浅析我国个人住房抵押贷款首付比例_房产抵押哪个银行好办
时间：2019-04-01 03:22:52 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：首付比例作为一项重要的贷款要素，对商业银行的风险控制和购房者的支付能力都有着重要的影响，它的合理确定对于及时满足刚需群体的住房需求以及抑制投资投机需求、促进房地产业和金融业的协调发展具有重要意义。目前学者们对于首付比例的研究普遍集中在运用定性或定量的方法研究其与个人住房抵押贷款的违约率之间的关系，本文将综合考虑商业银行和购房者两大群体的利益，借助首付收入比公式和敏感性分析来评价目前我国首付比例的合理性，并借鉴国外的做法提出了一些建议。
关键词：个人住房抵押贷款；首付比例；合理性
Abstract: the low proportion as an important element of the loan, the commercial bank risk control and the person that buy a house can pay for all have the important, it"s reasonable for timely meet just need to group the housing needs of investment and restrain demand, promoting the speculation of the real estate and the coordinated development of the financial industry has important significance. At present scholars of the proportion of the down to focus on using qualitative research common or quantitative methods to study the individual housing mortgages and the relationship between the default rate, the paper will be comprehensive consideration of the commercial Banks and the person that buy a house two big groups of interests, with the aid of low income than formula and sensitivity analysis to assess the rationality of the scale down at present in our country, and draw on the experience of other countries, some Suggestions were put forward.
Keywords: personal housing mortgage loan; Low ratio; rationality
中图分类号： TU113.5+41 文献标识码：A文章编号：
一、我国首付比例的发展变化
1998年5月，人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》是个人住房贷款快速发展的标志， 要求以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款。2004年9月，银监会发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》指出所有住房贷款的贷款成数不超过80%。同时要求借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。2006年5月《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且建筑面积90m2以下的首付款比例仍为20%。2007年9月的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》特别区分了首套房和二套房，规定二套房贷款成数最高6成。2010年，银监会将贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；贷款购买第二套住房的首付款比例不低于50%。2011年，银监会进一步将第二套住房的首付款比例提升至60%及以上。目前我国的住房抵押贷款首付比例要求依旧沿用了2011年的规定，即首套房的最低首付比例为30%，二套房的最低首付比例为60%。
二、我国首付比例的确定主体及依据
（一）确定主体
我国的最低首付比例标准由中国人民银行和银监会制定。在实际执行中，金融机构会在中国人民银行信贷政策确定的区间内，根据不同客户、不同地域、不同时点等因素，确定或调整具体的首付水平。住房公积金的首付比例制定也是在中国人民银行的政策引导下，由地方的住房公积金管理中心结合当地房价水平和职工的购买力等因素确定。
（二）确定依据
人民银行和银监会关于最低首付比例的规定是货币政策的一个组成部分。因此，最低首付比例在制定时，会兼顾商业银行的收益与风险控制、购房者的支付能力、政府的调控目标等因素。
1.商业银行的收益与风险控制
引发违约风险的因素是多样的，有主观层面上的道德风险、也有客观层面上的收入状况恶化等。有学者通过定量的研究发现:一般情况下，首付比例越低，个人住房抵押贷款的违约率越高。[1]在美国次贷危机发生前，住房抵押贷款的质量明显下降，其中的一个方面就表现在首付比例的下降。据美国统计局的资料显示，从1999年开始，在住房抵押贷款发放时，5%以上的个人住房权益为零甚至为负数；这种模式一直持续到近5年。在2006年发放的次级贷款中，38%的贷款的LTV为100%。因此，政府在制定最低首付比例的时候会同时考虑商业银行面临的违约风险问题和收益情况。
2.购房者的支付能力
首付是潜在的购买者进行房地产交易的一道门槛。若首付比例过高，中低收入者无力支付高额的首付款，他们的住房需求无法及时得到满足。若首付比例过低，购房者的前期购买力增强，而后期的还贷负担会比较重。所以最低收入比在制定时更多地考虑在保证后期还款不影响正常生活的前提下，适度提高中低收入者前期的支付能力，及时地满足他们的购房需求。
3.政府的调控目标
较高的首付会暂时降低一部分刚性需求者和改善性需求者的购买力，延缓他们的消费，同时也能提高投资投机成本、削弱投资杠杆效应，减少短期内的总需求，起到调节房价的作用。所以当房地产市场泡沫严重的时候，政府为抑制房价的过快上涨，也为了防范银行系统的风险，就会提高首付比例，特别是大幅提高二套住房的首付比例。在经济不景气，房地产市场低迷的时候，政府会降低最低首付比例的要求，刺激购房需求。此外，政府也可以为了保护首套自住型刚需，而对这类购房群体实施差别化的首付比例。
三、我国当前首付比例的合理性分析
纵观我国近些年关于首付比例的政策，我们可以发现它的变动与房地产市场周期之间存在一定的关联性，其中的首套房的首付比例在20%和30%之间变动，这种变动必然会对购房者和商业银行产生一定的影响，笔者就将通过对首付比例在调节的过程中给上述两大主体带来的影响的分析来论证当前首付比例的合理性。
（一）对购房者的影响
为了更清晰的反映首付比例对购房者前期购买力的影响，笔者参考房价收入比的公式引入了首付收入比[ 首付收入比指的是购房时的首付款与购房家庭年平均可支配收入的比值，可以在一定程度上衡量潜在购房者实现居住需求的难度。]这一概念。具体计算方式为：首付收入比=套均销售面积×销售均价×首付比例÷（人均可支配收入×2）。下面选取北京、深圳、武汉、长沙、成都等5个城市2011年度相应的数据，计算它们在每月等额本息还款、贷款期限20年、年利率6.80%、两人共同购房的条件下，首付比例由20%变化到30%再变化到40%时，对应的首付收入比变化情况，结果见表1：
