“互联网+”下安康市物业管理现状及对策
时间：2021-01-14 04:02:13 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
关键词：“互联网+”;物业管理;1号社区
项目支持：校级大学生创新创业训练计划项目：“‘互联网+’背景下提升安康市物业企业服务水平的对策研究”（项目编号：2017akxy034）
中图分类号：F27 文献标识码：A
收录日期：2018年9月25日
一、安康城区住宅小区物业管理服务现状
近年来，各级各有关部门认真贯彻执行国务院《物业管理条例》和《陕西省物业管理条例》，安康物业管理工作逐步走向规范。
（一）安康市物业管理事业快速发展。安康市首家物业服务企业1999年成立，2010年安康物业工作进入快速发展阶段，目前安康物业企业数已达91家。资料显示：截至目前，安康中心城区有小区（单位家属院）327个，成立业主委员会的物业小区有35家。2017年9月22日，经民政部门批准，安康市物业管理协会正式成立。贯彻国家行业政策，做好物业行业培育、发展、协调工作，为政府决策服务，为政府制定政策措施、提供建议、积极承担社会义务，在政府与物业企业间发挥桥梁和纽带作用。协会在当好参谋和助手、当好桥梁和纽带、做好合作和服务、做好监督和约束等方面发挥作用。
（二）开展物业管理监管考核，规范物业服务企业行为。安康市房管部门将通过“易房通”信息平台建设，建立物业服务企业信用平台加强与“信用陕西”相关联，将企业经营备案情况、经营业绩、合同履约情况、服务质量等作为评定信用等级的重要依据，“以加强对物业企业诚信考核，从而在根本上减少因物业管理不到位而发生集体访、越级访、重复访和网络访。” 另外，还在加强对物业服务企业动态核查、在力保“社区管小区、矛盾不出去”的联合调解机制正常运转等方面提出具体要求。
为加强对物业服务企业的事中事后监管，市物业管理部门对各区物业管理部门、物业服务企业和物业项目实施月度考核，定期检查各区物业主管部门业务管理、企业信用建设、投诉处理、专项整治活动推进情况等，并实现考核常态化。同时，积极推行各区交叉考核，考核结果列入各区考核成绩，并与物业服务企业项目评优、招投标、信用等级评定等挂钩。2018年以来累计进行考核26次，对6家违规企业进行了约谈。通过行政和市场手段的有机结合促进企业优胜劣汰，规范和引导物业服务企业的服务行为。
（三）建立健全配套的物业管理法规体系。结合全市物业管理的现状，《安康市物业管理实施办法》于2017年1月1日执行，明确规划部门、建设管理部门、物业管理部门、相关工作部门的职责分工，厘清房地产开发企业、物业服务企业、业主、业主委员会、街道、社区的权利、责任和义务，规定好小区的基础设施、安全消防、园林配套、公共空间、水电煤气、环卫保洁、车辆停放等诸多内容。
（四）开展智慧物业管理试点，拓展增值服务。物业管理部门积极推动信息化、智能化技术在物业管理领域的推广应用，并在部分理念超前的物业服务企业开展试点。2018年安康市康泰园小区物业管理应用“1号社区”APP，实行智能化物业管理。2018年安康城投公司联合西安电子科技大学共同研发的“智慧社区”APP即将在城投西津城小区上线。全市范围内选取城投西津城等16个社区作为试点，其中中心城区3个，高新区、恒口示范区、瀛湖生态旅游区及10县区各1个。智慧社区平台可以实现用户报修功能、公告查看等功能。
二、安康城区住宅小区物业管理中的问题
在物业管理部门、基层组织和物业服务企业的共同努力下，全市物业管理事业有了较快的发展，但与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比，还存在一定的差距。通过问卷星对安康950位市民网络调查的结果显示，安康城区居民对安康城区物业管理服务的总体满意度不高，选择很满意的仅为11.76%，选择基本满意的为47.06%，选择不满意的为41.18%。通过网络问卷及实地走访安康城区各小区，尽管调查的对象广泛，各小区的情况有异，但存在有许多共性的问题，并在很大程度上反映了安康市物业管理的现状和问题。（图1）
（一）物业管理企业管理水平低，人员整体素质不高。某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
（二）开发商与业主对地下车库是否属于公摊存争议、物业停车管理困难。从群众反映情况看，车位紧张及停车秩序混乱，是当前物业管理十分突出的问题。2000年前建成的老旧生活区，很少配建停车设施，仅有的少量车库超过95%被业主出租，改做商业用途;2000～2012年间建设的半封闭或封闭小区，规划配建的车位较少，而需求量很高，矛盾最为集中;2012年之后建设的小区，调高了规划车位比，但住宅小区地下车库售价较高，在10万～18万元之间售价不等，业主普遍认为地下车库属于人防工程，根据人民防空法规定开发商只具有使用、管理、收益的权利，无防空停车位的交易买卖及产权登记的资格，而开发商卖人防停车位，地下车库售价过高、有车业主不满，规模较大的小区如城投西津城、江南一品东郡等小区业主开展了维权活动。目前，安康高新区住宅小区有的实行人车分离，小区内没有地上停车位，有的没有实行人车分离，小区有地面停车位，但数量少，不能满足众多业主的停车需求。经调查人车分离小区外的马路成了停车场，有地上停车位的小区存在车量停放比较混乱、业主抢车位、消防通道被堵等现象，小区还有很多无车业主，对这种乱停乱放行为表示不满。
（三）业主的交费意识不高，物业公司收物业费困难。目前，各小区均存在业主以停车难、房屋质量、物业服务差等各种理由不缴费，据调查统计市区范围内住宅小区平均物业费交费比例不超过70%，物業服务企业收上来的物业费越来越少，从企业追求利润的经济本性来说，当收入小于成本或者利润减少时，必然会降低成本，而降低成本的直接后果就是服务质量下降，于是更多业主对物业服务企业的服务不满意，从而不交物业费，形成物业服务水平低、业主不满意、业主不交费的恶性循环。
