大龙地产:“地王”幻灭记
时间：2021-01-14 12:07:54 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
一家资产仅为30亿元的房地产企业，何以去撬动50.5亿元的地块?作为上市公司，大龙地产为何去冒“以小博大”的险?超短期“地王”的惊险一跳，遭遇的却是破坏性的一击。
4个月前以50.5亿元的“天价”拿下北京地王，4个月后，又因欠缴地款而被取消竞得资格，并被罚没2亿元保证金——大龙地产还没来得及享受一夜成名的甜蜜，就迅速被打回原形。
昔日“地王”钱地两空
2010年2月1日，北京市国土局网站发布了一纸公告，宣布去年11月以50.5亿元出让的顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地土地使用权的竞买人——北京市大龙房地产开发有限公司的竞得资格被取消，而其交纳的2亿元竞买保证金将不予退还，原因在于“大龙公司逾期未签订该宗地的《国有建设用地使用权出让合同》及《土地开发建设补偿协议》。”
这一消息并不突然。相关警告在1月22日已经发出。当天，北京市国土局发布闲置土地清理处置公告称，8家开发商由于欠缴地价款、招拍挂成交后未按期签订土地出让合同，被暂停其在北京暂停继续拿地的资格。在这8家企业中.大龙地产首当其冲。
按照拍卖文件，天竺22号地块的50.5亿元总成交价中，有13亿元属于土地开发建设补偿款，而政府的土地出让收益则共为37.5亿元。大龙开发应该在签订完《拍卖成交确定书》20个工作日内，与市国土局签订《土地开发建设补偿协议》，并在3个工作日内缴纳20％的土地补偿款，即2.6亿元；还应在签订完《拍卖成交确定书》后5个工作日内，向政府递交签订《国有建设用地使用权出让合同》的申请，并在政府内部走完所有流程，发出合同领取通知后的5天内签订《国有建设用地使用权出让合同》，同时在3天内缴纳所有政府出让土地收益。
然而，大龙方面却迟迟未有动静。1月28日发布的大龙地产2009年年报中，该公司承认直到公告发布日，天竺22号地块仍未签订合同。
政府部门很快对大龙的违约行为做出回应。北京市国土局局长魏成林公开表示：“大龙连合同都没跟国土局签，地价款更没缴，为什么公示，就是因为在这之前已催了多次，也没交钱。”
“一场闹剧以2亿元的代价收场了。”SOHO中国总裁潘石屹在微博上如此点评。
大龙是谁?
镜头回放至2009年11月20日，在那天的土地拍卖会上，保利、远洋、大成、艾美高、合景泰富、安邦保险以及刚刚上市的龙湖等12家开发商参与了天竺22号地块的竞拍。
经过190轮的举牌，大龙最终击退百仕达，以50.5亿元的总价、近3万元／平方米的楼面地价，拿下这块容积率仅有0.62的地块。成交价比最初底价14.1亿元高出36.4亿元，溢价率高达258.2％。
竞拍结束后，大龙的人士未像其他竞买人那样匆匆离去。其董秘马志方作为新闻发言人现场接受了记者的采访。据马透露，大龙隶属于顺义区政府的一家房地产企业，在顺义的市场占有率达到60％，是该区最大的房地产企业，旗下有子公司已经上市。
造出这个总价和楼面单价都刷新纪录的“双料地王”后，大龙几乎一夜成名。
大龙地产官方网站以及年报等公开资料显示，此次天竺22号地块的竞得人——北京市大龙房地产开发有限公司(以下简称“大龙开发”)，是2005年在沪借壳上市的北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司(股票名称“大龙地产”)控股99.88％的子公司。而大龙伟业的背后，则是隶属于北京市顺义区人民政府的北京市顺义大龙城乡建设开发总公司，持股比例达到35.98％。
北京市顺义大龙城乡建设开发总公司成立于1987年，注册资本10000万元，是由北京市顺义区国有资产监督管理委员会出资设立的全民所有制企业。2009年7月1日，经批准，顺义区国资委将大龙总公司全部国有出资无偿划转给北京市顺义区国有资本经营管理中心，后者成立于2009年6月29日，是顺义区国资委组建的全民所有制企业。公司实际控制人未发生变更，仍为北京市顺义区国资委。
大龙地产的掌门人赵川军人出身，现任北京市顺义大龙城乡建设开发总公司党委书记、总经理，同时也是北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司董事长。早年参军。在2001年到大龙地产任职之前，曾经担任过五年的北石槽镇人民政府镇长，以及3年多的顺义木林镇党委书记。
作为政府背景雄厚的房地产企业，大龙最初植根于顺义，开发了以裕龙小区为代表的近400万平方米的住宅项目，包括义宾、西辛、胜利、石园、滨河、龙府、裕祥、裕龙、五里仓、马坡、毓秀园等小区。
之后，大龙开始到北京市区淘金。大龙伟业2009年年报显示，目前有王府井的大龙西部会所和宣武区的大龙新都两个项目，前者的拆迁工作已经完结，正进行施工前准备工作；后者拆迁工作仍在进行中。
而在北京之外，内蒙古满洲里大龙园区目前已形成销售，哈尔滨大龙北方建设开发有限公司、广东中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司、海南大龙酒店等外埠公司相继成立。
备受质疑的“黑马”
大龙的业绩在卧虎藏龙的北京房地产市场未曾引起关注。这样一家名不见经传的企业，击退地产大鳄独吞地王，从一开始就面对着诸多质疑。
“大龙地产拿地的决策太不理智了。明显超出实力太多。”华业地产副总经理、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对记者说。
大龙伟业2009年年报显示，截至2009年末，公司总资产仅有约30.07亿元。虽然营业收入同比大幅增加1174.08％，达到17.48亿元，但全年的净利润仍然只有3.39亿元。50.5亿元的地价款，相当于15年的净利润。
而在融资渠道方面，大龙也并没有突出的表现。由于上市5年来未进行过一次分红，大龙地产已经失去了公开增发的资格。而2009年7月刚刚发布过一次8亿元定向增发的公告，其中6.5亿元投向王府井的西部会馆项目，只剩下1.5亿元补充公司流动资金。
除了资金实力外，大龙地产对于高档物业开发经验的缺失，也让业内对其拿下这块超低容积率的地块充满疑惑。在拿下天竺地块之前，大龙地产拥有的土地储备为164万平方米，其中49％集中在北京，土地成本仅为2229元／平方米。此次以近3万元／平方米的楼面地价斩获“地王”项目，业内预计产品要卖到60000元，平方米才能达到一般的财务指标要求。“这样的产品很难开发。”庞博国际地产机构执行董事刘东在土地拍卖会结束后，就对记者表示，“如果是远洋、保利或龙湖拿到这块地，我还能对产品未来的形态有个概念，但对于大龙将带来的产品，我想象不出来。”
“以小搏大”的背后
一家资产仅为30亿元的房地产企业，何以去撬动50.5亿元的地块?作为
