分散银行系统风险完善房地产金融体系
时间：2021-01-16 12:01:21 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
内容摘要 在回顾了我国房地产金融体系建立、发展并不断完善的历史过程，和对我国房地产金融现状、问题进行分析的基础上，指出房地产开发企业融资链断裂是金融风险的主要隐患，并从房地产金融调整方面提出今后房地产业宏观调控的方向。
关 键 词 房地产金融体系 金融风险 融资
作者 1郑晓东，上海市社会科学院经济研究所博士。（上海：200020）2魏斌，复旦大学经济学院研究生。（上海：200433）
2007年，对世界金融市场冲击最大的莫过于美国次级房地产抵押贷款危机。目前，次贷危机的负面影响正在欧美释放，各国金融机构都在不同程度地进行信用收缩。危机虽然对我国的金融体系没有造成太大的冲击，但是其后果应该引起我们的警惕，因为我国房地产金融① 的风险结构，尚不足以抵御资本项目开放程度继续加大背景下可能带来的类似危机。因此，完善我国房地产金融体系已经成为当前一个非常紧迫的问题。
我国的房地产金融虽然起步较晚，但发展十分迅速。从我国房地产改革的发展历程来看，房地产业真正进入发展阶段是在1998年以后，伴随着个人住房商品化制度改革的实施以及个人购房按揭的启动，大量的购房者开始依赖银行贷款进入房地产市场。据统计资料，1998年商品房销售额总计约为2500亿元，但2006年全国商品房销售额已突破2万亿，比1998年增长7倍多。同时伴随着房价的不断飞涨，银行每年有大量的资金以房地产开发的形式进入房地产行业。从1998年到2006年在我国房地产金融发展的短短9年内，全国的房地产投资额由1998年仅为3600多亿元，约占当年社会总固定资产投资的12.7％，到2006年迅速增至将近2万亿元，占2006年社会固定资产投资的21.9％，年均复合增长率为23.4％。房地产投资的这些数据凸显了我国房地产金融的增长潜力和良好的发展趋势 ②。
然而，我国房地产金融尽管正在经历高速发展、增势强劲，但当前我国的房地产金融体系仍存在诸多问题，主要可以归结为房地产发展的内部问题——房地产融资和外部监管两个方面。这里主要谈谈内部的融资问题。
1．银行潜在的系统风险集中
其一，由于我国房地产金融体系不完备，房地产开发和经营的股权融资形式还远没有完善，企业债券发行又受到了严格控制，房地产开发资金来源渠道较少，且主要为间接融资，银行潜在的系统风险集中。在整个房地产的产业链上，从土地的获取到土地、商品房开发，再到最终的销售购买，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，成为我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。换句话说，由于我国房地产资本市场发育程度很低，在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2005年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30％的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上。银行实际上直接或间接地承接了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，而房地产市场风险则时刻威胁银行金融体系的安全与稳定，一旦房地产市场出现大幅波动，必将给整个银行系统造成严重危害。而其他融资渠道，如信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚处于起步阶段，由于受宏观调控等因素的影响，这些融资方式所占贷款比例较小。
其二，房地产开发信贷增长过快，也一直是我国房地产金融领域中的一个主要问题。随着近几年来个人住房抵押贷款总额的迅速增长，房地产业在我国银行业中直接或间接的融资量逐年大幅攀升，银行在房地产业间接融资比例过高的风险暴露无疑。
其三，房地产由于开发周期较长，且受到宏观经济社会环境和国家房地产政策的影响，商业银行对房地产行业承担了巨大的市场风险。但银行的贷款主要为固定利率贷款，期限长、利率波动较小，银行的固定收益与其所承担的潜在风险明显不匹配。
其四，房地产开发商的信用风险或道德风险因素体现得越来越明显。由于房地产开发公司经营周期相对较长，用款时间较为集中，房地产资金的密集性与贷款期限常常不配套，部分开发公司套取银行房地产信资金现象突出。目前，某些商业银行为扩大房地产信贷市场份额，出现了急功近利的倾向，一些不法开发企业使用各种手段从银行套取房地产信贷资金, 挪用银行的低息贷款去从事高风险高收益的项目投资。信息不对称和“代理人”问题加剧了银行的金融体系风险，加大了房地产金融体系的不稳定性。
2．房地产开发企业面临资金压力
由于我国金融体制相对不健全，在融资领域银行业长期处于高垄断地位，这些都使我国房地产金融主要为银行间接融资，直接融资占很小比重。我国当前能够在资本市场上进行直接融资的房地产开发企业，主要为大型的国有和地区性开发企业，但即使诸如万科、中国海外发展等企业，其在全国房地产的市场份额也不足1％。这种风险与收益不匹配的间接融资方式，使房地产业的发展面临掣肘。
其一，巨大资金缺口。一方面，由于房地产市场蓬勃发展，开发商都急于拓展业务，不断向外地尤其是内地二三线城市拿地。另一方面，2004年“8·31土地大限”，经营用地实行“召挂拍”；自2005年“央行121文件”开始，严格限定开发商的自有资金，要求四证齐全，一系列金融新政使“房地产领域对资金需求的扩大与传统融资渠道缩小”之间的矛盾愈发凸显，诸多房地产企业面临严重的资金压力。比如2005年的“央行121文件”规定，房地产开发的自有资金率要满足35％的底线，根据复旦大学房地产金融中心抽样测算，上海的房地产开发商自有资金率在10％左右，而外资稍高约为15％；2005年的房地产投资开发额15909.2亿元，自有资金率平均增加12.5％，将导致当年房地产开发资金缺口高达近2000亿元。
其二，房地产开发的财务杠杆效应。纵观房地产市场的发展走势，35％的自有资金率的要求并没有很好地限制房地产开发投资，政策效果并不明显。房地产开发公司的贷款在国内大概有三种形式：第一是房地产开发流动资金贷款，用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二是房地产开发项目贷款，为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三是房地产抵押贷款，开发商以开发的土地使用权或房屋产权做抵押，向银行取得贷款。然而，突然的资金缺口并未危及开发企业的生存。一方面，在通货膨胀和低息政策之下，银行贷款依然是房地产业来源丰富、成本低廉的重要融资途径。另一方面，开发商加大了向社会融资的能力，如引进外资、行业外资金借款等。当然，行业外资金一般是短期资金借款，并不能解决开发资金缺口的根本问题。但笔者认为最为重要的一点还是，房地产开发的财务杠杆效应促使开发商度过“难关”，并使自有资金要求的政策效果严重打折。
所谓的财务杠杆效应就是房地产项目的不全额资金开发，房地产开发高负债比率运行。它的含义有广义和狭义之分，狭义的杠杆效应就是传统的房地产企业以银行贷款为主要开发资金，以较少的资本金完成整个大项目的运转。广义的杠杆效应包括外部银行融资、预收款、项目垫资、税款的跨期结转等，它使开发企业的资金使用“乘数效应”般放大。如今，房地产开发商的资金来源“过于依赖房屋预售”的现象较为普遍。据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168.8亿元，定金和预收款达到7395.3亿元，比2003年增长44.4％，占房地产开发投资资金来源的43.1％，成为房地产开发第一大资金来源。中国人民银行2005年8月15日颁布的房地产金融报告建议，“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。同时，开发商普遍采取营造商垫资的形式以降低流动资金需求，并通过跨期结转税款推迟纳税，年底的税款在次年结算，这就相当于给予开发商一笔巨大的无息贷款。这些潜规则不改变就不能很好地调控开发企业的资金来源，进而调控整个房地产市场。
因此，今后调控工作的重点是要加快完善我国的房地产金融体系，而要完善房地产金融体系，绝不能割裂房地产与金融的关系，具体体现在以下几点上：
1． 在融资方式上，加快金融改革
要大力发展多元化房地产融资体系，分散和降低银行系统风险。具体要解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，建立多元化的房地产融资体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求，尤其是加大直接融资，使开发资金贷款的风险和收益对等。
2．加大监管，堵住现有房地产金融的漏洞
要严格限制开发商的预售活动，并重点整治开发企业人为跨期结转税收、拖欠税款；同时严格规范营造商的垫资行为，尤其是严格检查并控制开发商的开发资质，不允许没有资质和低资质者挂靠高资质的项目；实行项目经理负责制，使开发商不能通过向营造商垫资、向社会预售转移等途径来缓解自己的资金缺口问题。
3．加快推进改善外部环境，整体协调地进行房地产调控
要加快金融体制改革，建立统一开放的房地产金融体系，具体要根据国际金融业的发展趋势，调整经营管理理念和发展战略，进一步深化商业银行的产权制度改革，强化商业银行的内部管理，建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制。同时，要打破价格双轨制，消除资金流动的障碍，不断提高房地产金融体系的运转效率和房地产金融资源的运营质量。当前有关房地产金融方面的政策调控，仍未形成一套完整科学有效的体系，各部门缺乏相互一致性与协调性，调控政策操作困难，这些都直接影响政府对房地产市场的有效干预和调节，需要积极加以改善。
注释：
①房地产金融是指与房地产开发经营和房地产投资相关联的货币资金融通活动和房地产金融资产投资活动，它是金融业的重要组成部分，不能简单地割裂两者的关系。同时，房地产金融为房地产业及其相关部门和个人筹集、融通、清算资金提供相应服务，其主要业务内容包括房地产开发资金融通和房地产抵押贷款两类。
②数据来源于《2006年中国统计年鉴》。
编辑 李 梅
