浅议物业管理分摊电梯费中存在的问题及对策
时间：2021-01-12 16:03:30 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：电梯费用分摊涉及到业主和物业公司的切身利益。费用如何结算、如何分摊，目前还没有一个相对比较客观、权威的办法。笔者通过对目前电梯费的分摊几种模式的分析，总结出了几种比较合理的办法。
关键词：物业管理电梯费收缴
0 引言
在物业小区的高层住宅中，电梯作为业主上下楼必需的工具，其作用是毋庸置疑的。但电梯费得收交问题，目前无论是国家物业管理相关条例，还是地方上的相关物业管理办法，均没有对此做出过单独规定。主要依靠市场调节，政府不能干预太多。因此，物业电梯费究竟该分摊。一直是困扰广大物业公司和业主的一个重大问题。
目前，电梯费的分摊主要有以下几个模式及问题：
1 只要是小区居住的业户，均应平摊电梯费
物业公司为了淡化物业费得详细条目，避免单独收取电梯费遇到的麻烦。通常将小区内的各种物业费进行均摊。也就是说，只要是小区业户，不管是住几层，还是本楼是否有电梯，均应该缴纳电梯费，因为电梯费已经包括在了物业费当中了。显然，这种收费存在着不合理，因为物业管理费的构成主要由以下几点：服务人员的工资，社保，按规定提取的福利；物业共用部位，共用设备日常的运行，维护费用；物业区域内的清洁，卫生费用，绿化养护费用；物业区域内的秩序维护费用：物业企业的办工费用：物业企业的固定资产折旧费用；企业利润，税费等几大方面构成。对于该单元没有的设施设备的日常维护，运行费用，按照谁受益，谁承担的原则，把这一部分减除，这才是合理合法。
2 电梯费以本栋楼为单位，只要是该楼业户，不管是几层都交电梯费
物业公司认为：我国《物权法》中明确规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。也就是说，业主对电梯等共有部分是享有共有权的，因此必须承担相应的义务。缴纳电梯使用费就是一种义务。因此，在此情况下，只要是该楼业主，不管住在几层，均应该缴纳的电梯费。
在此种模式下，电梯的收费通常有两种办法：
2.1 按照业主专有部分所占的面积比例进行分摊电梯费。物业公司通常会将电梯费的总额按照业主的专有部分面积进行分摊，不管你是几楼的，还是家庭常住人口有多少，一律按照专有部分面积进行分摊。这样对于那些住在最低几楼的，或者是专有部分面积大而家庭人数较少的业主来说，显然是不合理的。
2.2 按照家庭常住人口多少进行分摊电梯费，60岁以上的老人和6岁以下的小孩免交电梯费。对于这种缴费方法猛一看，好像有点合情理，充分体现了人性化。但细细一想也仍然存在着好多问题。首先，作为老人和小孩在乘坐电梯中是比较频繁的一个群体，老人出去锻炼身体，买菜，散步等等，每天上下电梯不下10次；而小孩又比较好动。不喜欢呆在屋里，因此上下电梯的次数也比较频繁。其次，从享受权利上来考虑，公共部分的所有权的享有是以专有部分的比例来划分的，专有部分面积多，享有的公共部分的权利就多。如果假定某一业主的房子面积比较大，但家庭常住人口反而少，这样该业主需缴纳的电梯费就少，也就是说尽得义务少而享有的权利大，显然是不合理的。
3 电梯费以楼为单位。底层不缴费，其他按照楼层的高低进行收费
通常物业公司会将某一层楼的电梯费作为基准，每增高一层增加一定的金额，每减少一层减去同样的金额。作为一层的或者是三层以下的业主由于不使用电梯，或者是很少使用电梯而不需缴纳电梯费。这样看似有点合理，但仍然有点不妥。根据《物权法》及《物业管理条例》的规定，使用电梯是业主的权利，业主不应该因放弃权利而不履行义务。作为一楼的业主是电梯的权利人。享有电梯的权益，当然应该缴纳电梯费，显然，不缴纳任何电梯费在法律上是行不通的。
那么，针对于电梯费的问题，究竟该怎样收取才不会引起纠纷呢?笔者通过了解相关省市的收费方法，根据物业管理相关法规，提出以下观点：
3.1 将电梯费分为维护费和运行费对于物业公司，可以将电梯费用分为维护费和运行费。作为首层或三层以下不愿使用电梯的业主，由于在平时不使用电梯，根据“谁享用，谁付费”的原则，不用缴纳电梯的运行费用。电梯作为建筑物的一部分，属于共用部分，只要是该楼业主都有维护电梯能够正常使用的义务，因此『必须分担由此产生的费用。而对于其他层的业主，不但要承担电梯的维护费用，还应该承担电梯的运行费用。至于运行费用该怎样分摊，可充分考虑到专有部分面积比例、楼层高度、常住人口的数量等。
3.2 实行刷卡制度业主在使用电梯时必需要先刷卡才能够使用，这样，物业公司在收取电梯的运行费用时，就可以完全以业主使用电梯的频次为依据收费，会公平合理得多。
3.3 实行月票和次票制度高层住宅电梯可实行月票和次票，由物业管理企业根据实际情况决定。比如，重庆市某些小区电梯的收费，月票票价按层计算的话：1张／人=10元(第三层)+0.30元×(N-3)，N为楼层数。而按次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。
3.4 协商解决开发商或者业主在物业买卖时就应该搞清楚，一层业主是否承担电梯费，该怎样承担，这就避免了因电梯费产生纠纷。尽管政府部门出台了相关收费规定，但在各小区具体操作上，政府也不会干预太多。因此，一楼住户首先要争取多数居民和业主委员会的支持。作为小区业主最高“权力机构”的业主委员会再从业主利益的角度，多和物业公司沟通协调，最终产生一个双方都能接受的操作方案。如果物业公司坚持收费，业主委员会有权“罢免”物业公司。
4 结论
电梯费是物业管理费的重要组成部分，无论是业主或者是物业管理公司，都应该认真对待，应该相互谅解，通过相互协商，才能实现各自在物业管理中的利益。作为业主，只有按时按量的缴纳了电梯费，才能够保障物业管理工作的开展才能够保证电梯的正常使用。而作为物业公司，只有通过提高自己的服务质量，搞好业主之间的关系，才能得到业主的满意，才能收取到物业费，才能获得利益，才能生存发展。
