房屋居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究
时间：2021-01-10 20:00:18 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：房地产合同纠纷案一直以来都是各界审判实践之中的难点所在，由于居间合同其本身的法律特性，以及在长期实践之中各界并未对此达成统一的认识，导致了导致了房地产居间合同纠纷中执法不统一的问题。当前，各界对房地产居间合同纠纷中"跳中介"现象如何定义，怎样处理的方式争议较大，这必将直接影响整个房地产中介市场的兴旺和稳健发展。本文以上海中原物业顾问有限公司诉陶德华案为例对此问题进行了深刻的剖析，对"跳中介"条款的效力问题以及其违约行为的认定进一步阐述，同时提出了房产中介公司对客户"跳单"行为的风险防范途径。
关键词：民事、居间合同、二手房买卖、跳单、违约
近年来，随着我国住房需求的急剧增加和房地产投资热趋势的带动，房地产中介市场迅速发展起来。同时，依据我国房地产的相关政策和国家宏观调控的变化与调整，市场经济主体趋利避害，在追求利润最大化的动力驱使下，导致房地产居间合同纠纷案件数量迅速上升，案件本身也愈来愈复杂。由于目前房屋居间的行业规范尚不完善、房屋居间合同的具体性规范缺乏、司法不统一等现实情况。本文以上海中原物业顾问有限公司诉陶德华案为例，主要指出当前房屋居间合同纠纷案件在司法审判实践中的难点，而指导性案例就解决这些问题和难点给出了一个明确的方向和标准，为高效、正确裁判居间合同纠纷案件提供参考，实现司法裁判的法律效果和社会效果的统一。
一、案情简介
原告上海中原物业顾问有限公司（简称中原公司）诉称：被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意"跳单"行为，请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。
被告陶德华辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，中原公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息，不存在"跳单"违约行为。
法院经审理查明：2008年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日，上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋；11月23日，上海某房地产顾问有限公司（简称某房地产顾问公司）带陶德华之妻曹某某看了该房屋；11月27日，中原公司带陶德华看了该房屋，并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶德华在验看过该房地产后六个月内，陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人，利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的，陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元，而某房地产顾问公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。11月30日，在某房地产顾问公司居间下，陶德华与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。
二、法律评析
1、关于《房地产求购确认书》的法律性质认定
（1）居间合同的定义
居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人，接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。①
（2）居间合同的法律特征
在居间合同中居间人通常是作为一个信息提供者，居间人不介入委托人和第三人之间的合同关系，因而居间合同具有其独特的法律特征：
a.居间合同的标的
居间合同归属于提供劳务的合同，居间人所提供的劳务类型分为两种，一是向委托人报告订约机会，二是提供订约媒介服务，因而就可将居间人分类为报告居间人和媒介居间人。报告订约机会是尽可能为委托人寻找达到其条件并有可能订立合同的相对人：而提供订约服务是指介绍双方当事人订立合同。因此，居间合同的目的就是以委托人与第三人订立合同。
b.居间合同的有偿性、诺成性和不要式性。
我国《合同法》的规定居间合同是有偿合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，都是为了能够从委托人那里取得合理报酬。委托人凭借了居间人的信息和服务订立合同也应该给予其相应的报酬。居间合同是诺成、不要式的合同，因其只需要双方当事人意思表示一致即可有效成立，不需要特别规定的形式，也不需要实际履行。
c.居间人的独立性
居间人一般不直接参与订立合同，不需以自己的名义或是委托方的名义与第三人签订合同，居间人仅仅只是中间人，是为委托人报告适合的订约机会或提供媒介服务，他并不充当委托人的代理人一职，也不是为委托人的利益而与第三人订立合同的当事方。因此，居间人具有独立性。
d.居间人权利实现的不确定性
居间人的权利主要是获取报酬的权利，而这种权利的实现要取决于居间人居间工作的结果，也就是委托人和第三人之间的交易能否成功，而交易的成功与否具有不确定性，因此，居间人的权利实现也就具有不确定性。
因此，根据以上居间合同的定义以及居间合同的法律特征，本案中，陶德华到上海中原物业顾问有限公司向其明确表示了买房的意愿，中原物业顾问有限公司向陶德华提供了房源信息，并且带陶德华实地看房，看房后与陶德华签订了《房地产求购确认书》，明确约定："陶德华愿委托上海中原物业顾问有限公司居间购房，中原公司带陶德华实地查看涉案房屋，提供购房媒介服务，佣金为房屋实际成交价的1%。"该《房地产求购确认书》符合以上阐述的合同法规定的居间合同的法律特征，具备了居间合同的主要条款，应认定为居间合同，合法有效，对合同双方均有约束力。
