物业管理与物业收费杂谈
时间：2021-01-13 20:05:07 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
任何一个国家或民族，在其崛起之时，有竞争加剧，有荣耀激发，当然也离不开有弊端倒逼，陋习反推。弊端与陋习是一对野蛮的“孪生兄弟”，顽劣难除，物业管理与物业收费中，便屡屡碰到这样的尴尬。
以最近的香山美邸“退管事件”为例，因为开发商遗留等问题，在长达2年多的时间里，小区的物业费收取率不到40%。2016年8月21日，小区物业企业无以为继，启动退管程序，公告全体业主，进入为期3个月的过渡期。9月30日，5户业主代表到物业公司询问相关原由后，对物业公司的“退管行为”表示理解，并对前期物业阶段的管理表示肯定；10月1日，物业公司在保证基本生活维持的基础上，对部分无力维修的隐患电梯实行单梯停运；小区三十几户业主集体信访，要求政府解决开发商遗留问题，成立临时业委会。类似情况在我市的上林华庭、南苑尚都、金钟小区、居敬小区等也有不同苗头。
一时间，温顺的“小绵羊”怎么变得如此不听话了？一时间，政府对物业小区的管理压力骤增。
按道理说，开发商的破产，对物业企业而言，是一场悲哀。但桥归桥，路归路，业主以拒缴物业费对抗开发商遗留问题，确实是板子打错了地方。因为，开发商与物业企业是不同的责任主体，没必要搞无辜的“株连”。
一般情况下，一个10万㎡的小区，必须要维持在85%-90%的收费率，才能维持物业企业的生存。但现实是，根据2013年、2014年、2015年连续三年统计，我市的物业企业平均物业费收取率为73%、81%、81.5%，始终处于“警戒线”以下水平。
业主以拒缴物业费相对抗，无疑是“细胞自噬”，实是两败俱伤的结局。1户、2户不缴物业费，无伤根本；10户、20户，仍属蚁穴可补；100、200户，则如泻洪之堤，小区全毁。物业欠费，孰之过，谁之痛？是物业之殇，也是社会之痛！
现代物业管理制度，与现代城市生活密切相连，是现代住房制度的重要特征。因为物业消费一半是为了自己，一半是为了他人；一半是为了住房保值，一半是为了住房增值。明明合同约定了的物业收费，却难如上青天。为何？
一是源于根深蒂固的社会陋习。我们的社会既缺少对个人隐私的尊重，又缺少公德意识，也就没有公私之分。于是，大家把物业小区当成自己的“私人领地”，这样矛盾就出来了。小区内任意停车、顺手高空抛物、随意丢弃垃圾、违规饲养宠物、私搭乱建，违法装修等屡禁不止。就连业主与业主间的矛盾都要物业公司调解。于是，物业企业成了“风箱里的老鼠，两头受气”。
二是源于契约精神不足。物业收费既有《物业管理条例》的规定，也有物业管理合同的約定，是一种法律义务。这种义务不仅仅是业主个人对物业企业的义务，也是业主根据《业主规约》，对全体业主的共同义务。
三是牵涉到一个“哲学问题”了。许多业主也知道，物业管理具有复杂性，许多物业问题原本不是物业管理的问题。按照责任区分，有开发商的遗留问题，有某些业主的任性胡为，有社会管理部门的失责，最后才是物业企业自身的问题。但是业主不问青红皂白，一股脑儿都把责任推给物业企业。于是，拒缴物业费找到了最好的借口：等你管理改进了，服务做好了，自然会交物业费。结果物业缴费问题演变成了哲学上的“鸡与蛋”的关系。物业收费就这样成了一场“拉锯战”，进入“死循环”状态。
诸位可能觉得，笔者的立场观点有明显的偏袒物业企业的倾向，这是有一定原因的。
原因之一：最高人民法院在2009年通过的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称《解释》）明确规定，业主无正当理由不得拒缴物业管理费。业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务作为抗辩理由，不能得到法院支持。根据《解释》规定，明确允许业主拒缴物业费的理由只有一个，即物业管理企业违规收费。如果物业企业服务不到位、管理不到位，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。拒缴物业管理费于法无据。
原因之二：在欧美，如果业主拒缴物业费用，房管员可与业主委员会一起发催缴函、律师函，直至起诉要求拍卖业主房产偿费。美国各州法律一般都规定，如业主欠缴管理费，从到期之日开始，业主协会便享有业主房屋的留置权，就像银行贷款的抵押权一样。如果欠费业主经过一再催缴，仍拒绝缴纳欠费，业主协会有权按照法律规定的程序，强制拍卖欠费业主的房屋，并从售房款中优先受偿。
在日本，物业费是每月缴纳的。当地政府在小区中没有物业相关的管理权，如果小区出现矛盾，所有的纠纷都是通过法院判决的。在日本，没有业主敢不缴纳物业费，拒绝缴纳物业费的后果是，法院拍卖房屋缴纳物业费。业主是否缴纳物业费和物业公司没有任何关系，日本的法律有专门条文支持理事会在小区公开业主的姓名，日本的物业费一般来说是通过银行自动扣款，买房子的时候就确定了是通过银行扣款还是业主主动缴纳。
原因之三：从社会发展来看，小区物业管理总是要不断进步的。近年来，物业行业管理水平总体上在不断提高，物业服务满意度不断攀升。但业主与物业企业之间的“死结”究竟是要解决的。这个“瓶颈”不打破，物业管理的基础仍然是脆弱的。物业的理想与理想的物业，是物业服务与业主需求依法依规，相向而行，良性互动。
当然，物业企业是需要承担社会责任的，物业服务是无止境的，但物业管理的责任是有边界的。业主认为，只要交了物业费，物业企业就要负“无限责任”，有违社会公平和市场正义。我们评价物业企业往往是以自身主观的满意度作为标准的，其实管理与服务的质量合格才是客观的产品“出厂标准”。物业管理的基本职责是“保安、保洁、保绿、保秩序运行”为主要内容的物业“四保”，以及从物业服务合同出发，以合同约定为内容。除此以外，业主不能随意扩大物业管理与服务的界限，除非物业企业愿意并达成协议。
王春敏/责任编辑
