征地拆迁中土地使用价值的补偿问题经验谈
时间：2021-03-22 16:10:18 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：土地开发以及大型基础设施建设都会要涉及征地拆迁的问题，这个问题也是多年来大家关注度较高，问题频出的地方，不少的报道都是关于这方面的。在对这些问题进行探讨的时候，我们应该要对其根源性问题进行把握，其主要的问题是土地价值补偿没有达成一致而引起的各类冲突。笔者线就征地拆迁关于土地使用价值的补偿问题进行了探讨分析，根据自身的一些经验来给出一些见解，让大家参考。
关键词：征地拆迁 土地使用价值 补偿 分配
中图分类号：F284 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）11（b）-0246-01
1 我国土地使用权的由来
我国法律关于土地使用权有相应的规定，这些权利是作为私人财产来进行对待的，因此在没有获取所有人的同意下，是不能够随意的进行侵权行为。征地拆迁的时候，需要合法的进行，对一系列的矛盾和问题进行协商，获取所有人的同意，否则就是非法的行为，这一过程复杂多变，需要我们以解决问题为初衷来进行协商，不要意气用事。我国从1982年开始就在宪法中对公民使用权进行了保护。国家、企业、个人等都不能够随意的强制获取被拆迁人的土地使用权，如若违反则属于违反行为。
2 显化土地使用权的价值的必要性
2.1 现行法律的要求
2.1.1 宪法层面
宪法是我国法律的基础，是对行为进行约束的标准，凌驾于权利之上。社会的稳定和谐，一方面需要通过宣传来进行思想教育，另一方面则需要法律来进行约束，这样才能够确保其实现。如果法律是公正、公平的，执行是规范的，那么社会肯定能够达到稳定和谐的状态。宪法对于土地使用权和所有权都进行了说明，在对其进行使用前，需要获取所有人的同意，对其进行补偿。
2.1.2 法律层面
除了宪法外，土地法、房地产法等都针对土地使用权的补偿进行了说明和规定。
2.2 现实拆迁工作的要求
进行拆迁的时候，只要被拆迁人是合法拥有其产权和使用权的，就受到法律的保护，而非法搭建的违章建筑则不在受保护的行列之中。
3 土地使用权在法律中的近况
我国法律对于征地的规定虽然有，但是并没有细化，因此严谨性和明确性都不够，可操作性也没有，这也是引起纠纷和矛盾的一个重要因素。我国的土地法对于征地给予补偿是有规定的，但是有些法律法规中涉及公共利益的可以进行有偿收回，这样就导致了其冲突，而在冲突的时候，宪法是高于一切的，因此，以宪法为准绳。
4 土地使用权价值的合理分配
我国法律规定城市的土地是国家所有的。因此，在土地使用权期满之后，国家可以对土地进行收回，这是可以肯定的，但是在使用权存在期限内，如果涉及到国家利益以及公共事业问题，那么需要进行收回时，需要对使用人给予一定的补偿，土地的能够价值是根据社会的生产能力、城市的发展等多方面问题波动的。还有就是房屋立足于土地之上，进行拆迁的时候就必然会有拆迁方给出的补偿价格和被拆迁方存在差异的情况，这样就会引起矛盾。所以政府进行土地使用权收回的时候，需要和被拆迁人进行沟通交流，从大家、小家利益进行说服，很多的被拆迁人通过做思想工作以及协商，都可顺利解决这些问题。
我国的城市土地归国家所有，这样的制度给土地所有者，也就是政府提供了土地发展的权益，将城市规划统一，政府能够对土地的环境、用途、容积率等等进行调节，已达到最佳状态。尽管如此，房屋所有人仍然能够对土地的增值进行享有，也就是说，其获得的土地使用权补偿，比起偏远地区房地产价格要高一些。事实上，国家通过垄断土地一级市场获取的土地使用权流转收益只是对土地增值的初次分配，为维护被征收房屋所有权人的土地使用权权益，必须在房屋征收补偿时对土地增值收益进行二次分配，对土地所有者和房屋所有者各自享有的土地增值收益分配予以合理调节。对于城市土地所有者以及房屋所有人的土地使用价值分配比例不能够非常的详尽，但是可以通过评估的方式来让其获得的经济补偿比起拆迁前房屋评估价格要高一些，从而对行政推动型下的房屋拆迁评估进行技术上的修正，使其尽可能接近市场自由交易型下的房屋拆迁评估。可在现有的房屋拆迁评估基础上，增设拆迁奖励费，并根据房屋拆迁与房地产价格市场走势的关联度，对奖励费的标准适时进行动态化调整，确保被拆迁户在被拆迁后能够买得起同类地段、同种类型、同等面积的房屋。这是因为，除了房屋拆迁评估价往往低于房地产市场自由交易价这个主要因素外，由于地租驱逐理论规律的作用，适宜用于拆迁安置的普通商品房和经济适用房开发建设更多地集中在空间集聚度不高的老城郊地区，市场有效供给的安置房源往往远离被拆迁房屋，不论城市房屋拆迁采用货币补偿还是异地产权置换安置方式，都要使已习惯于过去居住区环境的被拆迁人对求职就业、交通出行、就医购物、子女入学等问题的解决重新进行组织安排，无形中使被拆迁人被动地增加了生存成本，对此也应以适当的形式予以补偿，只有通过设立拆迁奖励费等形式对房屋拆迁评估价进行修正，才能使其与真实的房地产市场交易价格尽可能接近。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》增加了此项内容，将保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则落实到了实处。在城市房屋土地使用权价值分配上，不仅要坚持被拆迁人获得的经济补偿应略高于拆迁前房屋评估价格的原则，还要分别处理好商品住宅、公有住宅、私有住宅、经营性用房等不同属性房屋土地使用权价值的分配。商品住宅的拆迁补偿，需在区分转让土地、划拨土地的基础上，有所区别地对土地使用权价值进行合理分配。据考察，我国城市私有住宅大体可分为四种类型：祖遗房产;解放后城市土地部分私有制时期购置的房产;解放后由建设管理部门批准建造的私宅;解放后在各个时期擅自建造的房屋。笔者认为，前三类私宅土地使用权的原始取得是合法的，其土地使用人可以享有土地使用权收益，按比照划拨土地的房产。
5 结语
房屋拆迁涉及到房屋所有人的利益，在推进城市化建设的过程中，难免会涉及拆迁征地的问题，如何合法的开展这些工作，让被拆迁人的权益得到应有的保障，这是需要我们去努力的，解决这些问题，就能够让社会更加的稳定，工作开展也更加顺利。进行征地的时候，需要有耐心，和被拆迁人进行沟通，取得理解，将问题一一解决。
参考文献
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