房地产信托搭上文化产业脉搏

时间：2021-02-17 04:00:36　来源：雅意学习网本文已影响人

　　文化产业符合国家政策鼓励方向，具有相当的发展前景和投资价值。房地产信托在楼市调控的基调下遇到发展阻力，近来开始牵手文化产业，形成了一道房地产信托“有文化”的独特风景。
　　传统地产信托规模萎缩
　　房地产信托是投资者非常熟悉的一类信托产品，近年来一直占据着一定的市场份额。2011年的4个季度，房地产信托规模占比分别为15.58%、16.91%、17.24%和14.83%。今年以来，该类信托的发行规模逐渐萎缩，前2个季度分别为13.46%和12.81%。据不完全统计显示，7～9月该类信托的发行规模更是进一步被基建信托所挤占。
　　房地产信托发行规模的萎缩，一方面与楼市的调控措施凌厉、房产税利剑高悬、房产企业谋求转型有关；另一方面也是由于在三季度的兑付洪峰背景下，信托避开了住宅地产的风口浪尖而朝着有地方融资平台撑腰的基建类信托倾斜。
　　地产“有文化”
　　虽然房地产信托的规模有所萎缩，但是不难看到，近来新增的房地产项目中，融资方多为优质地产商或者地方龙头，资质较以往来得齐整且良好。不但如此，在项目的选择上，房地产信托开始涉足文化产业。比如正在发行的“国际非遗博览园集合资金信托计划”，该信托资金用于向成都青羊城乡建设发展有限公司购买国际非物质文化遗产博览园项目的项目收益权，最终用于国际非遗博览园项目建设，2年内预期年化收益率9%，如有延长期，期限内预期年化收益率11%。类似的涉及文化地产的项目还有“新华信托—普天2号舟山海洋旅游与游艇产业开发”和“郑州动漫基地集合资金信托”等。
　　文化产业可以带动商业、旅游、建筑、新媒体等行业的发展，具有行业先导性，但由于文化产品的形态过于宽泛，不容易形成标的。目前，比较成熟的细分市场莫过于影视行业，前不久还刚刚成立了首只影视行业的集合信托。总体来说，整个文化产业的证券化道路尚存在着专业性挑战、资金需求度、投资资金进入退出的渠道风险和管理风险以及产业链延伸的系统化管理等诸多问题，融资能力到投资能力的转化之间充满较高的不确定性。
　　相比之下，房地产信托涉足文化项目的方式既受益于“文化十二五”的政策暖风，又通过成熟的项目开发手段将文化产业产品化，使得资本对接更为清晰。
　　“有文化”不是优秀房地产信托的唯一尺度
　　房地产信托和文化产业联姻是双赢不假，但不意味着与“文化”沾边的房地产信托都是板上钉钉的好产品。如果产品设计得当，“有文化”的房地产信托会较一般房地产项目更具增值潜力和投资价值，但一般房地产信托产品的评价标准像融资主体的经营状况、项目运作前景和信用增级等维度也仍是文化地产信托的重要考量。
　　总而言之，由于文化产业具有相当的发展前景和投资价值，致使具有较高估值潜力的文化产业地产成为信托公司产品开发的重要出口，部分项目具有较好回报前景，不失为投资者的较好投资标的。只是这类题材的地产项目规模大回收周期长，低风险偏好的投资者可选择贷款投资类信托，而高风险的投资者可选择权益类投资方式，以获取固定收益加超额提成的业绩回报。

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