城市住宅小区业主自治问题研究论纲
时间：2021-06-03 04:01:09 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要:城市住宅小区业主自治的发展是随着住房商品化改革后中国城市基层治理出现的新问题,也是学术界关注的重要研究领域。尽管这一问题的研究取得了一定的进展,但业主自治要走向一种理想状态,其内涵、性质、影响因素、运作中的难题与对策等问题还有待进一步探讨和思考。
关键词:小区业主自治;研究现状;内涵;影响因素;对策
中图分类号:F291.1 文献标志码:A文章编号:1002—2589(2010)17—0062—03
20世纪90年代后期以来,随着我国住房制度改革的推进,商品化住宅日渐成为我国城市社区居住的主要形式,城市居民的居住状况发生了深刻变化,拥有私人房产的业主大量产生,商品化住宅正在成为城市社区居住形式的基本单元。
一、城市住宅小区业主自治问题的出现
我国的住房制度改革通过改变原有房屋产权的占有和分配方式,形成了新型社区,并且将原有的基层管理模式以业主自治组织替代,产生了与社区居委会的自治发展并存的,由业主选举产生的业主委员会的新的居民自治组织形态。
业主和业主委员会是伴随着城市住宅制度改革出现的新现象和新概念。所谓业主,是指购买商品房产权的城市居民;业主委员会是指在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织;业主自治,是指在物业管理区域内的全体业主,基于建筑物区分所有权,依据法律、法规的规定,根据民主的原则建立自治组织、确立自治规范、自我管理本区域内的物业管理活动的一种基层治理模式。
依据建筑物区分所有权原理,业主对物业专有(自有)部分拥有单独所有权,对物业共有部分拥有共同所有权。共有部分的共同关系将单独的所有权人——业主联合成为一个共同体,而对物业共有部分的管理和使用属于这一共同体的公共事务,由此便产生了物业管理。业主拥有使用物业与参与物业管理的权利——社员权,同时,由于共同居住,在对建筑物共有部分的使用和维护中可能产生矛盾,为解决这些矛盾必须建立一种机制,这一机制被称为城市住宅小区业主自治。
业主自治的发展是近年来中国城市基层治理所出现的最大变化之一,这种以产权为基础,以业主自治为诉求,以业主委员会为主导的新型民主形式,在治理模式和运行机制上独具特色,它既不同于国家层面的民主,也不同于宽泛意义上的社区民主,而是业主通过选举组建业主委员会来实现对小区物业的自治。这种建立在财产权利基础上的民主形式如何良性运作,值得深思。业主委员会选举作为继村委会和居委会选举之后基层民主的新增领域,对培养、锻炼公民的参与意识、民主能力,以及推进国家的民主和政治文明进程具有重要意义。
另一方面,房产维权活动在城市住宅小区普遍发生,业主、业主委员会与开发商、物业管理公司、居委会、行政主管部门之间,业主与业主委员会之间,业主与业主之间的冲突频频发生,有些甚至演化为流血冲突和群体性事件。实现社会和谐,是社会主义的重要价值目标,也是科学发展观的题中应有之义。如何从多层面来完善业主大会和业主委员会,通过合法渠道来维护业主利益,推进业主自治,共同构建和谐小区已成为现实提出的紧迫问题。
二、城市住宅小区业主自治问题研究的现状
城市住宅小区业主自治与社区和谐问题是近年来学术界关注的研究领域。目前,这些研究主要集中在三个方面:
1.物业管理纠纷引发的小区不和谐问题。近年来,小区物业管理纠纷比较激烈,归结起来,可以分为三种情形。一是房地产开发商遗留的诸如房屋质量差、改变规划等问题造成业主严重不满,而小区的前期物业管理公司却由开发商选聘,原本是购房者与开发商的纠纷,转化为业主与物业管理公司尤其是与前期物业的冲突;二是物业管理公司服务不到位,导致业主不满,部分业主以此为由拖欠甚至拒绝缴纳服务费,物业公司卡水卡电,从而引发物业管理公司与业主的纠纷和冲突;三是由于业主与开发商、物业公司产生的纠纷无法解决,或因房产管理等相关部门的不作为或乱作为,导致小区业主投诉相关职能部门甚至行政诉讼而引发的物业纠纷。
2.业主维权问题。业主在面对利益和权利受到侵害时,往往会组织起来,以集体行动的方式进行维权。维权行动表现为合法与非法两种类型,组织化和非制度化两种方式。组织化的维权活动往往以业主们的策略性行动为特征,业主通过确定可行的行动目标,以政府有关部门的理解和支持为行为诉求对象,同时借助社会资源和社会舆论,形成社会压力,以影响政府部门的判断和决策为行为策略,其行为轨迹显现出业主集体行动由内而外,从对利益的追求到对权力诉求的真实逻辑,与之相关的一些问题可能成为今后城市治理模式转型的重要主题 [1]。
3.业主委员会的组建与规范运作问题 [2]。从业主委员会的组建看,业主委员会的成立难度大,全国城市住宅小区组建业主委员会的较少 [3],其原因多种多样,涉及业主、开发商、物业公司、政府、居委会等各方之间的博奕[4]。而近年来一些业主委员会运作不规范引发了许多矛盾和纠纷,妨碍了业主自治的健康发展[5]。
上述研究表现为四个特点:一是从研究主体来看,主要是法律界、房地产管理部门、物业管理公司的实际工作者和积极参加维权活动的业主,理论研究人员和学者参与其中的较少,因此对城市住宅小区业主自治理论研究不足,而基本理论问题不清,业主自治的实践难免会受到严重影响和制约。二是就研究成果而言,大多停留在调研报告、工作总结层面,少有从中国社会结构转型这一历史背景出发,从经济、社会结构变迁引起基层管理模式变化的视角,结合宏观分析与微观分析、社会历史结构分析与主体行动分析,深入探究城市住宅小区业主自治的产生、发展和演变的,因此对业主自治的实际运作过程注意不够,缺少对业主自治运作的经济、政治、社会和文化等一系列环境、条件因素的深入、具体分析。三是从研究方法看,深入细致的社会调查少,能把规范分析与实证分析、定性分析与定量分析、纵向比较与横向比较结合研究的较少,因而对构建和谐社会背景下城市住宅小区业主自治的特点、基本规律把握不够。四是从解决问题的对策看,往往就事论事,少有针对中国国家和社会关系深入调整的宏观背景,社会自组织能力的成长与政府公共权力、社会经济组织并存而出现的新情况、新的时代特点,提出的符合科学发展观、促进社会和谐的基层治理与政治整合的新思路。
三、城市住宅小区业主自治问题研究的内容
小区业主自治是继村委会和居委会选举之后基层民主的新增领域,也是目前社会矛盾的热点问题。研究这一问题的目的是:通过调查、访谈和剖析典型个案,分析业主自治的发生、发展和变化的全过程,揭示住房制度改革后城市住宅小区业主自治出现的新问题,重点研究城市住宅小区业主自治的基本理论、特点、运作机制和发展取向,提出推进小区业主自治的对策措施,以期为促进和谐社区、推进城市住宅小区业主自治的发展提供可资参考的理论框架和操作模式。
1.小区业主自治的内涵。城市住宅小区业主自治是住房商品化以后城市社区治理的新形式。业主自治的权利源于物业专有所有权、共有权和社员权的复合,它是建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上的,业主其他的权利是在这一基础上衍伸而来的。业主在具有房屋产权的同时拥有了小区物业管理服务的选择权和决定权。业主大会是所有权人的会议,业主委员会虽然是业主的自治组织,但与其他的群众自治组织不同,业主委员会仅在县以上房地产行政部门备案。因此,城市住宅小区业主自治表现为:(1)自治的主体是全体业主;(2)自治的地域范围是指在物业管理区域内;(3)自治的内容是本区域内的物业管理活动;(4)自治的目的是维护全体业主物业管理的合法权利。
