我国房地产中介服务市场存在的问题及对策研究
时间：2021-01-12 12:04:40 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：房地产中介服务作为房地产市场发展到一定程度的产物，在房地产业中发挥着越来越大的作用。当前我国房地产中介服务市场存在从业人员素质不齐、企业素质不高、法规滞后、行业组织管理不足，监管不力等突出问题，本文分析了原因，提出了走企业规模化道路、健全法律法规，加强行业管理，提高人员素质和机构执业水平等对策建议，以促进我国的房地产中介服务市场健康发展。
关键词：房地产中介；服务；问题；对策
房地产中介服务，是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产中介服务是房地产行业发展的重要组成部分，贯穿在房地产业经济运行的全过程之中。
一、我国房地产中介服务市场概述
（一）房地产中介市场的产生和发展
随着房地产市场的进一步发展，自产自销的模式就很难再适应市场发展需要，房地产行业的开发与销售分离是市场发展的必然趋势。房地产中介服务行业在国外已有近百年历史，1988年12月深圳成立了国际房地产咨询股份有限公司，成为我国第一家房地产中介服务企业；90年代前后，上海也出现了一些房地产经纪企业。1996年《城市房地产中介服务管理规定》颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认；1997年的房地产市场调整使房地产中介服务企业逐步深度介入房地产产业链。1998年国务院出台23号文，福利化分房取消后，促进了大量存量房进入流通渠道，同时也使增量房成交扩大，从而使房地产中介服务行业获得了快速的发展。
（二）房地产中介服务行业的作用
作为房地产市场的重要组成部分，客观上讲，房地产中介服务业的发展能对促进房地产市场的健康发展起着重要作用。
1、是房地产市场的润滑剂。房地产中介服务企业收集和积累了大量房地产相关信息、从业人员专业知识丰富，技术水平高，能为消费者提供有关信息和专业层面的咨询服务，促进房地产信息流动。这样，根据中介服务机构提供的信息和服务，可以缩短房地产的交易时间，减少交易成本；可以为开发商科学决策和开发有效规避市场风险，提高房地产开发企业的开发与销售收效，进而提高房地产市场的整体运行效率。
2、增加社会效益。房地产中介服务行业在我国仍属于年轻的朝阳行业，人力资源密集型行业，吸纳就业方面具有先天的优势，大大缓解社会就业压力。此外，房地产中介服务行业以知识与服务创造价值，资源能源耗用低，符合两型社会的经济发展要求。
二、对我国房地产中介服务市场的突出问题的分析
伴随着房地产市场的快速发展，房地产中介服务业发展的势头良好，渐成规模，但是房地产中介服务市场存在的问题仍不容小觑。
（一）从业人员素质不齐，服务的总体水平不高
在《城市房地产中介服务管理规定》中，对房地产中介机构所应具备的条件、中介服务人员的从业资格条件、资格考试的报名条件都有明确的规定。但由于标准及条件偏宽，且房地产相关部门管理审批不严，伴随着房地产市场的繁荣，我国房地产中介服务企业迅猛发展，从社会各类人员中吸引了大量的人员素质参差不齐的从业人员。特别是在房地产经纪企业，专业人才相对匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。从业人员的专业素质可以从相关的考试和执照的取得来证明，可是道德素质不易规范，特别是在市场经济高速发展时期，人们很容易受到各方面的诱惑，在利益的驱动下，铤而走险，失去客观公正的立场。而且，房地产中介服务市场中从业人员的流动性也相对较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。这些因素都导致行业的总体服务水平不高。
（二）行业组织管理不足，机构行为不规范
房地产中介服务的行业协会组织既是房地产中介服务执业人员及中介机构的服务、协调机构，又是政府的助手与参谋。行业协会在探讨房地产中介服务的相关理论、政策、法规，促进房地产中介从业人员，执业机构横向交流，加强横向沟通、联系和合作方面，应能充分地释放其应有的积极作用。目前，我国房地产中介行业协会整体来说，由于多为政府直接组建，政府仍然时刻控制着行业发展和直接管制企业的行政手段，然而行业协会的作用有限和管理的不足，导致房地产经纪机构依然缺乏相应的制度，在服务中因为缺少诚信，信誉，且过分注重经济利益，所以忽视了职业操守培养的现象。很多中介机构钻政策空子，制造虚假不实广告信息，不守承诺，乱收费；合同不规范等违规操作行为，来获取其中不正当的利益。
（三）相关法律法规滞后，行政监管不力
房地产管理部门应对房地产中介服务机构的日常经营活动进行监督管理，根据相关法律，应对违规机构和人员进行相应的处罚，除了罚款之外还应对情节严重的机构和人员进行吊销营业执照、收回资格证和刑事处罚等严厉的措施。目前，我国关于房地产中介服务市场管理的法制建设滞后，体系不健全，现有的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产中介服务管理规定》和一些地方性规章，尚不成体系，难以为房地产中介服务市场的监管提供足够的依据，监管力弱。其次，对房地产中介服务行业的管理涉及到工商、税务、物价、房管等多个部门，缺乏相互交叉和协作管理的法律制度，也造成对房地产中介服务市场管理的空白。即使在管理时，行政管理部门对违规行为一般只是罚款，对中介机构的违规行为没有震慑力。
（四）绝对数量多，相对规模小，企业整体素质不高
由于房地产中介服务行业的准入门槛要求相对较低，经营者认为房地产中介服务行业风险小、投资少、起步快，因此市场上成立了很多小而散、竞争力弱的房产中介服务机构。据不完全统计，目前全国房地产中介服务的经纪机构就有5万家，从事房地产中介活动的人员超过了100万人。国内的大部分中介机构的主营业务仍然以居间为主，即提供房地产买卖、交换、租赁，以提取佣金为经营特征，还未形成完整意义上的房地产服务体系，无法提供全面的信息咨询、前期策划、价格评估、营销代理、法律咨询、融资中介等服务项目，企业整体素质不高。也由于中介服务机构规模小、资金实力弱、从事的业务业务内容过于单一，服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差，业务拓展面也较小，导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。
