二手房买卖“阴阳合同”法律效力研究

时间：2021-04-17 20:02:29　来源：雅意学习网本文已影响人

　　摘要本文以二手房买卖市场为立足点，通过对相关理论学说的探讨以及司法实践中具体裁判案例的归类分析，试图解决二手房买卖“阴阳合同”法律效力的认定问题。再结合我国《民法总则》关于“通谋虚伪表示”的新规定，提出了认定二手房买卖“阴阳合同”法律效力的新思路。
　　关键词二手房屋买卖阴阳合同法律效力通谋虚伪行为隐藏行为
　　作者简介：陈雅雯，广州大学法学院本科生。
　　中图分类号：D923.6 文獻标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.04.140
　　一、二手房买卖“阴阳合同”法律效力的理论与实践
　　所谓“阴阳合同”，是指合同当事人为追求经济效益最大化就同一交易订立的一份对内、一份对外两份内容不一致的合同。其中，对内的合同称为“阴合同”，在二手房买卖市场中该合同显示双方当事人实际交易的价格;而对外的合同称为“阳合同”，是交易双方为了应对相关部门的审查而签订，仅用于备案、登记等公示程序而并不实际履行。
　　在《民法总则》未颁布实施之前，认定“阴阳合同”法律效力的主要法律依据是《民法通则》及《合同法》。但是，该法并未系统地对“阴阳合同”法律效力作出规定，导致学界对此争论不一，司法审判人员在处理类似案件时陷入法律适用混乱、裁判标准不一的审判困境。
　　（一）二手房买卖“阴阳合同”法律效力的理论
　　学界中关于二手房买卖“阴阳合同”法律效力的认定主要有三种学说：分别是“阴合同、阳合同均无效说”“阴合同有效，阳合同无效说”以及“阴合同有效，阳合同部分无效说”。依笔者看来，在认定二手房买卖“阴阳合同”的法律效力时，采用上述“阴合同有效，阳合同部分有效说”更为妥当。我国《合同法》的立法宗旨在于维护市场主体的私法自治和鼓励交易，一项交易活动只要合法、正当，在双方当事人意思真实的基础上产生并能够实际履行，它都应当受到法律的保护。因此，在判断“阴阳合同”的法律效力时，最需要考量的是该合同是否符合合同当事人的真实意思。对于“阴合同”而言，该合同是合同当事人协商一致、约定交易照此实际履行的协议，属于双方真实的意思表示，对双方当事人都具有约束力，应为有效合同。而对于“阳合同”，除了价格条款违反了法律、行政法规的强制性规定，“其他条款例如交房时间、违约责任、争议解决方式等内容，在没有违反法律的强制性规定的情况下是有效的。”
　　（二）二手房买卖“阴阳合同”的司法实践
　　为了研究目前司法实务针对二手房屋买卖“阴阳合同”纠纷的解决情况，笔者在中国裁判文书网中以“房屋买卖”“阴阳合同”等为关键词进行检索，从中挑选出典型的案件进行分析。通过整理，笔者归纳提炼出以下三类判决依据及理由。
　　1.“阳合同”属于恶意串通，价格条款无效
　　案例一：在王某与吕淑芳房屋买卖合同纠纷一案中，双方为避税签订“阴阳合同”。法院经审理后认为，王某与吕淑芳为规避国家税收监管，在签订《存量房屋买卖合同》（“阳合同”）时隐瞒了真实交易价格280万元而将交易价格写为64万元的行为，属于恶意串通，损害了国家的税收利益。但是，该行为只会使合同中的价格条款无效，并不一定会使整个合同无效。
　　2.“阳合同”不是当事人真实的意思表示，价格条款无效
　　案例二：在张宗云与朱峰房屋买卖合同纠纷一案中，法院认为，双方签订的“阳合同”并非其真实的意思表示，应认定为无效。但其他内容均系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，应确认有效。
　　3.“阳合同”效力不予置评，当事人的避税行为应交由相应部门处理
　　案例三：在丁媛与钱志芬房屋买卖合同纠纷一案中，法院经审理认定，钱志芬和康靖订立“阴阳合同”以逃避过户税费的行为，虽然干扰了国家正常的税收征管秩序，但并不必然导致合同无效，该行为应当交由房屋主管机关和税务部门进行处理，要求相关当事人补缴偷逃的税款。
　　从上述的案例可知，法官在审理此类案件时，均认定“阴合同”合法有效;但对“阳合同”的效力评价却出现了分歧，判决书中引用的法律依据不尽相同，归结起来主要有以下三类：（1）依据《合同法》第52条第（二）项的规定，认定“阳合同”属于合同当事人恶意串通，损害了国家的税收利益，价格条款无效;（2）依据我国《民法通则》第55条的规定，认定“阳合同”中的价格条款缺乏“意思表示真实”的有效要件; （3）回避对“阳合同”效力的评价，只提到合同当事人规避税费的行为并不必然导致“阳合同”无效，但也未直接肯定其效力，而认为此类问题应交由相关国家职能部门处理。
　　二、二手房买卖 “阴阳合同”法律效力思考
　　（一）通谋虚伪行为法律制度的建立

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