论土地使用权的归属
时间：2021-03-22 16:05:03 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
中图分类号：F301 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）06-000-02
摘 要 对土地使用权的账务处理，在会计上有过不同的观点和争议。笔者从相关的法律法规和无形资产的特征、性质等方面提自己的窥管之见。为适应技术和市场经济发展趋势，使会计核算适应市场经济下的管理需要，使经济资源的发育、拓展正常运行，满足市场经济条件下资源优化和合理配置，真正监测无形资产的良行运行，考核无形资产的运行成果，使资源各得其位、各有其位，使会计核算具有可比性、一贯性和明晰性，应当将土地使用权从现行的无形资产中剥离出来，将其设置在“固定资产”类下的“土地类”。
关键词 无形资产 土地使用权 需求弹性
《中华人民共和国土地管理法》第八条规定：城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。同时第十一条规定：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级民上人民政府登记造册，核发证书；其中央机关使用的国有土地的具体登记发证机关由国务院确定。确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。依据法律规定人们只能取得土地的使用权。我国《企业会计制度》第四十七条、企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。笔者试从无形资产的特征、性质浅论土地使用权的归属界限。
无形资产人们普遍认为具有以下的特征：一是无实体性、二是独占性、三是有偿取得、四是价值的不确定性及效益的长期性。这四个特征是相辅相成，缺一不可的，因为无实体是相对于有形资产而言的，如果把无实体都划分为无形资产，那么在资产内不具备实物形态的就多了，如涉及债权内的就有：应收账款、其他应收款、待摊费用等，因此无实物形态并不是区分有形与无形之分的主要特征，更况“土地使用权”其依附的是实实在在的实物-----占有使用土地的面积，它的无实体实际是有确定的相对实体，只不过这个实体是国家用法律的规定明确取得的只是使用权而没有所有权而已；二、三两点是所有资产类所具有的共同特征，资金产的定义中“是企业拥有和控制的”但对同一有形的资产其独占性远比无形资产的独占性明显，如某企业拥有一台机器设备，就该机器而言，它的的确确是整个市场的唯一，因为它不能衍生。而无形资产却不同，它的独占性受法律的约束和地域的限制。如同一项专利技术可以在不同区域内同时存在，但土地的使用权却只能在一个区域存在，它的使用权限受限于其本身确实存在的实物-----土地；第四个特征堪称是无形资产的精髓，其“价值的不确定性，效益的长期性、不确定性”是所有有形资产无法具备的，具体地表现在当代科学技术的飞速发展、产品的更新换代、技术的替代达到了惊人的速度，使得除了在法律中人为规定的某些权利的有效期间寿命之外，其实所有的无形资产的经济寿命都难一准确的预计。有些无形资产可能存在在法律规定年限以外还能继续发挥经济效益，而有些无形资产可能在法定年限内不复存在的现象。由于使用期限的不确定性决定了未来价值的无法确定，从而使得无形资产价值带上“朦胧”的色彩，因而也带来了无形资产管理上的预测、决策及会计核算上的计价、摊销诸多不便。而企业的实物资产计量是确定的，可以估算其未来期间可能带给企业的经济效益。如工厂生产一批产品销售后能得到多少经营利润，商家一批经营交易能赚多少钱。“土地使用权”并不能象商标权、著作权、专利权、非专利技术那样可以凭借其自身的优势抢占市场以获取超额利益，而只是其保证生产或经营的先决条件，就旬生产和经营需要资金一样。土地取得的价值是根据地块面积的大小、地段位置的优劣来确定的，价值是确指的，其使用年限是根据土地的取得方式 ，国家法律有明确的规定，它与支付地租的形式类似。会计完全可以准确的计量、核算和摊销。
从土地资源和智力资源性质来看：土地属于稀缺性资源它的稀缺性还在于它的不可替代性和不可再生性，这是它与其他无形和有形资产的一个最大区别。人类居住的土地是有限的、不可再生的，但没有特殊的状况也不会减少（人为、地震、地球运行的变迁等因素除外），它属于自然资源，与空气一样对人类是有益的，而且是永久性资源，原始的取得无需付出任何劳动，其开发的过程也只是简单的体力劳动和机械运作。而商标权、专利技术、著作权、非专利技术是脑力劳动的产物，设计、研制开发要付出大量的人力物力。其取得的过程远比制造有形资产更艰苦、更复杂，花费的劳动时间更长，是人类智力劳动的结晶。
从交易的方式看：一是土地属于不可再生资源，其交易是国家凭借掌握土地的垄断权进行的，它虽然有拍卖、招投标、挂牌等多种交易方式，但都在基本地价基础上进行的，机时基本地价是政府制定的，发球政府定价范围，政府定价的出发点本应考虑供给与需求，但因为土地资源的稀缺，是无可替代的“吉芬商品”，其市场的价格不是、“看不见的手”进行调节的，而完全是人为操纵下的价格，因此其交易在某些特定因素下还有暗箱操作。从价格需求弹性看，土地需求弹性介于缺乏弹性和完全无弹性之间，需求者没有选择，其弹性逼向于完全无弹性趋势。从供给弹性看它同样属于供给缺乏弹性和完全无弹性之间，其走势与需求弹性雷同，因此就形成了垄断下的单一价格。而智力资源则不同，它的价格取决于需求者对某项智力成果的拥有权、相信度，基本是在市场调节下达成的，它的需求与供给弹性远远大于土地的使用权；二是二者的交易市场不同，土地使用权是在“房地产市场”上交易，而智力资源是在“技术市场”或民间交易；三是交易的次数和范围不同，“土地使用权”在房地产市场上是一宗土地只能就地转让一次，是不动产交易，只不过是权利易主而已，不会产生增量的增加。而智力资源可以在同一市场或不同市场，在法律准许的情况下，可以向同一地区或不同地区进行转让，随着转让次数的增多，社会的拥有量也随之增加；四是交易的税种不同等等。
