决拥护期房或者一手房。但是当记者说出有上述诸多优势的二手房屋存在时，很多消费者表现得十分惊愕：“现在市场上有这样的房屋吗?我怎么没有听说过?”、“如果真有这样的二手房，我肯定会放弃买期房。”
为什么购房者在购房时或有了购房经历后仍然有很多信息知晓不全面?为什么具备更多优势的二手房会卖不过期房?这一现象反映了什么样的消费心理?怎样才能更好地促进二手房市场的发展?为此，记者采访了DTZ戴德梁行综合住宅服务华北区董事岳锋钢 、链家房地产经纪有限公司总经理左晖、中广信房地产经纪有限公司总经理蔡德安、第一太平戴维斯市场研究部高级分析师陈聪，以期解开这些谜团。
原因解析
陈聪：期房比二手房信息渠道更通畅，能带给消费者更多安全感从整个市场上看，期房市场比二手房市场交易更火热，是很普遍的现象。但为什么具备诸多优势的二手房卖不过期房?首先从安全感方面考虑，购买者侧重于期房。购买期房时，购房者面对的是一家相对更有实力的开发企业，购房者觉得会更有保障，即使购买的房屋出现了问题，可以找开发商进行解决；而购买二手房时，面对的是个人，采取的都是一次性交易，没有售后服务可言，房屋出现问题只能由购买者自己去解决或者找物业公司解决，而如果物业服务质量差的话就更麻烦。因此，从两者给与消费者的安全角度考虑，购房者会更信赖期房。
在信息通道上，期房比二手房的信息传递更为通畅。消费者获得信息量不对等，主要因为两者的营销团队、营销方式完全不同，相比较而言期房的推广力度远远大于二手房，消费者接触到的期房信息更多、更完善、更快捷。从消费者的购买心理来看，一般都更倾向于接受主动传
递的完善的信息。这样使得期房更容易成为消费者关注的焦点。在选购方面，期房比二手房拥有更多选择。二手房源很分散，消费者不能在同一个地点进行多种选择，只能在由中介或个人提供的数量有限的一套、两套房子中进行参考比较。期房一般都是集中供应，消费者可以在多种户型、楼层、装修风格、室内设计及配套进行比较和选择。虽然期房比二手房价格要高，但其能在多种选择中买到合适的房子，即使再多花些钱也会觉得没关系。当然也不排除二手房中有好的户型、密度低、配套好、价格低的房子，但是一般很难遇到，需要消费者花费更多的时间和精力去寻找。
左晖：二手房税费的征收增加了购房成本
首先是二手房交易税费的征收，增加了买房人的购房成本。如营业税、个人所得税、土地增值税等，所有的税费加在一起，占据了总房款的7.5%左右。如购买一套产权证未满5年、总价为100万的非普通住房，应缴纳营业税5.5万、个人所得税1万、土地增值税1万，在当前二手房市场供不应求的状况下，这些税费都由买方来承担，无疑增加了买房人的购房成本。因此虽然二手房价格低于期房，但如果加上这些税费，两者的价格也就相差无几了。
其次是从首付方面考虑，期房或者一手房的首付最多为30%，二手房的首付一般为40%或50%，首付门槛的提高，也对二手房的需求进行了抑制。另外，二手房有效供给量少于期房，也是致使二手房交易比不过期房的原因之一。有效供应量少，使得消费者很难选择适宜自己的房屋，所以只得转向期房市场。
岳锋钢：消费者无从知晓二手房交易内幕
在7月1日之前，二手房市场并未进行网上签约，交易不透明一直是阻碍其市场发展的重要原因之一。因为信息不透明、交易不透明，消费者就会产生恐惧和抵触心理。而一手房的交易过程由国家统一进行监管管理，实行网上签约较早。其次与两者的供应差距有关，期房供应明显高于二手房。但是随着城市发展，土地日益稀缺，大规模的一手房项目将越来越少地出现在市场上，这将引导消费者逐渐关注二手房市场。
蔡德安：二手房营销强度低于期房
两者营销的组织和投入悬殊较大，期房的营销团队由开发商组建，形成专业的销售团队、销售模式、销售策略，营销阵容强大，具有强销态势，而且期房都是集中放量；而二手房的销售方式一般就是依靠中介网络，销售方式较平稳，因此两者相比较，二手房的销售强度比期房弱，购房者接触到的期房信息要比二手房信息全面且更多，自然关注期房会更多些。其次是二手房源供给非常有限，中介公司寻找二手房源难度很大。一个重要原因是业主对房地产市场有良好的预期和物业资产肯定会升值的心理因素致使业主不愿把自己的房子用于出售；另一方面目前的投资渠道很有限，一般就是在股市和地产，而股市风险较大，从风险控制和资产配置的角度，业主现阶段都不愿意出售物业，导致了二手房源供给量少，即使市场有旺盛的需求，购房者也会因苦于找不到合适的二手房而把目光投向期房市场。
从现象透视消费心理
陈聪：消费者希望有更大的选择空间这是消费者进行消费时一个很典型的心理活动：希望有更多的选择空间。消费者乐于在多个产品中进行比较，而目前期房都是集中供应，二手房源都是分散的，很难形成类似业态之间的横向比较。无形中消费者“货比三家”的思维方式把自己推向了期房市场，排斥二手房。其次，现在购房者都有要住就住新房的观念。他(她)会揣摩卖方为什么要把这套房子卖掉?是不是房子有什么问题了所以要卖掉?这是消费者心理上的因素，总觉得买二手房就是用别人用过的东西。
左晖：消费者置业不理性
主要是消费者在选购房屋时，并没有好好计算自己的家庭收入、开支，能承担的贷款费用，一心想买新商品房，住新房子，一次性完成自己的置业目标，殊不知很多人在购买了期房后，每个月都要背负沉重的月供从而成为了房奴。而不是有梯度置业的消费观，即根据自己的实际家庭情况，逐步来完成置业，首先买一套稍微便宜的二手房，等条件成熟的时候，再卖掉该套房买自己适宜的房屋。
怎样促进二手房发展
陈聪: 统一供给和需求的信息渠道
针对现象产生的原因以及消费者的消费心理分析，二手房市场最主要的是要统一供给和需求信息的渠道。二手房市场很分散，购房者无法在短期内得到大量的信息来进行比较。可以由政府指定通过哪些权威性的平台来进行房源的供给，或者说消费者如果要查询二手房源信息，只要到某权威部门或者某网站就能获得比较完善的信息。因此，把供给和需求放在同一个渠道来完成，增加信息的透明度，必定会使二手房相对于单个购房者在相同时间内可接触到的供给量增加，从而加速二手房的筛选过程，部分缓解信息不对等的矛盾，进而增加二手房的成交量。
岳锋钢、蔡德安：二手房交易环节需更简单
一个规范、成熟的二手房市场需要政府、机构的通力合作。目前国内二手房交易环节的障碍很多，程序比较繁琐。如从6月15日开始，北京市二手房交易开始实行资金监管，整个资金监管过程需往来穿梭于银行、保证机构、房地局之间，手续繁琐，另外需要交涉的不同性质的部门和人员非常多，一个环节不当就会影响整个流程，这必定会限制更多的供给和需求。因此，政府应该在政策上给与二手房市场更多的支持，并化简交易环节。另外相关的企业自身也应该更成熟，这样才能形成一个良好的二手房市场。
二手房市场的良性发展，对市场会有以下益处：首先是对期房或者一手房市场的房价造成冲击。市场规范了，买卖双方对二手房交易更加信赖，二手房供给量增多，期房或一手房价格自然就会降低；其次是鼓励更多的二手房市场上市交易，增加资产流动，这样对促进整个地产行业的良性发展也是有益的。
目前很多开发商在期房市场采取人为的操作策略，如低开高走、捂盘销售，使得期房的投资开发脚步放慢；二手房市场则正处在一个逐步完善的过程，供应量会逐步增加，也会逐步成为一个主流地产市场。
左晖：增收空关房闲置税，促进二手房有效供给
目前二手房市场尽管交易量没有期房高，但是整体市场表现是供不应求。造成二手房有效供给不足的原因之一，是市场上存在很多空关房。比如有些环境、地段、配套都具有优势的房屋，买方人买了后自己不居住，却也不用于出租或者出售，这是资源的极大浪费。用于出租也很好，毕竟能满足一部分人的需求。但是如果房屋成为了空关房，房主就应该向政府交纳一定的闲置税，这既可以促进二手房的交易量，满足各类人的置业需求，也可以缓解整个地产市场的房价。但是，如何来确定该房屋属于空关房?就需要政府的支持，如进行空关房的摸底调查，就像一手房市场的空置房调查一样。
其次是消费者本身的置业观需要调整，应该要更趋于理性。我们现在提倡梯级消费，特别是对于第一次置业者，应该根据自己的生活水平、家庭情况综合考虑，先买二手房，条件成熟的时候可以卖掉这套二手房再买一手房或者期房。
北京1999年才开始开放二手房市场，起步比期房市场要晚一段时间，在交易过程中存在诸多安全隐患。但是随着资金监管、网上签约等政策法规的施行，以后的二手房市场将更透明、安全和规范，这势必会增加买卖双方对二手房市场的信心和积极性，因此，二手房市场还会有很大发展空间。
