【高房价的背后】北京房价高的原因

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　　摘要:买房难一直是令国人头疼的一个大难题,近几年来房价的只升不降让老百姓买房更为艰难,很多人把房价高归咎到土地价格高上,而土地价格高则又是因为拍卖的缘故,本文就从房价、地价与拍卖三处着手来分析它们之间的关系。
　　关键词:房价;地价;拍卖
　　中图分类号:C913.2 文献标识码:B 文章编号:1009-9166(2010)005(C)-0091-01
　　
　　2009年,一部《蜗居》道尽了房奴的辛酸,买房难再次成为街头巷尾议论纷纷的话题之一,在今年两会的召开中,代表们纷纷就房地产不断上涨的价格背后隐藏的原因提出质疑,两会后,地王的高调上演又把房价推到风口浪尖上,由此,很多人认为,房价高是因为土地价格高,而土地价格高则是由于政府出让土地的方式造成的,例如拍卖就使土地由价高者得,那么高房价的背后究竟是什么呢,让我们一起来探讨:
　　一、相关概念
　　首先我们应了解下房地产价格的含义,房地产商品作为一个总体,是由房屋价格和土地价格综合构成的,这是由房地产的物质构成决定的。而其中土地价格与房屋价格则是不完全相同的,根据马克思主义的价值理论和地租与地价的理论,土地是自然生成物,不是人类劳动的产品,没有人类劳动物化在里面,所以土地本身是没有价值的,土地价格是地租资本化的价格。房屋价格即为房屋的造价,指在建筑房屋花费的劳动所形成的价格。
　　其次我们来看政府出让土地的方式:2004年3月30日,我国国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,规定2004年8月31日后,不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权,国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行,在此我们仅分析拍卖方式,拍卖是用竞价方式买卖动产或不动产,其实质是一种商品交换和市场行为。采用拍卖方式出让土地,为竞争者们创造了一个公平、有序的环境,有利于资源的合理配置。
　　二、地价高是房价高的结果而非原因
　　关于地价与房价的关系就像鸡生蛋还是蛋生鸡这样的争论,很多人(尤其是房地产商)认为是土地价格的上涨促使房价的一路飙升,但土地只是一种生产要素,是建造房屋所需要的重要材料之一,土地价格是引致价格,正是对住房的需求才产生对土地的需求,房屋才是我们需要的最终产品。
　　从需求角度讲,我国长期实行住房的实物福利分配制度,积聚了巨大的住房潜在需求,改革开放后才开始城市住房的商品化、货币化、自有化改革,随着居民收入的不断上涨、银行住房消费信贷的大力支持和城市化的推进,居民或出于居住或出于投资增值的目的,对住房的需求不断增加。从供给角度看,一方面,城市人口的增加刺激产生住房的新需求,而我国本身土地供给是有限的;另一方面,房地产商为牟取暴利,通过囤地、捂盘惜售的方式减少市场供给,进一步加剧了商品房供给不足。供求不平衡再加上居民对未来的预期和对房价上涨的恐慌,需求在短期内被无限放大,就催生了远远高于房屋本身价值的价格,房价高了,建造房屋的土地成本也随之上涨。所以说,地价高是房价高的结果,当房价一路上涨时,地价高又间接推进了房价,认为地价高引起房价高的人大多是从计划经济体制下的成本理论出发的,但我们现在处在市场经济体制下,看问题必须从供求角度讲。
　　三、土地拍卖是我国目前实现土地资源合理配置的方式之一
　　从04年我国开始实行经营性土地招拍挂后,土地拍卖就被很多人认为是导致房价高的罪魁祸首,据统计现全国重点监测城市的地价房价比均值已达到31.29%,在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市,其比例更高。特别是天津、上海、南京、杭州、宁波5城市地价占房价比已经超过40%,因此反对土地拍卖的声音此起彼伏。理论上房地产价格(P)=熟地价(Lc)+建筑成本(Bc)+税费(T)+企业利润(R),其中各项占房地产价格的比例依次为20%―40%、30%―40%、20%―30%、15%―30%。在一般情况下,建筑成本和税费是不变的,而地价和企业利润是可调整的,当房地产价格一定时,地价的上升将引起开发企业利润下降。在一个理性、充分竞争的市场条件下,通过竞争房地产企业只能获取社会平均利润,当利润低于预期的话高地价不可能成交。但在一个短缺的市场条件下,任何成本的提高都会转移给消费者。例如在我国土地有偿使用制度实施初期,土地出让以协议出让方式为主,由于缺乏竞争且交易过程不公开,市场秩序不规范,导致价格扭曲、低价出让、国有资产流失等一系列问题,而且政府官员的寻租行为普遍,容易滋生腐败,依靠这种方式得来的土地,房地产商必然会把公关政府官员所花费的成本算在消费者头上,如此算下来的成本与在拍卖场上标下来的土地价格相差无几。在拍卖场上房地产商之所以敢于报高价,是因为他对未来预期看好,他所报出的高价很容易就能通过高房价转让给消费者,倘若人人有房住,市场需求饱和,房地产商们也不会竞相飙价,归根究底,有需求才有市场。
　　土地拍卖采用市场竞争机制显化了土地的真实价格,公开了开发商的隐形成本,防止了暗箱操作,杜绝腐败成本推高房价的现象,发挥了市场机制合理配置资源的基础性作用。但不可否认的是,现有的土地拍卖属于供给垄断和需求竞争型,形成卖方市场,使需求方产生恶性竞争,导致房价不断暴涨,买房者成为开发商砧板上的鱼肉。
　　结论:房屋作为人们生活的必需品,关系到国计民生,市场经济条件下房地产价格受供求关系的影响而不断变化,而房地产价格在很大程度上又影响着土地价格。拍卖作为出让土地的一种阳光制度,国家应该在继续推行的基础上不断完善和改革,使其更好的发挥配置资源的作用。
　　
　　作者单位:西安交通大学经济与金融学院
　　作者简介:严英(1988― ),陕西,西安交通大学经济与金融学院07级本科生,贸易经济学。
　　
　　参考文献:
　　[1]张跃庆,丁芸.房地产经济学.中国建材工业出版社.2004.1
　　[2]孙永正.房价高不是招拍挂惹的祸.中国房地产.2006.(10)
　　[3]岳晓武.房价、地价与土地招拍挂.中国土地.2005.(1)