第三方物业管理社会组织发展探析
时间：2021-01-13 16:01:11 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】 自上世纪90年代以来，伴随着住房单位保障制的逐步解体和自有化的快速推进，城市社区因物业管理产生的矛盾明显呈逐年递增的趋势，已成为影响社区稳定与和谐的主要方面，是我国大都市社区治理普遍面临的一大难题。今年来上海市逐步探索通过引导第三方社会组织参与物业管理，发挥社会化、专业化优势，有效地弥补了政府主导物业管理模式的不足，提升了社区的物业管理水平，得到居民的普遍认可。本文以徐汇区第三方物业管理社会组织为研究对象，从理论依据、运作现状、发展困境等多方面加以研究分析，并提出未来发展的对策建议。
【关键词】第三方社会组织 社区治理 物业管理 徐汇区
随着经济发展，人民生活水平提高，对房屋的使用，并不仅仅停留在居住这个基本层面，社区服务质量、物业管理水平等越来越成为业主们考虑的因素，业主需求与实际得到的服务产生了差距，造成了很多矛盾。党的十八届三中全会提出“完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化”的目标，其中很重要的一个理念是“多元共治，合作包容”，提倡政府、企业、社会组织、广大人民群众、媒体等主体共同参与社会治理，以形成党委领导、政府负责、社会协同、公众参与、法治保障的社会治理体制。徐汇区对社会力量参与社区物业管理的探索开始得较早，并在2012年相继成立了三家第三方物业管理社会组织，在矛盾化解、物业事务指导、居民自治等方面发挥了很好的作用。
一、关于社会组织参与社会治理的理论研究
根据“市场失灵”与“政府失灵”理论，社会组织的兴起从某种程度上说源于“市场失灵”与“政府失灵”。市场失灵论体现在西方公共财政理论和福利经济学中，认为完全市场的竞争环境能使社会资源进入帕累托最优状态，但是市场的缺陷显而易见，由于市场主体的逐利本质和注重眼前短期效益，“市场失灵”引发了市场垄断、恶性竞争、公共产品缺乏等一系列的问题。面对“市场失灵”政府就必须出面解决这些问题，因而开始介入到了社会经济生活的各个领域。但是政府的介入并不是能解决所有问题的，政府失灵论认为，政府按照平等的原则只是提供一般的公共产品和公共服务，显然不能满足社会群体更加多元化和个性化的服务需求。政府失灵的主要表现形式包括公共政策失效、信息不对称、公共服务供给效率低、寻租现象以及腐败滋生等。 在“政府失灵”和“市场失灵”状态下由于政府与市场的局限性，迫切需要社会组织参与其中，这就为以政府购买公共服务的方式引入社会组织参与提供了有力的事实和理论依据。根据公共治理理论，公共治理模式是“通过政府与非政府组织、国家与公民社会、各种公共机构与私人机构互动与合作，共同行使公共权力，在管理社会公共事务的过程中调解冲突和融合利益，最终达到实现和增进公共利益目的的新型社会管理模式”，强调治理主体的多元化、治理权力的多中心化、政府权力的有限化，参与与合作是公共治理的精髓。服务的提供或安排与服务的生产之间的区别是明显且十分必要的，这是公共服务多元化供给的前提。公共治理理论阐明了公共服务多元化供给的可行性和必要性，认可了社会组织在公共服务供给中的作用和地位，并且认为政府购买社会组织公共服务是多中心治理模式的制度安排之一。
二、徐汇区第三方物业管理社会组织发展基本情况
（一）机构简况
2012年初，徐汇区田林街道、枫林街道和徐家汇街道相继成立了“和房家园物业管理事务指导中心”、“汇枫物业管理事务指导中心”、“嘉汇物业管理事务指导中心”。按社会组织管理的相关要求，三大机构都按注册资金10万元的标准，由民间出资，在区社团局正式登记为民办非企业单位，属非营利组织性质，由相应的街道办事处进行业务主管，办公场所与办公用品也都由各自街道提供，机构主要通过向街道与房管办购买与物业管理相关的社区服务获得活动资金，在组织上与政府部门不存在上下隶属关系。
目前各机构的全职工作人员为3至4人，都是从街道市政科、房地局或房地办及与物业管理紧密相关的政府部门新近退休、富有经验的工作人员。
（二）业务状况
三大机构的业务范围大致相当，包括：①业主大会组建和换届改选;②业主委员会培训指导;③小区物业服务标准评估;④小区物业矛盾与纠纷调解;⑤物业公司选聘、解聘;⑥小区零星工程项目咨询等几大方面，但目前的主要工作集中在前四大业务上。各机构的业务重点也有所区别，“和房家园”与“嘉汇”在社区物业矛盾的调处上耗时最多，而“汇枫”的工作重心则主要在业主大会的组建与业主委员会的改建上。在具体业务的工作方式上，各机构也不完全一样，如：“和房家园”对业主大会的组建和换届改选主要起牵头协调和督促进度的作用，而“汇枫”对业主大会的组建和换届则起到主导作用，只有在遇到组织无法完成的困难时，才向街道和房办寻求援助。
各机构的经费来源可包括注册启动资金、项目运作经费、社会各界赞助和其他合法收入，但目前的活动经费主要是向政府购买服务获得，年度合约资金在20万-30万元之间。
（三）主要成就
由于三大机构具有：①人员业务熟悉、经验丰富;②与街道、房办和居委等相关部门的对接顺畅;③非营利性的公益组织不掺杂部门利益，能更加客观、公正处理事务;④项目化打包合同制，使工作方式更为机动灵活、工作效率更高等特点，各机构运行以来，对各街道居民小区的业委会成立起到了明显的推动作用，都超额完成了合约目标;对小区物业矛盾的调处效果也很显著，一年来，这些街道的小区物业矛盾和上访事件，明显减少;而且节约了物业管理成本，物业管理的乱象得到了一定程度的约束。以田林街道和房家园为例，到2014年10月底，共接待咨询来访人员597批1341人次，召开协调会167次，帮助解决各类矛盾与纠纷个案40例。组织开展居委、业委会座谈会及培训指导60次，对21个居委会书记、主任及管辖61个小区的业委会主任和副主任进行业务培训，参加培训人员达920人次。各项工作都初见成效，最重要是得到居委会、物业公司、业委会和居民的认可。
