业财融合背景下房地产销售企业财务管理模式探析
时间：2023-06-11 22:20:07 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
张玲玲
江苏常居房地产营销策划有限公司
随着国家对于房地产行业管控力度的加大，以及2020 以来房地产企业频繁爆发财务危机，财务管理对于房地产行业的重要性日益凸显。在长期的财务管理实践探索中，业财融合这一模式理念得到了大多数企业的认同，越来越多的企业也开始尝试在企业经营管理中，将企业日常业务经营发展同企业财务管理深度结合，从更为宏观的视角对企业长期发展目标进行规划。
从具体定义上来说，业财融合是通过将企业业务活动同财务管理活动有效结合，推进传统企业财务会计向现代财务管理会计转型的重要途径，对提升财务管理效能，降低企业财务经营管理风险有着十分重要的意义。同时，业财融合也对相关财务人员与企业管理提出了更高的要求，一方面，财务人员不仅要深化自身现有财会专业知识水平，也要积极吸收所对接业务条线的基础业务规则与内容，以更好地为相关业务活动开展提供切实支持。另一方面，在企业管理上也需要企业各业务部门强化同财务部门间的协同合作与内部沟通交流，优化企业组织结构，共同为企业战略目标实现而努力。
房地产销售企业作为房地产行业的重要分支，其业财融合内容也具有一定的房地产行业特性。从财务管理的内容上具体可以分为事前、事中、事后三部分。如房地产销售企业的业财融合在事前要对所销售房产信息，各类经济技术指标进行充分调研评估，对未来价格变动趋势进行合理预测，进而制定符合销售计划的财务管理规划。业财融合的事中阶段则注重对业务工作与财务工作的双重控制。业务销售工作的开展要基于所制定的财务规划，合理使用销售预算等，同时要基于预算规划及时对自身销售活动进行调整与分析。财务工作则要密切结合业务工作实际，监测业务工作动态，识别与处置业务过程中产生的财务风险，避免风险演化为房地产销售企业的全局风险。进而实现事中阶段对业财工作的灵活管控。事后阶段，需要房地产销售企业结合前期业务完成情况，将实际经营情况同预期规划相对比较分析，总结业财融合执行过程中的经验教训，为后续工作提出优化改进建议。
总之，房地产销售企业业财融合的具体实践是需要多部门、多岗位协调配合的一项长期工作，也是决定未来企业能否在房地产销售市场中保持内部竞争优势的重要举措，因此充分研究业财融合下房地产销售企业的财务管理模式十分必要。
前文阐述了业财融合的基本概念以及在房地产销售企业财务管理工作中其所涉及的具体内容。那么对于房地产销售企业来说，在企业财务管理过程中深化业财融合程度对企业发展有怎样的实践意义？本节对此进行了探讨。
(一)稳定企业发展的意义
随着房地产市场外部市场环境的快速变化，对于企业现金流、资产结构、资金周转速度、企业杠杆水平都提出了更高的要求，出于财务风险防范的考量，传统财务管理模式已难以满足房地产销售企业的稳定发展需要。当前房地产销售企业迫切需要更新其财务管理理念与方式，逐步将传统以销售业务为核心的发展模式向以财务管理为核心的发展模式转变，而业财融合正契合了这一现实需求。在业财融合模式下的财务管理，一方面将企业财务管理工作由日常事务性工作向综合业务性工作转变，使得对于企业财务风险管理也由原有合规管理向更为全面的企业价值创造转变。另一方面，业财融合模式下也能强化对于企业在资本、人力等各方面资源的合理配置，极大地降低企业在经营发展过程中的投资及运用成本，同样能提升企业在面临房地产市场波动情况下的风险抵御能力，更好地保障房地产销售企业的稳定发展。
(二)确保房地产销售企业决策规划科学的意义
当前房地产销售市场竞争日益激烈，充分对市场进行合理预判，科学地制定企业销售规划，设定与企业发展现状相契合的财务发展目标，对房地产销售企业可持续发展有着重要意义。房地产销售企业的财务管理工作主要是对企业销售过程中产生的各类财务、经营、销售数据进行合理归纳分析，为企业未来经营方向提供切实支持。但是在传统的财务管理工作中，由于缺乏全面有效的信息沟通，没有建立起信息高效传导渠道，因而在具体数据分析时存在数据不准确、决策建议缺乏针对性的情况。而基于业财融合模式开展的财务管理工作，则更能契合当前房地产销售企业的经营决策需要。一方面，财务部门能从销售角度切入，了解到企业销售推广过程实际运营模式，通过深入业务前端，更好对相关业务关键环节与潜在风险点进行充分识别，从而有针对性地制定管理或改进策略，为企业提供更为科学的财务指导。另一方面，也能从财务角度对自身业务布局进行合理调整，剥离掉经营效率低，利润回报不足的业务，选择更具发展空间与利润前景的销售业务或模式进行重点支持。
(三)优化房地产销售企业财务管理结构的意义
业财融合也使得房地产销售企业财务管理结构发生了较大的变化，尤其是对于其财务管理团队来说，将面临着较大的转型，也能进一步优化房地产销售企业财务管理结构。一方面是财务管理整体职能重要性的提升，对于房地产销售企业财务管理部门来说，传统模式下其更多的是从事资金收付结算、销售合同订立等基础性工作，对于管理性工作参与不足，而业财融合下则需要财务管理部门更多参与决策管理工作，在一定程度上提升了其对于房地产销售企业的重要性。另一方面，也使得企业财务管理结构由原有金字塔型向菱形转变，从事最基层会计核算工作的财务部门人员减少，更多的是需要与其他各部门进行协调沟通，对财务数据进行分析处理、对财务规划进行预测研判的中层具有综合业务能力的骨干人员。
(一)业财融合认知程度不足
业财融合作为当前企业财务管理转型重要的一个环节，对于房地产销售企业实现企业长期可持续发展有着重要意义，树立正确的业财融合认识，则是使业财融合优势在企业财务管理实践中得以有效发挥的前提基础。但是，由于房地产销售企业经营模式及自身企业文化特性，在具体工作中其更重视前端业务营销，对于业财融合关注度不够，认识不足。一方面体现在企业管理层认知不足，大多数房地产销售企业管理层并非财务专业出身，更多来自业务端口，因而在其长期传统管理经验中，认为业务发展的重要性远高于企业内部财务管理，企业财务只需做好基础收支核算工作即可，认为没有推行业财融合的必要性，认为财务干涉过多反而会不利于企业业务扩张。因此造成业财融合在房地产销售企业内部推进较为缓慢，相关模式手段的贯彻执行程度不高。另一方面，体现在当前行业内业财融合体系的契合度与可操作性不足。由于业财融合模式出现时间较短，国内许多行业企业在应用方面多是照搬照套，不仅没有考虑所处行业财务管理工作特征，也没有结合自身企业实际状况和财务发展需求，导致业财融合浮于其表，形式化较为严重，难以体现其模式优势。
(二)业财融合综合型人才不足
前文分析中可以看出，业财融合对于房地产销售企业财务管理人员提出了更高的要求，财务人员岗位责任不仅仅只是负责一般会计核算工作，更多的要加入综合管理内容，能否适应这一转变对相关财务人员带来了一定挑战，综合型财务管理人才的重要性愈发凸显。但对于以业务销售为主的房地产销售企业来说，此类人才相对缺乏，其原因主要体现在以下几个方面。一是房地产销售行业缺乏专业的财务管理人员培训机制，对于业财融合工作没有进行系统化的培训流程，没有流程化的专业指引，因而财务管理人员在具体实践中难以充分结合实际情况开展业财融合工作，对自身提升也较小，难以激发财务管理人员积极参与管理工作热情。长此以往，不仅不能为企业培养更多的综合型管理人才，反而有可能造成部分有能力的财务管理人员流失。另一方面，由于综合性人才的缺失，在岗位设置上，企业也没有设立诸如财务BP 等业财融合专岗，综合性人才在相关业务工作与财务处理中的协调作用，因而导致实际工作中业财融合落实度不高。
(三)业财融合体系不够健全
业财融合要在房地产销售企业财务管理工作中最大发挥其效力，一个相对完善的业财融合管理体系必不可少，但是许多企业实际上缺乏一套明确的基于业财融合开展的财务管理体系，因而业财融合在实践过程中往往存在许多制度盲区、管理空白以及执行难度较大。一是缺乏财务监督管理机制。许多房地产销售企业中并没有设立独立的监督管理部门，在许多销售业务开展过程中，财务资金使用支出缺乏规范，财务部门又缺乏行之有效的监督管理机制对相关过程监督管理与约束，使得业财融合的管控难度加大。二是业财融合职责分配不明，业财融合过程中企业对于具体业务部门职责与财务部门职责划分缺乏具体明确的制度规范，造成在许多执行过程中存在责任归属不明确，或具体工作无法落实到位的情况，在许多问题上由于缺乏制度明确，存在业务财务两不管的情况。三是相关考核体系不完善，对于业财融合执行效果评估不明确，所以在事后评价阶段无法从量化角度，全面了解企业业财融合执行状况。
(四)业、财部门协同难度大
业财融合其核心要义就是通过提升业务部门与财务部门信息协同交流，进而提升企业整体经营效率。但对于房地产销售企业来说，其难点也在此，许多房地产销售企业由于业务开展范围广，业务部门在物理距离上与财务部门存在一定分隔，同时，由于日常部门间业务交集相对单一，在具体实质上也会形成割裂，以及各类信息的传导流通不足，这也造成了业、财部门间协同难度不断加大，业财融合在财务管理工作中的应用成效不明显。不仅如此，就当前现实来看，房地产销售企业中业务销售端与企业财务端在企业经营中普遍属于双线发展，无论是在物理信息系统上，还是在业务开展模式、考核内容上都存在着较大差异。如业务信息系统并未与财务管理系统实现互联互通，信息获取上存在难度。如财务部门考核主要基于资金运营情况以及管理效能来评价，业务部门则更注重销售规模或销售量等。要通过业财融合来实现对于不同部门的统筹管理，也存在较大的管理难度。
在对当前房地产企业财务管理模式施行业财融合存在的困难进行深入剖析后。本文以问题困难为导向，针对性地提出了四条业财融合在房地产销售企业财务管理中的具体应用路径，以更好助力业财融合在企业财务管理中的应用。
(一)认知提升路径：树立业财融合理念
认知提升路径是指业财融合要在企业财务管理中切实发挥其作用，首要目标就是提升对于业财融合模式的认知，树立正确的业财融合理念。一是对于管理层来说，有必要改变其原有财务管理工作模式与理念，接受业财融合这一新模式、新方法，同时在企业内部强化对于业财融合意识的宣传，鼓励财务人员懂业务，业务人员了解财务。二是将业财融合情况纳入企业部门或人员考核体系，通过有差异的绩效管理，提升企业内部员工对于业财融合的重视程度。三是组织企业内部交流活动，组织业务部门、财务部门共同召开工作洽谈会或交流会，增进不同部门间的了解沟通，共同协商解决相关业务难点、痛点，为业财融合工作的高效开展奠定基础。
(二)人才储备路径：培育专业综合人才
人才储备途径则是从企业人才培养的角度出发，房地产销售企业除了培养专业的营销业务人才外，也要多措并举积极开展对于综合型财务管理人才的培养与储备工作，以支持业财融合工作的开展。对内要建立一套培训与成长体系，让内部财务管理人员通过轮岗、定期培训的形式，提升自身专业水平与对房地产销售业务的了解程度。同时，配合相应人员晋升机制，充分调动财务管理人员自我提升热情与积极性。对外也要积极吸纳具有综合性管理能力的外部人才，不仅可以对企业当前财务管理形成有效补充，也能充分发挥引领带动作用，由外部人才带动内部人才成长。由内外双向助力，实现房地产销售企业业财融合综合型人才成长。
(三)平台建设路径：构建完善业财融合体系
平台建设路径是指房地产销售企业也要结合自身企业发展现状，建立一套完善的业财融合制度体系，以确保各项业财融合举措能得到有效落实。一是形成完善的财务监督考核机制，通过设立独立的内部监督部门，制定更为标准化、制度化的财务操作与管理流程，提升对于业务工作的财务约束度，降低业财融合中风险的产生。二是明确职责划分，通过明确的制度厘清各部门、各岗位在业财融合工作中所负责的责任范围，以及需要完成的相应工作，减少责任盲区与空白。三是建立量化考核体系，通过设定具体指标数据，形成对于企业业财融合情况的量化考核，为企业管理层提供更为有效的决策参考。
(四)业财协同路径：连接销售业务端与财务端
对于房地产销售企业来说，也需要搭建起销售业务端与财务端的有效的连接，以提升财务管理效率。一是通过信息技术搭建业财协同硬件基础。利用信息技术搭建业财信息共享平台，提升业务信息与财务信息间的传导速度，为提升信息共享、归集整理、分析预测能力提供支持。二是强化内部人员沟通交流，可以通过设置财务BP 等岗位，通过专门岗位实现对于不同业务部门与财务部门的衔接沟通。三是建立业财沟通反馈渠道，如可通过财务部门在编制相关预算时与业务部门共同召开预算会进行商讨，业务部门定期提交自身资金使用情况报告等形式，建立业财间的沟通反馈，提升部门间协作默契。
总的来说，业财融合是房地产销售企业在面临新市场环境与行业发展趋势下的必然选择，也是其实现财务管理转型的客观需要。因此有必要重视在当前房地产销售企业业财融合过程中，存在的业财融合认知不足、专业人才缺乏、体系建设不完善、协同程度不高等问题，通过践行相应的应用路径，更好的助力企业财务管理转型发展。
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