紧缩政策来袭,中国房地产做为支柱产业会就此倒下吗?
时间：2021-01-16 20:02:49 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：中国房地产市场目前正处于新一轮调整之中，商业银行所面临的房地产信货风险日益凸显。本文就房地产市场调整可能给商业银行带来的主要风险提出应对策略。
关键词：宏观调控；房地产信货风险
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）01-0216-01
一、紧缩政策来袭，中国房地产做为支柱产业会就此倒下吗？
2010年4月以来，在一系列楼市调控政策的综合影响下，成交量大幅下降，价格亦出现松动。经过十几年来的快速发展，人们不仅要问：中国房地产市场还能火爆多久？中国房地产做为支柱产业会就此倒下吗？
从经济学规律来看，市场是由供给和需求两方面构成的。从供给来看，现有的土地储备持续开发两三年是没有任何问题的，而且后续还会推出大量的地块。中国虽然人多地少，但始终恪守18亿亩耕地红线，土地整理工作大幅度展开，仍然可以提供较多的城市建设用地指标。再加上各个城市未来城区扩张的冲动，房地产建设的空间仍然广阔。
从需求方面来看，尽管中国80%城市居民已经拥有了房产，人均住房面积接近30平方米，但中国城市化进程仍在加快，住房结构矛盾依然突出。一方面，大量农村居民仍然想进入城市，大量高校毕业生仍然需要扎根城市，大量结婚族仍然需要购买住房。另一方面，很多城市原住民拥有多套房产，而很多80后、90后连一套住房都没有。从人口红利的角度来看，80后、90后购房住房的刚性需求和城市富裕人群的改善型需求高峰仍然在持续。
既然有供给，也有需求，那就必然存在市场。目前房价的短暂下跌和成交量的下滑主要受制于货币政策的收紧，也就是贷款难度加大，利率提高。再加上限购的影响，使得即使有钱也没法买房。住房潜在需求是存在的，只是被暂时压制。
从中长期来看，中国房地产市场仍然是一个火爆的行业，但会呈现波浪向上的发展态势。以前是房地产市场勇猛直前，房价只涨不跌；未来是房地产市场有保有压，房价有涨有跌。城市中心物业保值性增强，城郊城市热点物业增值性增强。保障房市场扩大覆盖面，商品房市场提高产品品质。结论是中国房地产做为支柱产业不会就此倒下。
二、目前我国房地产市场状况
2009年以来，房地产市场持续“高烧”，疯狂的房价成为社会持续关注的焦点。部分城市房价上涨过快，房价增速远超居民人均可支配收入，一般居民越来越难以承受。房地产市场秩序仍较混乱，亟待整治。
在房地产市场供求偏紧、普通居民购房困难的情况下，房地产市场捂盘惜售、土地闲置、炒地等现象依然存在。而且，房地产市场投机、投资行为较为普遍，哄抬房价现象较为严重，市场秩序需要着力进行治理。此外，商品房供应结构不合理，中小户型和中低价位普通商品住房及经济型住房供应不足、保障房建设投入不足。
“新国十条”公布后，楼市也开始出现了一些积极的变化，部分城市更是出现了“量价齐跌”。经历了2009年及2010年初的疯狂上涨后，中国楼市正面临着新一轮调整期，而且本轮的调整才刚刚开始，未来房地产市场无论是成交量还是房价均面临着较大的下跌可能。因此，商业银行不能忽视对房地产信贷风险的防范。
三、商业银行房地产信贷面临的主要风险分析
房地产市场调整引起银行风险上升最为常见的渠道就是房地产开发商经营困难直接导致银行房地产开发贷款不良率上升。
目前，宏观调控、市场调整和成本上涨成为中国房地产行业面临的三大挑战。由于销售不畅，加之信贷紧缩，在房地产市场调整时期房地产企业通常会面临较大的资金压力。随着房地产市场的深入调整，一些资质较低、规模较小、资金实力较弱、市场竞争能力不强的开发商拖累银行的风险将会增大。当前在房地产开发贷款中，银行特别要关注下列风险：一是“楼盘烂尾”；二是开发商的现金流出现较大问题；三是小企业运作大项目；四是房地产开发项目运作不合规。
集团资金链断裂导致银行损失。房地产市场调整，可能引起涉足房地产业的一些企业集团资金链紧张。房地产开发项目往往具有建设投资大、开发周期长的特点，涉及多种项目资金的运用，对资金的衔接运用要求很高。目前有集团背景的开发商较多。集团公司的资金实力和负债状况以及对开发商投资的真实状况和关联交易往往对开发商的业绩有重要影响。如果企业热衷于资本运作——通过各种方式使企业自身规模扩大或使财务指标转好而对外部投资者构成吸引力，特别是如果形成少量资本运作巨额资产的情形，无论是房地产业领域或者是其他产业领域出现较大资金窟窿的问题，均可能引起企业资金链断裂风险，进而导致银行贷款风险。此外，企业集团还存在资金担保及资金链断裂和关联方占用型资金链断裂的风险，相关资金链断裂可能会对银行构成不利影响。在房地产市场调整时期，商业银行还要特别注意防止房地产开发商在项目之间周转资金所带来的资金链断裂风险。
抵押品市场价格大幅下降使得银行信用风险增大。在房地产市场调整时期，房地产抵押品的市场价值下降。如果借款者的还款余额大于房地产抵押品的价格，那么借款者很可能违约。而在借款人违约后，在市场低迷时期对房地产抵押品的处置通常会出现变现困难、抵押品价值大幅缩水等不利于银行的情况。在商业银行的抵押贷款业务操作中，抵押担保贷款额一般不超过抵押品变现值的70%，这通常意味着当房地产价格跌幅逾30%以上时，商业银行面临的信用风险将陡然上升。
房地产市场出现深幅调整时，银行个人住房贷款风险上升。中国商业银行个人住房贷款在总贷款中占有较高的比重，并且超过房地产开发贷款所占的比重。个人住房贷款常见的风险是由于个人投机性需求引起的。当房地产价格节节上涨时，在“正反馈资产价格效应”的影响下，个人住房投机性需求增加。而当房地产价格泡沫破裂时，由前期个人住房投机性需求产生的个人住房贷款产生坏账的风险加大。当房产价格急剧下跌时，会出现“断供”的银行风险。
当房地产市场出现深幅调整时，银行要留意两类个人住房贷款信用风险的爆发。一类是“理性违约”，当抵押房产的市价下降到低于贷款余额时，借款者从自身利益最大化出发主动违约；另一类是“被迫违约”，房地产市场调整会与经济调整相互作用，经济下行可能使得一部分贷款者的收入减少，可能出现借款者有偿还贷款的意愿，但由于偿付能力不足而无法如期还贷。
假按揭、假首付、假房价等增多使银行信贷风险增加。在房地产开发企业资金链趋紧时，部分过度扩张的企业可能采取诸多冒险行为，例如通过虚增注册资本金套取银行贷款、采用“假按揭、假首付、假房价”等手段套取银行贷款等，从而使银行信用风险增大。
四、商业银行应对房地产市场深入调整的措施及建议
面对房地产市场深入调整可能给银行带来的巨大风险，商业银行除应加强对房地产市场走势的研判并关注宏观调控政策、把握政策动向以外，还应进行内部经营管理的调整，加强房地产行业风险管理。
把好市场准入关，实行房地产信贷总量控制，落实企业、项目分类管理。一是实行房地产行业信贷总量控制，防范行业系统性风险。二是实行房地产信贷投放地区和城市的分类管理，重点支持房价运行较为平稳、投资投机需求占比较低的省会城市、中心城市的开发项目。减少对供过于求区域市场的贷款投放，坚决退出房价高企、投机浓厚区域的房地产开发项目。三是强化客户资质、信用评级、授信及贷款审批管理，加强对开发企业资质、建设项目合规性及资本金到位情况的审查。四是加强项目分类管理。重点支持中小户型、中低价位的普通住宅项目，对于建设项目规划面积小、居住社区环境不配套、单户建筑面积过大的住房建设项目，要严格进行限制。
坚持房地产开发贷款封闭管理，严防信贷资金挪用。首先，要明确项目资本金审核等要求，确保企业自有资金和前期销售收入全部到位并加强与城建、房管、土地等政府部门横向交流沟通，及时获取最新项目信息。其次，贷款发放要掌握好节奏，要根据项目的工程进度情况、施工合同中约定的付款进度，合理安排贷款发放。再次，要做好资金使用监管。全面介入整个项目建设销售过程，消除信息不对称给银行带来的风险。要根据房地产项目已经实现销售收入情况及企业现金流情况，督促开发商按销售收入比例及时还贷。发放的个人住房按揭贷款要设立专户管理，首付款以及项目其他销售资金也应尽可能纳入专户管理，保证开发贷款能按期收回。
高度重视个人住房贷款的潜在违约风险。商业银行要吸取美国次贷危机的教训，采取严格的贷前信用审核，注重客户资信状况和还款能力分析，避免出现假按揭现象；严格执行首付款政策，并根据客户资信状况适度提高首付比率，杜绝出现零首付或低首付现象。
加强抵押品价值管理，确保抵押合法和足值有效。一是加强对评估机构资质、信誉等方面的考察，判断其评估抵押物价值的可信度。二是根据不同区域房价变化的情况，选择房价较高或降幅较大的地区和城市，对开发贷款抵押品价值进行全面重新评估。三是逐步开展个人贷款押品价值重评工作。针对贷款余额较大或剩余成数较高的个人贷款，认真开展抵押品重评工作。如发现担保不足的，应要求借款人及时追加贷款担保，确保贷款担保足位有效。
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