浅谈推行农村住房抵押贷款
时间：2021-03-22 16:03:49 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
农村住房抵押贷款是指拥有农村住房所有权的个体工商户以及具有独立能力的自然人，以农村住房抵押方式，申请用于从事生产、经营的资金所需的贷款。推行农村住房抵押贷款，可以进一步拓展有效的担保物范围，促进农村经济发展和拉动内需。
目前，许多地区曾尝试农房抵押贷款，为缓解贷款担保难问题提供了制度平台，有积极的借鉴作用。早在2001年，浙江湖州市政府就开始探索农房抵押贷款。之后，2007年，嘉兴、温州等地也陆续试验农民住房抵押贷款，2008年，安徽省以农房产权登记为基础探索农村住房抵押贷款，以农村住房的抵押实现农村宅基地的市场化流转。
近几年的实践证明，农村住房抵押贷款具有可操作性。因此，建议在城镇化和农业产业化程度较高的地区，可以通过试点推行农村住房抵押贷款，加快新农村建设和城乡一体化进程，促进农民创业增收，有效缓解农民贷款担保难的问题。但是，在农村住房抵押贷款实务操作中尤为要注意规避法律风险。
一、农村住房抵押贷款的风险点
目前推行农村住房抵押贷款面临以下几个风险点：
1 现行法律不予支持。根据《土地法》规定，中国农村土地属于集体所有，农民宅基地也不例外，其法律意义是农民只有使用权而无处置权。《担保法》也规定，农村的房屋及其集体土地使用权不宜作贷款的抵押物。《物权法》对宅基地“用益物权”作了保护性的规定，但回避了能否允许农民处置的问题，农民住宅流转，需要制定房产登记和法律处置的配套措施。
2 农村社会保障体系尚未全面建立。土地承包权、宅基地和房产是农民最后的生存依据，近年来诸多法律文件规定禁止城里人到农村购买宅基地，否则会引发农民流离失所，影响社会稳定，故在实践中出现农村房屋或宅基地使用权作为抵押的，应当认定为无效。
3 房管部门拒绝为农民办理房产抵押手续。根据《民法通则》和《担保法》等规定，农村的土地是集体所有，没有征用前是不能上市流通，而抵押物必须能自由转让，因此房管部门在办理农房所有权证前承诺不承担责任，抵押银行必须承担抵押无效风险。
4 房屋价值评估无法科学认定。由于我国实行城乡分割的房地产制度，城市土地归国家所有，可以进入市场交易。而在农村，农民宅基地属于集体所有，只能在本村流转，造成农民住房长期不可交易，剥夺了农民对宅基地的处分权，相应的房屋权属登记系统也极为滞后，价值也无法科学评估，抵押率无法确定。
5 农民房屋抵押发生纠纷难以处置。目前农民的宅基地和自建房无法流转，农房抵押引起纠纷，法律上较难处置，、村民受传统观念影响，碍于情面一般不愿购买抵押房产，银行处置抵押物变现难。
二、农村住房抵押贷款的可行性农民贷款难、担保难已成为制约新农村建设的一大瓶颈，这在民营经济发达地区尤为突出。因此，推行农村住房抵押贷款，通过探索对农户家庭房屋进行评估、确认和计量其价值，明确其产权，规范其交易方式，为农户扩大抵押担保范围融资开拓了一条新的渠道。
1 法律制度上存在实施空间。目前我国法律允许的不动产抵押主要是土地使用权和房产。尽管法律上规定，宅基地属于“集体所有”，土地使用权不能抵押，但农民的房屋建筑在宅基地上，实际上被农民视为自己的家产，国家历来没有法律禁止农民的房子抵押、买卖，公民对其拥有占有、使用、收益和处分的权利，上世纪90年代后，土地管理部门给农村宅基地发放了“农村集体建设土地使用证”，进一步确认了农民的宅基地权利。《担保法》第三十四条规定：“抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押。”《土地法》第二条和第六十二条明确规定：“土地使用权可以依法转让。”“农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”这表明，农民的房子土地使用权是可以转让、出卖，应当允许农民抵押，只不过农民对宅基地的土地使用权只有“一次获得权”，今后不能得到第二处宅基地。既然允许国有土地使用权可以进行抵押，那么集体土地使用权也应该可以抵押。如果有关方面能及时制定农房抵押权实现后的后续政策，平衡改革试点与现行土地管理法律的潜在冲突，可为全国农地制度改革提供样本。
2 城镇化提供了内在条件。目前农村闲置的宅基地比较多，有不少抵押贷款者拥有两处以上的宅基地，有一部分农民已在城镇买房居住，举家进城不再返乡，但农村的房子长期闲置，如果可以用来抵押，其房子的价值完全可利用起来。
3 农民住房和宅基地确权后，自发私下流转甚多，潜在价值变现容易。现在许多失地农民的安置房多是楼房，与城市商品房没有区别，近年来，农村住房私下转让现象相当普遍。据调查，浙江义乌市城乡结合部大约有三分之一的宅基地都存在“地下交易”，未办任何手续，每平方高达2万元以上，就连农村的宅基地每平方米也要5000元左右，极易变现，每年的租金收入也十分可观。因此，农村私有住房进行抵押不会损害农民集体的利益，尤其
是东部沿海地区，许多农户拥有造价几十万甚至上百万元的农村私人住房，如此巨额的私人财产如果不能发挥其应有的抵押担保作用，对整个社会经济生活来说，无疑是财富的一种巨大浪费，不符合经济效益的原则。
三、农村住房抵押贷款的操作途径
1 探索交易平台。农村住房抵押贷款工作是一项探索性的改革创新，可以选择市区城乡结合部的中心村或者城中村开展农民住房抵押贷款试点，本着因地制宜、务求实效、有利于推进农民创业增收的原则开展示范工作。同时，在明确产权的基础上，积极探索农村住房流转交易平台，建立宅基地流转制度，突破原有农村宅基地流转的政策限制，实现自由流转、合法转让。
2 完善管理机制。农村住房抵押贷款工作涉及面广、政策性强，政府部门要高度重视农村住房抵抻贷款试点，做好政策措施、工作方案的研究制定和操作实施等工作，加强指导服务和管理监督，国土局、建设局、房管处、农办、法院、财政局、金融机构等各司其职、协调配合。国土、建设部门加快积极做好试点区域农村住房土地使用权和房屋产权的权属登记和发证、相关抵押手续的相互衔接工作，适当降低农村住房抵押贷款涉及的权属登记、发证以及抵押登记等环节的收费标准。房屋登记机构对符合条件的农村住房抵押登记申请，应予以受理，颁发《房屋他项权证》。国土管理部门在变更土地使用权时，应事先查询该房产抵押状况。抵押期间，国土资源管理部门对该农村住房的集体土地使用权不予办理变更登记。农村住房抵押贷款人在无力偿还贷款情况下需对农村住房进行处置时，相关单位应协助执行法院对抵押物的裁决，国土、建设部门依据生效的法律文书和协助执行通知书给予办理农村住房所有权、宅基地使用权的变更登记。金融机构在办理农村住房抵押时应简化手续，方便农户，出现不良贷款时采取多渠道的救济措施，不能追溯相关登记机构的登记责任。
3 规范操作程序。金融机构在办理农村住房抵押贷款时应根据《商业银行法》、《担保法》、《物权法》和《贷款通则》等法律、法规，明确对象范围、搡作流程和条件要求，有效防范各类风险。
4 完善信用体系。农村住房抵押贷款试点工作应与农村信用体系建设相结合，与相关农村扶持政策相挂钩，可以鼓励地方政府以财政贴息或建立风险补偿基金等多种方式，完善农村住房政策性保险制度，探索农村住房抵押贷款风险补偿机制，进一步规避各类风险。同时加大农户信息采集力度，推进农户信用档案管理平台建设，开展“信用户、信用村、信用乡镇”创建评价工作，优化农村金融生态环境。
（作者单位：中国农业银行长春培训学院地址：长春市前进大街1408号）
