国内房地产市场调控背景下的城乡规划研究_近10年房地产调控政策
时间：2019-05-01 03:24:46 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘 要】住房问题是重要的民生问题。随着工业化、城镇化快速发展，住房需求过大以及近年来房地产建设成本上涨、社会非刚性需求的投机炒作现象普遍等多种原因，目前国内部分城市出现了房价上涨过快和房地产泡沫等问题，进而引发深层次的社会矛盾。在当前房地产市场爆热的严峻环境下，城乡规划作为重要政策手段，是有效调控房地产市场的其中一个关键途径。本文通过对目前国内房地产调控政策背景下的城乡规划研究，阐述如何通过科学编制和实施城乡规划，调整住房用地布局和住房供应结构，加快城市“三旧改造”、增加土地储备和进行城市保障性住房建设，并提出抑制投资投机性购房需求，实现城市商品房地产的供求平衡，促进房地产市场协调健康发展的城乡规划对策和途径。
【关键词】城乡规划；房地产市场；调控背景；保障性住房；三旧改造；规划对策
改革开放以来，我国很多城市都十分重视城市居民的住房问题，随着城市商品住房的数量和质量不断提升，城市住房问题已有很大的改善，但是目前由于国内房地产市场的自我调节能力不强和政策监管不到位，因此我国很多城市出现了一系列因住房问题引发出来的深层次社会矛盾和问题，如城市楼价加剧上涨、房地产房价居高不下、城市廉租房、经济适用房建设相对滞后，保障性住房制度不完善等。在当前国家调控房地产市场的大背景，如何通过科学编制和实施城乡规划调节房地产市场，增加保障性住房建设，促进房地产市场协调发展，是摆在我们城乡规划工作者面前一个时代课题。
1 国内房地产市场调控背景
2010年，为遏制房价过快的上涨，国家出台了一系列房地产调控政策，分别从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场进行全方位调控。随着各项政策的持续出台和逐步落实，对地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。据统计，2010年1月至11月，全国120个城市住宅用地供应和成交面积分别同比增加43%和40%。地价水平高位震荡，其中2010年7月达到1月以来的最低水平1458元/平方米，但2010年8月以后又有所上涨，2010年9月达到年内最高水平。另外，全国房地产开发投资额、施工面积、新开工面积等指标增速均显著高于历史水平，而商品房销售面积和商品房销售额同比增速分别为9.8%和17.5%，且全年各月增速基本成下行趋势。2011年，随着国家房地产调控政策的不断出台，原本就已经备受关注的商品房限购政策再次引发了市场的强烈反应，作为一个特定时期的特殊手段，限购政策的实行短期内在调节市场、抑制投机购房方面有了明显的效果，2011年仍然保持持续性、连续性、稳定性，国家控制投资性需求的政策还在持续。在此严厉行政干预之下，2011年全国楼市降温情况明显大于2010年，70个城市房价指数已于二季度出现同比负增长，年内多个月份房价会出现环比负增长。部分房价偏高的一、二线城市，房价将出现一定幅度的下跌。2011年全国商品房均价为每平方米5466-5496元，比2010年上涨8.3%-8.9%；全国商品房销售面积为11.2亿-11.4亿平方米，比2010年增长8.61%-10.92%。2012年，在通胀预期和供给不足的大背景下，限购、限贷等房地产调控政策仍未放松，对于2012年的楼市走势来说，货币政策从适度宽松转为稳健，特别是信贷规模对房地产影响比较大，加之保障性住房力度还会继续加强，房地产税可能试行，都会对市场产生不小的影响。
2 基于房地产市场调控下的城乡规划对策
2.1 通过城乡规划科学布局住房用地，从供地导向上合理引导房地产市场
科学编制和落实城乡规划，可以从供地导向上宏观调控房地产市场，遏制商品房价格过快上涨。一是先从城乡规划与土地利用总体规划入手，协调土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划中的商品住房建设用地布局和用地规模。在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇商品住房建设用地必须符合城市规划、村庄和集镇规划；二是要充分发挥近期建设规划的综合协调作用，统筹安排规划年限内的城市商品住房建设用地总量、空间分布和实施时序，合理确定商品住房用地布局和比例。城市要依据近期建设规划，结合土地利用年度计划，优先安排经济适用房、廉租房建设项目用地；三是要针对当前国内房地产市场爆热和楼价过快上涨的实际情况，根据不同地区的环境、资源条件，科学地调整城市商品住房的用地布局以及合理容量，通过科学编制城乡规划为合理引导房地产市场提供导向。
2.2 通过城乡规划调整住房供应结构，从均衡发展上正面优化房地产市场
一是在城乡总体规划的前提下，调整优化城市住房用地供应结构。我们在城市住房项目的规划选址上，优先保证中低价位普通商品住房、经济适用住房项目和对有利当前房地产市场调控的项目用地。在城乡规划管理和建筑设计方案审批时要严格控制经济适用住房和中低价位普通商品住房套型面积，中低价位普通商品住房项目单套建筑面积控制在一定面积以下，容积率要控制在一定幅度以上；对套型标准不符合规定的，不予办理规划许可、施工许可、预售许可、产权登记等审批手续；二是要加大中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应。在严格执行土地利用总体规划和年度计划的前提下，根据目前城市房地产市场变化情况，适时调整城市住房用地供应结构、供应方式及供应时间，严格控制别墅类用地和高档住房用地供应，着力增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；三是要严格理顺土地转让过程中的城乡规划管理职能，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，在城乡规划管理上严禁违反规划进行转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为，同时要加大对闲置土地的清理力度，严格执行有关规定，切实制止囤积土地行为。
2.3 通过城乡规划引导三旧改造，从土地储备上良性影响房地产市场
我们要发挥城乡规划的统筹协调作用，对城市旧区进行“三旧改造”，储备城市住房建设用地，以增强城市调节未来房地产市场的弹性和灵活度，促进城市房地产良性、协调发展。 一是在国家房地产调控政策背景下，通过编制和实施城乡规划合理引导城市“三旧改造”。对住宅设施和基础设施不完备的地区，加快城市集中成片棚户区改造；对旧住宅区进行房屋维修养护、配套设施完善、环境整治、建筑节能改造和综合整治；同时，要在城乡规划的科学引领下，因地制宜地采取多种方式，合理引导房地产开发企业参与旧城镇、旧厂房和城中村改造，增加城市中心区普通商品住房供应；二是通过城乡规划，增加城市土地储备，为调控房地产市场提供可靠的用地保障。在实施土地收购储备时，必须符合城市总体规划、近期建设规划。
存量土地的再利用应当优先保证适合中低收入家庭需要的普通商品住房、经济适用住房建设以及必需的市政公用设施建设。这样，通过城乡规划盘活城市旧区现有建设用地，为下阶段城市房地产市场的合理化发展提供空间，从土地储备上良性影响房地产市场。
2.4 通过城乡规划加快保障性住房建设，从发展方式上协调促进房地产市场
通过城乡规划的科学编制和实施，加快保障性住房建设，可有效促进房地产市场均衡、协调、健康发展。加快保障性住房建设，不但不会冲击商品房市场，也不会影响房地产市场的秩序，反而通过建设增加了保障性住房的供应，会更加稳定商品房市场的秩序。随着大量保障性住房的投入，不少低收入群体不再掺杂在商品房市场的供应对象当中，从而有利于平稳商品房市场的价格，使得商品房市场的秩序更加良好。城乡规划引领保障性住房建设，一是通过保障性住房的合理规划，减小房地产泡沫，满足人们的住房要求，并做好商品房和公租房的两方面的发展；二是坚持政府导向，深化保障性住房的制度化、社会化改革，完善保障性住房的政府调控体系；充分发挥政府监管机制在保障性住房市场中配置资源的基础性作用；三是坚持有效实施原则，制定可操作性的实施保障机制与具体措施，保障规划得到有效实施；四是在规划布局上，对新建廉租住房、经济适用住房要坚持分散布局、相对集中、规模适度、节能省地的原则，采用集中建设和配套建设两种方式。经济适用住房建设应向租售并举转化，侧重增加租赁型经济适用住房的供应。
3 结语
城市住房问题关系重大，既影响经济又影响民生。目前由于国内很多城市的房地产存在房价过快上涨和一定的房地产泡沫现象，引发一系列社会问题。因此我们的城市应充分认识房地产市场调控的必要性和紧迫性，通过城乡规划等政策手段合理引导房地产市场，加快保障性住房建设，调整住房供应结构，合理引导居民住房理性消费，遏制房价过快上涨，以良好的政策环境促进房地产市场平稳、健康和协调发展。
作者简介
梁华崧，男，1971，城乡规划高级工程师，注册城市规划师，香港公开大学硕士，广州亚城规划设计研究院有限公司
