房地产贷款软着陆？
时间：2021-01-14 16:03:09 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
2003年1月24日下午，杭州市今年首次土地招标会在一片平静中落幕，两块土地分别以每亩384万元和553万元的价格被买家购得。从招标会现场看，开发商显然是观望多于行动。以中标楼面价推算出的房价，更是与目前两处已有楼盘均价相比相差不远——开发商已经越来越理智。而在2002年上半年，杭州的土地拍卖还是一片火爆。
对于这种现象，中国建设银行浙江省分行营业部房贷部主任郁青解释说，这是因为在中国人民银行去年底进行房地产信贷检查后，商业银行普遍严格执行了“四证”（指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》）齐全才能发放房地产开发贷款的规定。“企业买地不能使用银行贷款，所以杭州开发商参加土地招标的积极性就下降了。因为企业自有实力不足的话，肯定是吃不消的。”
这里提到的信贷检查，指的是人民银行各地分支机构根据人民银行总行2002年11月下发的《中国人民银行关于对房地产信贷业务进行检查的通知》（银发345号），对商业银行在2001年6月到2002年9月办理的房地产信贷业务办理情况进行的检查。该项检查于2002年12月中旬结束后，各大区分行已经陆续将检查结果上报到中国人民银行总行。
这次检查实际上是持续了一年多的“房地产泡沫”论战的继续。自从2001年底以来，在经济学界、房地产界以及政府决策部门爆发了一场关于中国房地产市场是否存在泡沫的大讨论。许多知名房地产公司负责人、房地产中介机构、经济学界、政府相关部门、新闻媒体都被卷入。这场争论也引起了高层的关注。
2003年1月，中国人民银行行长周小川在人民银行分行长会议上指出，国务院总理朱基和副总理温家宝都对一些地区和城市出现房地产过热现象表示了关注：“运用何种工具，掌握何种尺度来进行化解，已经是摆在我们面前的紧迫问题。”
2003年2月20日，中国人民银行发布了《2002年货币政策执行报告》，首次披露了本次商业银行房地产信贷检查的结果：“本次检查范围是2001年7月1日至2002年9月30日发放的房地产贷款，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元，其中房地产开发贷款3654笔，金额1380.5亿元，个人住房贷款12158笔，金额44.1亿元，个人商业用房贷款5089笔，金额43.4亿元。发现违规贷款和违规金额分别占总检查笔数和金额的9.8％和24.9％。”也就是说，在抽查的1468亿元房地产贷款中，违规金额约为365.5亿元。
报告给出的结论是：“考虑到当前扩大内需，拉动经济增长，住宅业是新的经济增长点这一特殊背景，房地产信贷政策应采取软着陆的办法，金融机构既要支持房地产业的发展，又要防止引发房地产泡沫。”
“四证”难齐全
《2002年货币政策执行报告》中提出“从贷款的种类看，违规贷款主要集中在房地产开发贷款和个人商业用房贷款。从行别看，股份制商业银行和城市商业银行违规现象比国有独资商业银行相对严重”。
考虑到个人住房贷款和个人商业用房贷款的笔数多而金额小，从违规金额来看,房地产开发贷款要远远大于另外两类。“一是对‘四证’不齐全的项目发放房地产开发贷款；或逃避人民银行‘四证’规定，以流动资金贷款替代房地产开发贷款；二是在开发商自有资金尚未达到开发项目总投资30％的情况下发放房地产开发贷款。”
对于房地产这样一个资金密集型的行业来说，这是长期以来业内心照不宣的事实。中国目前房地产公司普遍存在规模偏小，自有资金不足的现象。自从上世纪90年代初期的房地产泡沫后，资本市场就向房地产开发公司关闭。直到2001年以后，才有一些房地产公司通过IPO（首次公募）实现上市，也有不少房地产公司通过买壳的方式实现了上市。但是相对于房地产行业每年数千亿元的投资而言，上市筹集的资金依然是杯水车薪。
国家经贸委提供的数据显示，2002年前三个季度房地产开发资金来源中，国家预算内贷款占0.1％，国内贷款占22.7％，自筹资金占30.3％，其它资金占45.2％，其中定金及预收款占38％。考虑到自筹资金中相当部分并非企业的资本金，企业的资产负债率超过70％。而在近两年因“地价和房价”快速上涨而闻名的浙江杭州，从1999年至2002年9月，房地产开发企业的自筹资金占比分别为：13.33％、11.61％、15.40％和18.30％。
为整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，中国人民银行于2001年6月26日发布了《关于规范住房金融业务的通知》（以下简称195号文），规定商业银行发放住房开发贷款时，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，开发项目必须具备“四证”。央行这样做，主要是为了防止出现房地产公司自有资金过少，风险集中于银行的情况，减少房地产开发贷款的风险。
显然，房地产商更不愿也无力承担风险。据了解，在房地产开发中，最主要的投资就是土地成本和建安成本。由于现在建筑市场处于买方市场，许多建筑队伍在房地产开发时是自带部分资金的，等开发商收到定金或者按揭贷款回笼后，再进行结算。“四证”中投资最多的就是国有土地使用权证书。通常土地成本会占到房地产开发总投资的30％～50％。
对于自有资金缺乏的房地产开发公司而言，风险最小的方式是前期占用的自有资金越少越好。“如果拿到土地后其它的规划或者开工证不能顺利拿到，购买土地的资金就沉淀在里面了。”北京一家房地产公司的总经理助理告诉记者。
来自招标拍卖的重压
尽管房地产商将风险转嫁给银行的内在驱动一直存在，但不容忽视的是，国有土地出让方式的变革在其中起到了推波助澜的作用。
在相当长的时间内，我国房地产开发所需的绝大多数土地都是以协议方式出让的。土地成本主要包括两部分：政府收取的土地出让金和用于支付原土地使用者的搬迁补偿费。土地出让金直接向政府缴纳，可以分期付款，而搬迁补偿金就要看开发商和原土地出让方的谈判了，回旋余地很大，并且直接向原土地出让方支付，政府并不经手。如果是开发商和土地所有者合作开发的话，事先根本不需要支付搬迁补偿费，或者等房子盖成并卖出后给予资金补偿，或者干脆以房子或楼层支付原土地所有者。这样，在协议用地的情况下，一块土地可能已经圈定了，但实际支付的土地成本很少。
据北京百思特房地产开发有限公司一位负责人介绍，在协议用地的情况下，土地出让金可以分期付款，但通常要在半年内支付完毕。开发商支付15％的土地出让金后，就可以办理开工证；支付40％后，可以办理临时土地使用证；临时许可证可以用来办理贷款申请时用，不需要等待支付完毕所有土地出让金。支付完所有土地出让金后，就可以获得《国有土地使用权证书》。由于土地使用证和临时土地使用证的获得与是否支付了搬迁补偿费无关，而搬迁补偿费要远大于土地出让金，所以北京的开发商在土地方面的资金压力并不大。
然而2002年5月，国土资源部公布的《招标拍卖国有土地使用权规定》大大加大了开发商的资金压力。该规定明确：从2002年7月1日开始，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。各地也纷纷出台了关于经营性土地实行招标拍卖挂牌方式出让的具体规定。
在实行土地招标拍卖后，不仅土地成本会因为实行招标拍卖而上升，而且开发商必须将两部分费用在合同规定期限内交给政府，由政府将补偿金交给原土地使用方。尽管仍然可以部分分期付款，但以前存在的开发商与土地出让者间一对一的谈判所带来的回旋余地就很小，开发商的资金压力加大。
