REITs模式引入株洲市住房租赁市场改革的研究

时间：2021-01-11 00:00:03　来源：雅意学习网本文已影响人

　　【摘要】根据《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，本文试研究株洲市住房租赁市场改革方案，将引入REITs模式促进住房租赁市场的发展作为本文研究的核心。本文在调查株洲市房屋租赁市场现状以及困难的前提下，探索引入REITs模式的株洲市住房租赁创新改革方案，目标一面在避免地方财政紧张的情况下解决民众住房需求，解决民生问题。一面消化活株洲市闲置住房和存量商品房，促进住房租赁市场发展。最终希望通过株洲市住房租赁市场改革试点为全国其他城市住房租赁市场改革提供借鉴与经验。
　　【关键词】REITs模式株洲市住房租赁市场改革
　　一、引言
　　我国房地产业正处在持续调控的大背景下，研究住房租赁市场的创新机制，着实改变市场结构，全面推进“租售并举”，是房地产宏观调控的重要组成部分，也是房地产业健康发展的必由途径。2015年1月14日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》。《意见》中指出需要充分认识培育和发展住房租赁市场的重要意义，积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点。住建部表示，目标未来几年内在国内各大中型城市形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场。
　　过去的20年，株洲市商品房市场一直保持高速发展，为城市建设和居民生活带来了根本性变化。发展的同时，株洲市住房市场也存在着问题。一方面，株洲市区存量房总量已能满足市区人口对住房的总量需求，而住房人均占有很不均衡，住房空置率非常高。2013年底，株洲市中心城区拥有各类住房41.95万套，户均1.1套。个人拥有两套房以上住房共49256人126665套，空余住房7.74万套，住房空置率将近20%，同时3.49万户没有住房。如何盘活空余存量住房是株洲市房地产市场健康发展一个关键因素。另一方面，株洲市商品房市场库存增长迅速，2014年9月份达到451万平方米，去化周期达16个月左右，房地产企业资金回笼压力大，甚至存在银行信贷风险。如何协调好房地产增量与存量市场的关系是株洲市房地产业的一个新课题。此次，株洲市作为试点城市引入REITs模式到住房租赁改革中，正好切合以上问题的解决。
　　住房租赁型REITs是房地产信托投资基金的一个分支，主要方式为权益型REITs，其将筹集到的资本投资于规模的私有产权公寓，通过取得房租收益、变卖公寓产权这两个主要收益部分来回报投资者。本文强调要优先发展住房租赁型REITs，是基于其优势加以考虑的。首先，住房租赁型REITs可以吸收社会各方资金促进城市住房条件发展。其次，住房租赁型REITs可以有效地解决“夹心层”住房需求问题。而且他们可以通过投资低门槛的REITs，获得资产积累的机会共同享受城市发展的红利。再次，住房租赁型REITs可以全面提高住房租赁市场发展水平。最后，住宅租赁型REITs可以作为维持住宅市场稳定的工具。住房租赁型REITs带来的社会经济效益，可能会远远超过一个金融产品单纯收益。
　　二、株洲市住房租赁市场现状分析
　　（一）可供出租住房情况
　　目前租赁市场上可供出租的房源主要是拥有两套以上住房家庭自住之外的空余住房、保障性住房、开发企业待售一年以上的商品住房、部分安置房及城中村和城乡结合部的私人住房等。分析2013年底数据，株洲市城区居民住房自有率较高，拥有两套或两套以上住房的个人数量不断增长，从2008年底的21785人增长到2013年底的49256人，拥有住房从56795套增长到126665套。拥有两套以上住房者中扣除一套自住，空余住房7.74万套。2013年底，株洲市城区库存商品房259.56万平米、22860套（间），其中，待售一年以上的各类商品住房7043套。截止2013年底，株洲市城区累计新建、购改租等方式筹集保障性住房1.75万套。不考虑部分安置房及城中村、城乡结合部的私房出租房源，可供出租房源总计为10.19万套。
　　（二）住房租赁需求情况
　　2013年底株洲市中心城区常住人口总数为120.54万人，常住人口总户数为37.7万户，全市共有各类住房41.95万套，其中包含7.74万套自有空余住房和1.75万套保障性住房。可以换算为32.46万户家庭居住在自己可以支配的32.46万套住房中，对比37.7万户人口总户数，市城区仍有5.24万户需要租赁（含住房保障）、购买住房，即目前租赁市场需求总量为5.24万套。除去已租赁保障性住房的1.75万户保障家庭，仍有3.49万套住房租赁需求。随着株洲市国家新型城镇化综合试点工作的推进，社会经济的不断发展，城市人口规模将逐年增加，住房租赁需求也将逐年增长。
　　（三）住房租赁市场实际状况
　　根据理论上供需数据分析，株洲市城区住房租赁市场存在一定的规模，并明显呈现供大于求的状况。但市场实际情况是租房选择面不宽、出租积极性不高，住房租赁行为基本是自发的、零散的，呈现供需两难的局面。据房地产经纪机构不完全统计，今年1～10月株洲市城区房屋租赁成交仅2789套，计104.7万平米，352.16万元，不足需求总量的8%。申请租赁备案登记的住房38套，只有达成租赁意向的1%稍多。
　　三、株洲市住房租赁市场问题及困难分析
　　株洲市住房租赁市场不活跃，难以起到推动二手市场、激活商品房市场的作用。主要问题体现，第一，房屋租赁市场不规范。房屋租赁多为私下达成，政府部门难于掌握准确的市场信息，给制定相关政策、开展租赁管理带来困难。第二，租赁登记备案率低。房产、公安、税务等不同的部门针对涉及房屋租赁市场都有自己的管理方法。租赁双方因担心登记备案后对其形成约束、征缴税费等致使申请租赁登记备案比例极低。第三，中介服务层次较低。目前的中介服务基本停留在居中撮合的水平，缺乏多层次的服务体系。第四，税负水平高。个人住房出租的，月租金20000元以下的税收综合征收率为5%，20000元以上为7.65%；单位住房用于出租的，税收综合征收率为19.76%。第五，政策扶持力度弱。缺乏鼓励租赁住房的政策，货币补贴、公积金支付租金、就近入学等都无法实现。第六，房屋租赁收益低。株洲市目前的房地产市场租售比低，租金水平偏低。第七，传统消费观念影响。“租房不如买房”观念根深蒂固，重买轻租。

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