房地产开发商利益行为与政府宏观调控的博弈分析
时间：2021-01-14 08:01:39 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
［摘 要］房地产的交易过程是房地产博弈的过程,同时房地产的价格也是市场主体之间博弈行为的结果。本文通过对政府和房地产开发商进行博弈分析,针对高地价、寻租行为等问题进行分析,进而对房地产市场合理发展提出政策建议。
［关键词］政府;开发商;博弈
［中图分类号］F123 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）52-0006-03
1 政府和房地产开发商行为的经济学分析
1.1 作为垄断力量的政府的供给分析
完全垄断市场具有以下特点：第一,整个市场上就只有一家企业,该企业垄断着某种商品的生产和销售；第二,该企业生产和销售的商品没有任何替代品,产品独一无二；第三,其他任何企业进入该市场都极为困难或不可能。假设我们把土地资源视作商品,那么根据上述古典经济学对市场的划分,可以得到结论：土地交易市场属于完全卖方垄断市场,政府是垄断者。政府的垄断地位来源于对土地资源的独占。因此,我们在对政府和房地产开发商进行博弈分析时,需要注意到政府的这种垄断力量。
如果将政府看做土地这项交易品的供给方,由于在土地交易市场只存在政府这一家供给者,因此可以把完全垄断市场的需求和决策应用于政府提供土地的分析。从图1中可以看出,政府的需求曲线就是整个行业的需求曲线,表现为一条自左上方向右下方倾斜的曲线AR。在完全垄断条件下,政府的平均收入等于土地的价格(AR=P),平均收入曲线就是需求曲线(AR=D)；边际收入总是小于平均收入(MR
1.2 政府和房地产开发企业之间的均衡分析
由于政府在土地交易市场不仅仅是单纯的供给者,同时政府作为公共服务职能部门,它还有义务保证社会利益的合理分配,土地价格趋于理性以及土地交易市场的繁荣发展。因此,政府在供给土地时必须考虑整个社会的土地需求以及未来的行业发展需求。
由于土地的稀缺性使得房地产开发商认识到土地储备的重要性,据统计2005—2009年房地产开发商所标得土地至2010年仍有45.67%仍未开工。由图3可以看出,作为影响需求的因素,土地的稀缺性和开发商的土地储备计划决定了商品房开工不足,房地产开发商需求曲线最终向右移动(D0曲线向右移动到D1曲线)。同时,由于土地的稀缺性使得政府向社会提供的土地总量越来越少,城市可开发土地随着城市化进程不断减少；根据我国耕地现状和生态保护的原则,农村可供土地也是有限的。从长期来看,土地的供给曲线向左移动(S0曲线向左移动到S1曲线)。
经过需求曲线和供给曲线的移动后,两条曲线的均衡点由E0移动到E2,即土地的价格升高。曲线移动的这一过程说明了高地价其实是房地产开发商和政府共同影响供给和需求的结果。高地价的必然结果就是高房价,房地产开发商将土地价格上升所带来的成本增加转嫁到购房者身上。
假设土地市场的需求量为Q=a+bp,土地的固定成本为C,那么政府的收益函数为
S=PQ-CQ=[JB((]a+bC[JB))]P-bP2-aC(1)
对公式(1)求导,得[SX(]dSdP[SX)]=a+bC-2bP(2)
令公式(2)为零,得到 P=[SX(]a+bC2b[SX)]。此时政府收益最大,政府的土地供给量Q=[SX(]a-bC2[SX)] 假设商品房的单位建筑成本为C′,同理可求得某家房地产商购买土地的价格P′=[SX(]a+bC+bC′2b[SX)]
对比P与P′,可得P>P′即土地的价格提高。在现实市场交易中,由于房地产市场中有多个开发商的存在,其市场均衡决定的价格会进一步提高。价格上涨部分即P′-P由政府获得。在信息不对称和权力地位不对等的条件下,开发商要想取得土地就必须与掌握土地资源的政府拉近关系,也就是所谓的寻租活动。政府和开发商基于寻租在博弈中形成共谋,共同获利,无形中把价格再一次抬高了。
2 在信息不对称条件下的政府寻租行为
由于土地市场发育不完全,土地市场中的寻租行为时有发生。土地买卖的过程,也是开发商和地方政府之间的博弈过程。
在土地市场上,政府与开发商的博弈体现在对土地的获取上。在我国,实行的是土地审批制度,政府公务人员依据自己手中的行政权力决定土地的流向。这实际也是一个行政过程。在这个过程中,开发商与政府之间展开博弈。但在理论层面所设定的行为模式中,开发商却是与以组织形式出现的行政主体之间进行较量,这种非对称性,或者错位,为非正当博弈的滋生与膨胀留下空间：或者行政机关进行机构寻租,或者公务员利用权力设租、寻租。“行政主体—行政机关—公务员”这两层信息不对称的委托代理关系,使得公务员或者因收取租金而不能与开发商进行正当博弈,或者疏于激励与制约而不愿与开发商展开博弈,这显然会带来公众利益和第三方利益的受损。在此博弈中,开发商的策略有两种,即正常手段S11与灰色手段S12；政府的策略也有两种,即寻租S21与不寻租S22。
开发商采用灰色手段所付出的成本大于采用正常手段时,从开发商收益角度看可得0
3 中央政府和地方政府之间的博弈分析
中央政府不断出台新政策以稳定房价,而一些地方政府则希望房价快速上涨,原因在于：房地产行业对GDP的增长有明显的拉动作用,同时也是增加地方税收的主要来源之一。部分地方政府缺乏科学的政绩观和发展观,热衷于建设政绩工程和形象工程,政府公共建设也直接加剧了土地的供求紧张。而一些地方政府则把土地看做是经营的资产,通过土地公开拍卖来获取更多的财政收益,加之一些地方政府对住宅用地拍卖最高价不予限制,最终土地价格一路上涨。
中央政府从国家宏观利益出发,具有很强的合法征地以及限制征地的意识；而地方政府从自身利益角度出发,对合法征地和限制征地采取消极措施,但是鉴于两者之间的上下关系,以及中央政府手中的政治权力和财政权力,地方政府也不敢正面对抗中央政府的土地政策,所以会出现以下情况：当中央对地方的土地政策执行情况进行监督检查时,地方政府就会加大政策实施力度；当中央不对地方进行监督检查时,地方政府就会降低或放弃土地政策。这样就形成了中央政府与地方政府之间的博弈。
