从“次贷危机”看住房抵押贷款证券化
时间：2021-03-09 04:00:23 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要住房抵押贷款证券化的运作涉及到证券、担保、非银行金融业务等诸多方面,运作过程极其复杂,如果没有良好的法律制度来调整相关当事人之间盘根错节的法律关系,保障各个环节的良性运转,就有可能导致金融风险失控,引发更大的经济危机。
关键词资产证券化 贷款证券化 住房抵押贷款证券化
中图分类号:F832 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2009)05-125-02
一、导论
在2006年之前的5年里,美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高,次级抵押贷款的还款利率也大幅上升,购房者的还贷负担大为加重。同时,住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款,进而引发“次贷危机”。
数以万计美元的次贷债券正在变成废纸,并进一步导致了美国2000-2007年的房地产泡沫,而这些泡沫导致了信贷的危险扩张,并最终演变成全球信贷危机的过程。毫无疑问,这场危机的严重性和破坏性正在逐渐显现。
二、相关概念的概述
资产证券化(Asset-Backed Securitization ,ABS)是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物。尽管资产证券化有许多不同的形式和类型,国内外对其并没有统一的定义,但一般认为,它是指将缺乏流动性但能够产生可预见的稳定现金流的资产,通过一定的结构安排,对资产中风险和收益要素进行分离与重组,进而转化成为在金融市场上可以出售和流通的证券的过程 。
广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式,它包括以下四类:
第一,实体资产证券化:即实体资产向证券资产的转换,是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。
第二,信贷资产证券化:是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产(如银行的贷款、企业的应收帐款等)经过重组形成资产池,并以此为基础发行证券。
第三,证券资产证券化:即证券资产的再证券化过程,就是将证券或证券组合作为基础资产,再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。
第四,现金资产证券化:是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。
狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。按照被证券化资产种类的不同,信贷资产证券化可分为住房抵押贷款支持的证券化( Mortgage-Backed Securitization,MBS)和资产支持的证券化(Asset-Backed Securitization,ABS)。
贷款证券化(Loan Securitization)是资产证券化的一种,是指银行通过一定程序将缺乏流动性、但能够产生可预见现金收入的贷款转化为可以在金融市场上出售和流通的证券的行为或过程。它通过向市场发行资产支持证券(Asset—BankedSecurities,简称ABS),将贷款资产进行处理与交易,最终实现融资,使证券经济从投资领域扩展到消费领域,使商业银行业务与投资银行业务相互融合。
住房抵押贷款证券化是指金融机构 (主要是商业银行) 把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产,转换成可以在市场上流动的证券。住房抵押贷款证券化是资产证券化的最主要也是最基本的形式。
次贷即“次级subprime按揭贷款”(mortgage loan),“次”的意思是指:在“次贷危机”一词中指的是信用低,还债能力低。次级抵押贷款对贷款者信用记录和还款能力要求不高,贷款利率相应地比一般抵押贷款高很多。那些因信用记录不好或偿还能力较弱而被银行拒绝提供优质抵押贷款的人,会申请次级抵押贷款购买住房。
次贷危机(subprime lending crisis)又称次级房贷危机,也译为次债危机。它是指一场发生在美国,因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。
三、住房抵押贷款证券化的法律保障
20世纪70年代兴起的资产证券化是对原有法律制度束缚的突破,其创立的同时也呼唤着新的法律制度的规范调整。作为一项系统工程,住房抵押贷款证券化涉及信贷、证券、税收、公司、破产、会计等多方面的法律问题,必须建立一整套完善的法制系统加以支持。
我国商业银行法规定从商业银行贷款必须有抵押。我国住房抵押贷款的种类较多,目前,商业银行主要提供以下几种住房抵押贷款:1.住房公积金贷款,该贷款是针对已经参加交纳住房公积金的个人而发放的贷款,该种贷款利率优厚。2.个人住房组合贷款,该贷款也是针对已经参加交纳住房公积金的个人而发放的贷款,与住房公积金贷款区别在于它是住房公积金贷款于商业性住房抵押贷款的组合,因为住房公积金贷款有上限。3.个人住房担保贷款,未交纳住房公积金的个人在申请银行贷款时,如果住宅开发商与银行有贷款协议,那么购房者可以申请这种贷款,即一般所谓的按揭贷款。4.住房储蓄贷款,该种贷款要求购房者在银行需有一定数额的存款,购房者可以得到相当于存款额2倍或5倍的贷款。5.存单抵押贷款,但该种贷款有最高限制,一般不得超过10万元。6.房产抵押贷款,该种贷款需要购房者以现有住房作为抵押。7.机构担保贷款,即由购房者的单位予以保证方能得到的贷款。
住房抵押贷款则由于其稳定的现金流、低违约率、贷款契约的标准化、数额小易组合等特点而成为最适合证券化的资产。而且我国住房抵押贷款的风险也是较低的。在实际贷款过程中,贷款银行一般要求借款人以房价的30%作为购房的首期付款,但必须以住房价值全额用于贷款抵押,这实际上是内部信用增级方式中的超额抵押(overcollateralisation)。《个人住房贷款管理办法》还规定,以房产为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。
住房抵押贷款证券化具有系统性、复杂性、综合性的特点,其中涉及经济的多个领域,需要一套完整和严密的法律、法规体系来规范它的运作。从住房抵押贷款证券化的流程可见,证券化的过程涉及到民商法和经济法领域的相当多的部门:合同法、公司法和其他经济实体法、破产法、信托法、银行法、担保法、证券法、房地产法、会计法、税法等。可以说,住房抵押贷款证券化的法律问题构成了一项法律系统工程,证券化当事人的权利义务关系要以相应的法律规定为行为标准,各个环节的有效性也要由相应的法律来保证。
虽然我国已出台了《人民银行法》、《商业银行法》、《担保法》、《公司法》、《证券法》、《破产法》、《信托法》、《民法通则》、《合同法》、《企业债券管理条例》、《金融资产管理公司条例》、《贷款通则》、《信托投资公司管理办法》、最高人民法院《关于审理涉及金融管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》等金融法律、法规和规章,开展贷款证券化的法律框架已初步形成,但仍然存在许多问题,如缺乏专门性立法,现有法律规定过于笼统、难以操作,某些重要的法律制度缺位,配套法律制度不足等待。
就我国而言,一方面要对现有相关法律、法规和规章进行修改或增补,另一方面还要建立健全与贷款证券化有关的配套法律制度,如以立法形式建立中介机构经营活动机制、信用评级制度、专业融资担保制度、金融会计处理制度、信托制度、征税安排等。国外的经验已经充分证明,建立健全配套法律制度对于贷款证券化的健康发展至关重要。
