长沙“反炒房”歼灭战满月观察
时间：2021-01-12 00:00:59 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
7月23日晚间，湖南省住房和城乡建设厅印发《关于进一步稳定房地产市场的通知》（下称“湘十一条”），明确指出，为防止长沙楼市调控的“溢出效应”冲击和影响周边地区，要切实加强长株潭地区稳房价工作的统筹。其中对湖南其他地区的楼市调控政策也提出了指导意见，基本沿用长沙反炒房的政策框架。
这意味着，自6月25日由长沙而起的反炒房“重大斗争”已扩大到湖南全省。[编者注：6月25日，长沙市人民政府办公厅印发《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（下称“6·25”新政），被部分业内人士称为全国最严厉的楼市新政，限购、限售、首付比例、购房资格等都收紧，全面打响“反炒房”歼灭战。
“6·25”新政满月后，长沙楼市的确发生了不少变化，但新的问题也开始出现，“房住不炒”最终如何落实将是长期的考验。
刚需大幅下降50%以上，市场逆转后变冷？
“实际上，反炒房政策逆转了整个房地产的形势。我们都没想到市场冷得这么快。”长沙市住建委房地产市场监管处处长张君接受《中国经济周刊》记者采访时感慨道。
“新政策之后，我手头的客户数量少了差不多一半。”7月初，在芙蓉区一楼盘营销中心，一位置业顾问告诉《中国经济周刊》记者。这并非个案，长沙市住建委的统计数据显示，“6·25”新政之后，长沙购房意向人数降幅超过50%。
消失的购房者主要是被新政门槛挡住了。
目前，人才落户长沙必须满一年且连续缴纳12个月社保;若落户未满一年，必须有24个月的连续社保或个税缴纳证明。
与此同时，落户政策缩紧。7月19日，长沙市公安局发布的关于进一步规范市外迁入人员落户条件的通知称，根据长沙房地产调控工作的要求，规范落户条件，如规定买社保满12个月，办企业缴税12个月后才能落户等。这意味着今后的刚需增速也将放缓。
还有一些曾被视为落户购房的政策漏洞也被修补，如规定“进行析产的住宅、商业用房、商住两用房或办公用房，由不动产权属证书上的所有产权共有人协议并经公证确定一名迁入人”。
更细化的购房优先次序甚至只重“土著”（指长沙市内六区加长沙县，即限购范围）。长沙市住建委6月27日发细则规定，在项目销售过程中，参加楼盘摇号的人数不超过可售房源的1.5倍，申购人数超过1.5倍的，优先满足户籍或工作单位地点在限购区域内的刚需群体，其他购房申请人不纳入此次刚需摇号范围。
据悉，刚开盘的北辰三角洲项目认筹人数达3564人，其中长沙土著约1200人，而进入刚需摇号范围的名额总共才1409人。
开发商从捂盘惜售到主动开盘？
此前，一二手房房价倒挂让一些开发商捂盘惜售。中央美郡、中冶中央公园、中建梅溪湖、建发中央公园等项目均长时间捂盘，有的捂盘时间甚至长达一年以上。长沙的星沙区域更是当地出名的捂盘重灾区，超过10个楼盘达到预售条件却不开盘。
按照“6·25”新政，在建楼盘已达到预售条件的，必须在30日内办理预售许可;已办理价格监制的，必须在20日内办理预售许可;已办理预售许可的，必须在10日内一次性对外公开销售。捂盘惜售的房地产开发企业，一律纳入“黑名单”管理。
此后一个月，张君称，楼盘最低认购率不足20%。
这与此前几乎所有楼盘都遭哄抢的状态确已有大不同。然而，热门楼盘依旧火爆，如北辰三角洲、芙蓉天健城等楼盘均出现千人排队摇号的局面，天健城甚至因排队而上演“全武行”。
捂盘惜售的局面是否已从根本上打破？“6·25”新政实施之初被长沙市住建委点名批评、约谈的中建梅溪湖、中冶中央公园等“四大天王”至7月底仍无一开盘。这4个项目上一次开盘均在两年前。
对此，张君表示，这些楼盘目前均已办理预售价格监制，即将推盘。“直观感受，开发商从逼着出售，到主动出售，办价格监制的很主动，他们的预期变了。”
最严调控下，新房价格为何创新高？
声势浩大的“重大斗争”之时，长沙7月开盘的新房价格却创新高，个别楼盘价格甚至跳涨。
2016年11月，建发房产以29亿元的成交价一举夺得长沙楼市热门的梅溪湖一块地，溢价率180%，折合楼面价9241元/平方米，成为该区域地王。
今年7月18日，名为“建发央著”的该楼盘拿下预售证，随后推出共计591套毛坯房源，均价为17000元/平方米。这一毛坯房价格较周边的梅溪正荣府、佳兆业云顶梅溪湖12000元/平方米的毛坯房均价高出近5000元。
值得注意的是，长沙此前的毛坯房价格天花板是15000元/平方米。
有业内人士评论，高价地王高售价给市场释放的信号是，高价拿地售价就能批更高，这给开发商拿高价地以信心，也间接给了开发商捂盘的动力，这对楼市的平稳造成了伤害，与“6·25”新政精神背道而驰。
对此，张君解释说，该项目是按照成本法核算的，楼面价加上建安成本，还有营销费、管理费等费用加在一起，“事后了解，同行反映这样的价格其实没什么利润。越是拿了高价地，越必须做高端。”
这一逻辑在“限地价、限房价”的“双限地”中也是如此。7月23日，长沙“6·25”新政首宗“双限地”出让，五矿地产摇中该地块，成交总价为13.13亿元，限定住房销售价格9200元/平方米（不包括精裝修价格）。可是，该地块附近的楼盘现售价只有8000元/平方米左右。
为何会出现这样的反差？
长沙市住建委房地产开发管理处处长张志强称，该地块的楼面价是5000元/平方米多，建安成本3000多元/平方米，毛坯房限价9200元/平方米可能会亏损。该地块未来应该会推出全装修房。
