公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究——以豫园商城为例
时间：2023-06-27 18:00:02 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
王晓丽 王珊珊
会计准则对于投资性房地产共有两种后续计量模式，一是采用历史成本进行后续计量，二是采用公允价值进行后续计量，但是相同的公司只能选用其中之一来进行后续计量。我国的会计准则规定，在大多数的情况下，公司应该选择用历史成本这一计量属性。而如果要选择用公允价值计量的话，需要满足相关严格的要求，所以，不论是因为达不到要求还是出于盈余管理的目的，大多数的企业选择的是历史成本这一计量属性。
然而，近些年来随着房地产的价格持续上涨，大多数拥有投资性房地产的企业所选择的用历史成本这一计量属性已然不能提高企业的信息质量，恰恰相反，选择用公允价值更能够满足相关信息使用者对所需信息的要求，更能有助于他们做出正确的判断。但相关数据显示，虽然从2006年开始，国家出台了关于投资性房地产的新准则，但截止到2019年，过了十几年之久，选择用公允价值的企业总体数量却不是很多，仍然不到7%。
房地产以其持有目的不同可以分为三类：一类是持有以备自用的房地产，也就是自用的固定资产，如办公大楼；
一类是持有以备出售，如房地产开发企业用以出售的存货；
一类是为赚取租金或者资本增值，或者两者兼而有之的投资性房地产。后两类即为会计准则认定的投资性房地产。对投资性房地产的计量属性共有两种不同计量属性可供选择，用历史成本计量和用公允价值计量，但是相同的公司只能选用其中之一来进行后续计量，并且如果要进行变更的话，也只能由用历史成本计量转变为用公允价值计量。在成本模式下，其处理方法和固定资产、无形资产类似，都需要进行折旧，摊销，减值。而在公允价值模式下，恰好相反，不需要和成本模式一样，既不用进行折旧也不用进行摊销，但是和用公允价值计量的金融资产一样，要根据市场上的价格变化，让投资性房地产的账面价值与公允价值保持一致。将两种模式进行对比，不难看出：在成本模式下，是对投资性房地产价值的一种静态反映，根据谨慎性原则，即使是在市场价值大于账面价值的情况下，也不能对其价值进行变动；
而在公允价值模式下，是对资产内在价值的一种动态反映，要随时进行调整。因此，用公允价值计量可以较好地体现出公司的真实情况。虽然从2006年开始，国家出台了关于投资性房地产的新准则，但截止到2019年，过了十几年之久，选择用公允价值的企业总体数量却不是很多，仍然不到7%。
虽然公允价值的优点显而易见，公允价值作为一种市场价格，最能反映资产的真实价值，最能符合可靠性等会计信息质量要求；
同样的，它的缺点也很突出，这一点从会计准则的相关规定就可以看出，企业必须在有证据证明自己能够连续取得公允价值的情形下，才会被允许选择用这一计量属性计量。由于区域发展等各种因素的原因，并不是所有的地区都有活跃的房地产交易市场，所以，想要连续取得投资性房地产的公允价值并不十分轻松，这也许就是大多数企业不愿意选择应用公允价值这一计量属性的原因之一。可是，企业的可持续发展又与对公允价值的合理利用密不可分，所以，企业更多的是应该解决在应用公允价值中遇到的问题，而不是直接弃之不用。基于此，本文聚焦拥有投资性房地产的企业，分析其计量属性的主要模式及其原因，并分析计量模式变化后对公司财务指标的影响。
从表1中可以看出，新准则出台的开始，选择应用公允价值计量的公司数量很少。并且此后的十几年中，选择用公允价值计量的公司数量也只是缓慢上升，截止至2019年，才不到7%。这证明大多数持有投资性房地产的企业对于采用公允价值这一计量属性持有谨慎和保守态度。
表1 2007- 2019年投资性房地产公允价值运用情况
（一）公司基本情况
豫园商城全称为上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司，股票代码为600655。于1987年改制为股份有限公司，1992年在A股上市。该公司的主要经营业务有珠宝时尚，餐饮管理与服务，医药健康，时尚表业，美容美妆等多个产业集群。虽然房地产不是该公司的主营业务，投资性房地产的比例却占到了16.8%之多。
（二）投资性房地产的后续计量变更情况
2016年，公司做出决定，对于其所持有的投资性房地产，用追溯调整法进行会计政策变更，更换一种计量属性。追溯调整对公司2015年度合并财务报表产生了巨大的影响：投资性房地产由2亿元人民币追溯调整为12亿元人民币，变动比例高达496.90%。公允价值变动损益由- 0.19亿元人民币追溯调整为0.28亿元人民币，变动比例也达到了247.54%，可以看出，这次的会计政策变更对企业的财务状况产生了巨大的影响。
（三）计量模式变更后对财务报表的影响
1.对资产负债表的影响
自公司2016年决定对投资性房地产的计量属性进行变更后，不仅给投资性房地产的价值带来了很大的影响，同时也对总资产产生了很大的影响。
从表2中可以看出在变更前投资性房地产占总资产的比例非常小，仅仅约有1%左右，2015年追溯调整后，投资性房地产占总资产的比重从1.2%增加到了6.73%，上升幅度接近5倍，在2016年占比达到顶峰，约占总资产的三分之一，在投资性房地产不是主营业务的情况下，算是一个相当大的比例了。并且2016年以后投资性房地产的比例也在16%左右上下浮动，可见投资性房地产已经成为公司的重要组成部分了。这是因为在公允价值模式下，投资性房地产在进行会计处理时，既不用折旧也不用摊销，所以其公允价值要远远超过成本模式下的账面价值。
表2 2013- 2021年投资性房地产占比情况
2.对利润表的影响
会计政策的变更不仅变动了投资性房地产本身的价值，同时也会带来公允价值的变动，公允价值变动损益由- 0.19亿元人民币追溯调整为0.28亿元人民币，变动比例也达到了247.54%。净利润由调整前的813,716,980.47元变动为857,138,141.62元，所影响的金额为43,421,161.15元。这对企业的利润的影响是较大的。
从表3中可以看出，自从投资性房地产进行计量模式的变更后，不仅公允价值变动损益自身的变化很大，起起伏伏，有正有负，而且其占净利润的比例也随之改变，正负间隔，最高可达43.44%，最低甚至是负数。这是因为公允价值的数量会随着市场的不断变化而随之发生变化，而市场价值会受到多方因素的影响，比如宏观经济政策，消费者偏好，通货膨胀等等，可以说市场价值是一切因素的总和，因此一些因素的变化是不可控的，所以由市场变化决定的公允价值也是不可控的。
表3 2015- 2021年公允价值损益变动情况
（四）计量模式变更后对财务指标的影响
从对公司将投资性房地产的计量模式进行变更之后的财务报表分析可以看出，变更后对公司的资产负债表和利润表都产生了巨大的影响。但是我们不仅要分析其对财务报表的直接影响，还要分析其对财务指标的影响，尤其是企业的偿债能力，营运能力和盈利能力，以满足不同的财务报表使用者的需求。
1.对资产负债率的影响
资产负债率是用来衡量企业的偿债能力，资产负债率越小，对债权人来说就越有保障，因此债权人希望该值越小越好，但是越小就说明公司的举债经营能力较差，没有很好的利用财务杠杆，但是越高，也会带来到期无法偿还本息的财务风险，所以，公司经营者应该将资产负债率控制在一个合理的水平。
从表4中可以看出2015年对投资性房地产进行变更后，公司的资产负债率略微下降，但也不是很明显，仅仅从50.90%变为了49.44%。而之后的资产负债率一直呈现缓慢上升趋势，同时投资性房地产的价值也从2015年的12.24亿元变成了2021年221.19亿元，这说明因为公司的策略改变和自身的发展要求，产生了大额借款，因此，带来资产负债率的变化。
表4 2013- 2021年资产负债率变动情况
2.对总资产周转率的影响
总资产周转率是企业某年的营业收入净额除以平均资产总额的数值，该数值是用来衡量企业营运能力的指标，该指标越高，说明对公司的资产的管理效果就越好，营运能力越强，反之，则营运能力越差。
从表5中可以看出2015年对投资性房地产进行追溯调整后，总资产周转率从1.13下降到2016年的0.76，变动的幅度较大，主要是因为2016年较2015年的营业收入下降，并且投资性房地产的计量模式变更后，导致资产的账面价值增加，从而导致总资产的周转率下降。并且自2015年会计政策变更后，总体上，总资产周转率也一直下降，这说明投资性房地产变更后续计量模式后，公司的营运能力下降。
表5 2013- 2021年总资产周转率变动情况
3.对净资产收益率的影响
净资产收益率指的是净利润与平均所有者权益的比例，该数值可以用来衡量企业的盈利能力，该指标越高，说明盈利能力越强，投资者投入资本所获得的收益就越高，对投资者就越有吸引力，反之，则盈利能力越差。
从表6中可以看出，进行投资性房地产变更后，除了对2016年和2017年的净资产收益率的波动比较大，并没有提升企业的净资产收益率，甚至略微有下降的趋势。
表6 2013- 2021年净资产收益率变动情况
（五）动因分析
1.提升企业的会计信息质量
豫园商城地处上海，并且其拥有的房地产大部分位于上海，北京，南京，武汉，杭州，苏州等这些经济较为发达的城市，这些地区便于相关人员随时了解市场的动态变化，为公司用公允价值计量提供了较为有力的支持。并且随着近年来房地产交易市场的火热发展，采用成本模式的账面价值已经远远低于其公允价值，反观公允价值的特点，公允价值的数值将随着市场上的价值改变而随之发生改变，是一种对投资性房地产价值的动态反映，相比于静态的成本模式下的价值，更能提升企业的会计信息质量。
2.修饰利润
对投资性房地产的后续计量，是选择用公允价值计量还是选择用历史成本计量的最大不同就是，选择成本模式计量需要进行折旧和摊销，而在公允价值模式下则不需要，但在资产负债表日要因公允价值的变动而带来相应的调整，而在近年来房地产价值的火热上升的时代背景下，房地产的价值呈上升趋势，所以会带来公允价值变动损益的增加，而公允价值变动损益的增加数值会反映在利润表上，增加企业的利润。因此，可以说投资性房地产的后续计量模式的改变，为企业修饰利润提供了很好的途径。
3.增强企业的融资能力
充足的现金流关乎一个企业的发展和进步。在房地产市场发展迅速的背景之下，公司将投资性房地产进行计量模式的改变，一方面不用折旧和摊销，另一方面公允价值变动损益的增加会提高企业的资产总额，改善资产结构，进而降低资产负债率。而银行或相关的金融机构在进行贷款时，会尤其关注这一指标，该指标越低，证明将资金收回的可能性就越大，银行或金融机构就越容易同意贷款。对于原本资金流紧张的企业而言，可以缓解企业的资金压力；
对于其他企业而言，有了现金流，也可以获得好的投资机会，进一步发展企业。
（一）选择用公允价值进行后续计量所带来的问题
1.对会计信息质量的可比性带来很大的挑战
虽然自2006年开始，会计准则允许对投资性房地产采用公允价值计量，但十几年过去了，拥有投资性房地产并且采用公允价值计量的企业仍旧不多，大部分企业还是选用成本模式计量，而采用这两种不同的模式会对资产的总额产生较大的不同，这就对会计信息质量的可比性，无论是纵向可比还是横向可比，都带来了很大的挑战。
2.会计政策变更的不可逆转性
由于相关准则的规定，投资性房地产的后续计量变更，只是单向的转变，而不是双向的转变，也就是说，只能从用成本计量变为用公允价值计量。如果因为房地产的市场不景气，市场价值不断下降的话，为了防止企业操纵利润，滥用会计政策变更，不能再转回成本模式的。因此，一旦决定变更后，就不可逆转，但是，虽然近年来房地产的价格发展迅速，但谁也说不准以后的情况会如何变化，如果以后房地产市场不再繁荣，甚至是衰落，就很有可能与想要达到的预期相反。因此，相关企业应该谨慎抉择要不要对投资性房地产的后续计量采用会计政策变更。
3.对税收产生不利影响
在近年来市场发展良好的情况下，公司如果选择用公允价值进行计量，就会受到市场的积极影响，会提高公司的利润，从而使得所得税相应的增加。但是，公允价值损益的增加只是一种暂时性收益，在投资性房地产进行处置之前都不会带来实实在在的现金流入，但是所得税的增加却是实际的现金流出。不仅如此，采用公允价值模式计量，不需要计提折旧和摊销，而折旧和摊销是可以在税前扣除的，因此，采用公允价值模式也使得企业丧失了税盾效应。
（二）关于用公允价值计量投资性房地产的相关建议
1.在各个地区建立公平的交易平台
相比于西方国家，目前国内的房地产交易市场还不够完善，特别是一些经济欠发达的地区。所以在各个地区建立公平的交易平台不失为一个很好的选择，但是各个地区经济发展条件不一样，因此不可一概而论，建立一个统一的平台。相反，在不同的地区建立不同的交易平台显得更为恰当。类似于可以用公允价值计量的金融资产一样，既然对金融资产一般都有公开的交易平台，那么也可以由不同地区的政府和相关部门构建房地产交易市场，并且与现代信息技术相结合，使得房地产的公允价值透明公开，减少企业经营者与消费者之间由于信息不对称所引起的不公平现象。
2.调整准则导向，进一步宽松或者鼓励使用公允价值
虽然自2006年开始，出台新准则已经长达十几年之久，但相关企业选用公允价值模式进行后续计量的数
我国经济发展与教育事业有着直接的关系，因此加大教育方面的投入能够有效的提升经济的发展速度，认识到这一重要性，我国近几年也逐渐加大了投入力度。这也使得各个中小学的固定资产急剧增加，如果不采取有效的管理手段会造成不利的影响。因此如何完善中小学校固定资产管理也成为当下的热点研究问题，这也是为了能够实现资产的合理配置，使资产能够在学校的发展进程中发挥作用，实现管理水平的提升，是保障教育事业可持续发展的重要途径。量并不多，这可能与会计准则对使用公允价值后续计量的严格限制有关。但不可否认，使用公允价值这一计量属性确实能提升企业的会计信息质量，并且十几年过去了，现在的市场条件和当时出台新准则的2006年相比也已经发生了很大的变化，相比于2006年，现在的经济发展状况和市场条件或许更适合采用公允价值计量，所以政府及相关部门可以考虑进一步宽松或者鼓励选择公允价值，以提高会计信息质量。
3.加强外部监督
前文已经提到，利用对投资性房地产的会计政策变更，可以起到操纵利润和提高融资能力的目的，所以政府及相关部门应该加强监督，看是否存在这种现象，是否存在不满足使用公允价值后续计量的要求，却为了“扭亏为盈”，强行使用公允价值这一计量属性的情况。不仅如此，因为公允价值的多少是由市场决定的，容易受到多方因素的影响，甚至是人为的操纵，因此政府及相关部门应该加强外部监督，看是否存在蓄意抬升公允价值的现象，进而达到非法的目的。
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