[我国物业企业经营管理的发展趋势分析] 物业经理上岗证被取消
时间：2019-03-29 03:16:02 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要： 我国物业管理目前已进入快速发展的新时期，但物业企业的经营管理仍处于起步阶段，整体经营效益欠佳，但其发展趋势清晰可见，正朝向规模化、集约化经营的方向发展；在市场化、专业化经营、品牌化运作中，物业企业的名牌效应将进一步放大；同时，物业经营管理还向区域化管理和跨区域经营发展，以及向技术维护型、知识密集型转变。
关键词： 物业经营管理；集约化；品牌化；知识密集型
中图分类号：F299.233 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）19-0161-02
0 引言
我国物业管理行业经过30年的发展，目前已进入了快速发展的新时期；这一新兴行业巨大的社会效益、经济效益和环境效益也日趋显著。随着人们对物业管理的重要性和前瞻性的认识日益提高，物业管理的类型也从当初的单一住宅区物业扩展到工业区、商业区、写字楼、政府机关、医院、学校、宾馆、酒楼、娱乐场所、机场车站市政设施等。而物业经营管理与房地产业的租赁与销售、社区内的商品零售业与信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、教育业等诸多行业都有交叉联系，其活动除包括正常的物业运行操作管理外，还包括将物业作为一种收益性资产所进行的投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业估价和绩效评估及咨询服务等经营活动[1]。所以物业企业完全可以像一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动为业主或投资者创造利润和回报；而且随着时间的推移，其经营管理范围也可从写字楼、工业厂房、休闲娱乐设施等向所有建筑、公共场所扩展，其活动可从规划设计、施工到销售、管理全程渗透。
当然，至今为止，我国物业经营管理仍处于起步阶段，相当一部分物业企业或由于经营机制的问题，或出于管理水平落后，或者服务意识不强，或者技术创新能力差等原因，导致整体上经营绩效欠佳，短期经营、经营亏损或上级补贴经营现象也相当普遍。但是不管物业企业经营管理的程度如何，纵观整个物业管理行业的发展历史，根据物业管理的发展趋势，可以清晰地预见未来物业经营管理的方向如下：
1 规模化、集约化经营
尽管物业管理行业已有30年左右的历程，但大多数物业企业规模仍偏小、人才分散，以致难以创造规模效益，并使企业发展后劲严重不足。而要改变这种散兵游勇作战的局面，就必须向规模发展要经济效益。
规模化经营的方式包括企业经营集团化。适度的经济规模与集约化经营能为物业企业降低成本，充分利用有限的资源，获取更多的经济效益，使物业企业不断壮大；同时为企业积聚更多的专业人才、积累更多的资金；增强市场竞争能力，增强企业抗风险能力。所以实力雄厚、人才集中、专业技术力量强、一业为主、多种经营、具有较强市场竞争力的物业管理企业集团将成为物业经营管理的主体。同样，集团化发展也会结束物业经营管理分散作战的局面。另一方面，伴随着物业管理行业国际化的趋势，我国物业管理行业也会随之出现一批有重大影响力的企业集团。
规模化、集约化经营还可通过兼并重组来充分利用小企业资源。目前，资质低、小而全的物业管理企业较多。为促进行业健康发展，可通过兼并重组实现生产要素的优化组合，共享企业资源，促进行业的共同发展。
2 市场化、专业化经营、品牌化运作
物业管理市场化运作是适应市场经济发展的必然要求，也是行业进步的催化剂。随着物业管理发展范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业公司实行更精细的高质量专业化经营是物业管理发展的必然趋势，这些更精细的专业化经营可以包括不良物业资产经营管理、大型企业物业资产经营管理、设施管理、房地产组合投资经营管理等行为，从事专业化经营的公司可同时承包和发包相关业务。实行精细专业化经营是专业市场演化的必然结果，也是适应企业规模膨胀的必然要求，更是可持续物业管理发展理念的体现。
伴随着法制化建设，物业管理招投标将逐步规范，而物业管理行业的竞争也将日益激烈。在激烈的市场竞争中，各物业管理公司将更注重企业的经营效益、管理质量和企业外部形象；物业公司的品牌、良好的信誉及形象、与其他单位的良好关系、经营客源网络、有用的资料等，都将成为物业经营管理的宝贵资源，所以物业企业名牌效应的作用将进一步放大。像现今的万科物业、中海物业、万达物业等已经证明了名牌企业的价值。对于以效益为中心的企业而言，作为“微利”行业的物业管理而言，没有规模、没有效益的物业经营行为必定难以为继。所以竞争的加剧必将促使物业经营管理走上“横向联合、纵深发展”之路，创立名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡[3]。因此，物业企业可以考虑在建立健全企业化经营体制的同时，通过关闭、停转、联合、合并、并购、改组等方式进行有效扩张，降低成本达到规模经营。当下，在物业经营管理方面，国内企业缺乏长期的积累，而洋品牌显然具有先天优势，已占据了国内物业经营管理的高端物业市场。当然随着人们对中高端物业需求的增加和市场国际化的演进，中外品牌的物业企业在经营高端项目方面将会短兵相接激烈争夺。
3 向区域化管理和跨区域经营发展
目前的物业经营管理发展路径是从沿海向内地扩展，从中心发达城市向周边欠发达地区辐射；首先覆盖全国的大中城市，并随着我国社会的全面进步而最终覆盖全国所有城镇甚至乡村。当然最后一步需要很长久的时间才能够实现。
现阶段，物业管理企业多是本地化企业，只有少数具有一级资质的企业在实施跨区域的经营发展。当然跨区域经营发展要求企业成为能够代表行业发展方向的骨干企业。而物业管理行业的发展，将促使物业企业提升资质、在全国范围开拓市场，这样就会出现区域化物业管理和跨区域的经营发展。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片，具有一定的规模，服务的内容和对象比较广泛，配套齐全，可以把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理，以实现整个区域的资源共享与优势互补，达到共同发展[4]。即把资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相结合。而实行跨区域经营发展，企业则可以在相对大的区域范围内，集中资金、人才、技术力量等优势，在重点搞好物业管理服务的同时，根据自身的优势，扩大经营范围，开展多种经营，组建若干子公司等经济实体，壮大企业的经济实力，实现企业发展的良性循环。当然，实行跨区域经营发展的必要前提是企业具备了相应的软硬件条件。
