老旧小区改造可持续推进影响因素研究
时间：2023-06-12 16:30:11 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
姚文婷，刘 莎
（大连理工大学 建设工程学部，辽宁 大连116024，E-mail：sophie_liu@dlut.edu.cn）
随着我国进入城镇化中后期阶段，迎来增量时代到存量时代的转变，国家更注重高品质、可持续、渐进性的发展，逐渐摒弃几十年前“大拆大建”的模式，倡导符合城市发展规律、以土地再利用为核心的“有机更新”。其中城镇老旧小区改造作为城市有机更新的重要组成部分，对促进节能减排、刺激消费、扩大内需、满足人民群众日益增长的生活环境和居住条件需求具有重要战略意义，因此受到各层级政府的重视和广大居民的殷切期待。2020年国务院办公厅 23号文的发布正式将老旧小区改造工作上升到国家层面[1]，在此背景下，各级政府自上而下地推动老旧小区改造，力求在“十四五”末期基本完成改造任务，由此，老旧小区改造工程规模迅速扩大。各地改造工程取得显著效果的同时，也出现了资金总体不足、居民利益冲突等问题[2]，阻碍老旧小区改造工作顺利推进，引起了不少学者和专家的关注。
根据中国知网的计量可视化分析结果可知：国内关于老旧小区改造方面的研究从2017年开始持续增加。目前国内研究方向集中在工程技术应用[3～5]、改造绩效评价[6～8]、改造模式探讨与对策研究[9～11]。老旧小区改造在国外称为住区更新，国外对住区更新的研究早于国内。基于城市历史进程，英国和美国是对住区更新研究最多的国家[12]，荷兰、法国、西班牙等也是住区更新改造研究的热点国家。国外研究前期专注于建筑与环境物质改造方面[13～15]，如Bin J等[13]以悉尼某社会弱势社区为例，评估社区物质改造后，内部粉刷、厨房装修、景观美化等对居民健康和福祉的影响；
随着社会进步与经济发展，现在更聚焦于社会、文化、经济等层面[16～17]的社区更新研究，如Kemp R L认为住区更新应与经济复苏紧密结合，建议通过立法、激励、税收等手段激活市场[16]。上述研究都是具体针对老旧小区改造技术、模式、文化等某一方面，鲜有研究将老旧小区改造工程视为一个系统，探究影响老旧小区改造可持续推进的因素，并分析系统中影响因素的相互作用关系。
本文在形成老旧小区改造可持续推进影响因素清单的基础上，利用AISM（对抗解释结构模型）和DEMATEL（集成决策实验室分析）方法，建立老旧小区改造可持续推进的影响因素分析模型。利用该模型确定系统的关键影响因素并针对性地提出控制策略，从而为老旧小区改造可持续推进提供思路。
基于中国知网、万方等数据库以“老旧小区改造”“老旧小区整治”“城市更新”“住宅改造”“老旧小区有机更新”作为主题词进行搜索，选择最近几年、引用量较多、核心期刊的老旧小区改造相关文献进行下载，全部浏览后剔除部分与研究内容不相关的文献，余下文献作为资料。同时收集代表性城市（汕头、广州、汉中、淮北、海口、福州、温州、盘锦、贵港、天津）人大常委会、人民政府等机构官方网站的老旧小区改造案例，形成原始资料。运用扎根理论对收集到的资料进行开放、主轴、选择性编码，初步构建出老旧小区改造可持续推进的影响因素指标体系，其涵盖政策、属性、管理、资金、社会、项目实施6个方面，共包括20个影响因素。在此基础上，与15位专家进行访谈，其中7位是政府方管理人员，5位是相关企业负责人，2位是高校学者，1位是业主代表，他们都曾参与或正在参与老旧小区改造，拥有丰富的理论和实践经验。专家基于五级李克特量表给各因素对老旧小区改造项目推进的影响程度打分，最终剔除对老旧小区改造项目推进没有影响或影响程度较小的因素，得到包含19个因素的影响因素清单，如表1所示。
表1 老旧小区改造可持续推进影响因素清单
2.1 模型建立方法
为了厘清老旧小区改造项目推进的影响因素之间的关系，采用DEMATEL-AISM方法对影响因素之间逻辑关系进行深入挖掘。DEMATEL和 AISM是系统工程中常用的方法，通过DEMATEL可以得到各影响因素所属因果种类及其在系统中的重要程度排序，再利用AISM将复杂系统简化。
（1）直接影响矩阵A的确定。DEMATEL建模的本质是将系统视为带权值的有向图，带权值的有向图与直接影响矩阵对应。因此在设定打分规则后（见表2），邀请6位该领域的专家，评估老旧小区改造可持续推进过程中各影响因素间的关系强弱，量化各因素间的相互关系。
表2 影响关系评价标度
取6位专家打分平均值确定直接影响矩阵A。aij（i=1，2，…，n；
j=1，2，…，n；
i≠j）表示因素Si对因素Sj的直接影响程度。若i=j，则aij=0，不考虑因素对自身的影响。
（2）综合影响矩阵E的计算。通过直接影响矩阵A的归一化，得到规范化直接影响矩阵B。除了各影响因素间的直接影响，还要考虑各影响因素间的间接影响。综合影响矩阵E为直接影响和间接影响的累计相加，式中I为单位矩阵。
（3）根据综合影响矩阵E计算各影响因素的影响度Di、被影响度Ci、中心度Mi、原因度Ri的计算。影响度Di为因素Si在E中所对应行的行和，被影响度Ci为因素Si在E中所对应列的列和。中心度Mi为影响度Di与被影响度Ci相加之和，原因度Ri为影响度Di与被影响度Ci相减之差。
（4）整体影响矩阵F的计算。整体影响矩阵F(F=(fij)n×n)是在综合影响矩阵E的基础上，加上因素对自身的影响作用。其中I表示单位矩阵。
（5）可达矩阵G的计算。因为影响因素构成的系统模型的n值较小，无需简化系统结构，所以设置阈值λ=0（λ∈[0，1]）[18]。根据整体影响矩阵F，确定可达矩阵G(G=(gij)n×n))的元素gij。
（6）对抗层级的划分。基于可达矩阵G找到各因素Si的可达集K(Si)和前因集Q(Si)。分别根据划分规则K(Si)=K(Si)∩Q(Si)（结果优先抽取规则）和划分规则Q(Si)=K(Si)∩Q(Si)（原因优先抽取规则）对层级进行划分。
（7）骨架矩阵H的提取。骨架矩阵H是可达矩阵G的最简化表示，即矩阵中不存在回路且向前边的数目最少。一是检查可达矩阵G是否存在强连接关系，若有则建立可达矩阵G的缩点矩阵G′；
二是删除缩点矩阵G′中拥有相邻二元关系因素间的越级二元关系，得到矩阵G′′；
三是由矩阵G′′减去单位矩阵，即删除元素关联自己的关系，提取出骨架矩阵H。
（8）多级递阶结构模型图的绘制。基于骨架矩阵H及以 UP型抽取规则划分出的层级，标上DEMATEL建模得到的各因素中心度Mi与原因度Ri的排序，得到结果优先型层级结构模型；
基于骨架矩阵H及以DOWN型抽取规则划分出的层级，标上 DEMATEL建模得到的各因素中心度Mi与原因度Ri的排序，得到原因优先型层级结构模型。通过相反的层级抽取规则，可以得出一对层级结构图。
2.2 模型建立结果
根据专家确定的直接影响矩阵A，按照式（2）、式（3）计算得到综合影响矩阵E。根据综合影响E及式（4）～式（7）计算各因素Si的影响度Di、被影响度Ci、中心度Mi、原因度Ri。将中心度作为横向坐标，原因度作为纵向坐标，绘制原因-结果图，如图1所示。
图1 原因-结果图
根据层次分解结果（见表3）及骨架矩阵所示邻接二元关系，用有向弧连接成有向图，标上中心度和原因度的重要性排序，绘制成一组对抗的层级结构模型图（见图2）。
表3 层次分解结果
ISM 是根据结果优先抽取规则来确定层次结构，即从上至下确定影响因素的位置（见图2（a）），而AISM在此基础上加入原因优先抽取规则，即从下至上确定影响因素的位置（见图2（b））[19]。底色为灰色的因素是活动因素，即在对抗层级结构模型中处于不同的位置，说明AISM相较于ISM单一的抽取规则更全面地反映因素所属层次。因此，需要结合图2两个对抗层级结构模型综合分析各影响因素所属层次。
3.1 层级分析
由图2可知，AISM将影响因素划分成5个层级（L1-L5），其中L5的因素构成本质致因层，L2-L4的因素构成过渡致因层，L1的因素构成近邻致因层，3个致因层由5级递阶层次构成。
本质致因层（L5）包含政策与标准完善性S1，产权情况S3，资料档案缺失程度S4，区位条件S6，专营单位及相关部门协同难度S8，本质致因层因素只对其他因素产生影响。近邻致因层（L1）包含资金拨付及时性 S12，工程质量安全管理水平 S16，工程实施同步性 S18，管养水平 S19，近邻致因层因素只受其他因素影响。过渡致因层（L2-L4），是除去本质致因层和近邻致因层因素以外的其他因素集合，在本质致因层（L1）和过渡致因层（L2-L4）中间起着承上启下的影响传递作用。
3.2 关联分析
基于确定各因素所属层级的基础上，进行因素间的关联分析。从图2可以看出，老旧小区改造可持续推进影响因素系统中存在2组回路：闭合回路1{政策与标准完善性S1，专营单位及相关部门协同难度S8}；
闭合回路2{项目盈利能力S5，审批简易程度S9，融资模式多元度S10，居民责任意识与出资意愿S11，改造事项选择S17}。这2组回路内部紧密联系、互为因果。
图2 基于DEMATEL-AISM法的层级结构模型图
此外，本质致因层→过渡致因层→近邻致因层（L5→L4→L3→L2→L1），因素层级结构图从下到上的因素之间呈现逐级传递的作用关系。如本质致因层（L5）中的产权情况 S3通过对利益分歧程度S14的作用，分别将影响传递到闭合回路2中各因素、工程实施同步性S18，闭合回路2处于过渡致因层，继续将影响传递到资金拨付及时性S12、管养水平S19才对老旧小区改造工作推进产生直接作用，而工程实施同步性S18处于近邻致因层，直接影响老旧小区改造工作推进。
本质致因层（L5）中S3、S4、S6属于项目属性类别的因素，S1、S8分别属于政策和管理类别的因素，近邻致因层（L1）中S16、S18、S19属于项目实施类别的因素，S12属于资金类别的因素。根据因素所属类别可知，项目属性、政策和管理类别的因素，以资金、管理、社会、项目实施类别的因素为载体，对项目实施和资金拨付及时性产生影响，最终影响老旧小区改造推进。项目属性、政策、管理是影响老旧小区改造项目推进的根源类因素，对其他类别因素会产生较强的驱动力，若要提高老旧小区改造工作实施效率，应进行源头管理，在做决策前正确评估老旧小区改造项目属性。若项目属性条件较差又必须进行改造的项目，应加大同级其他类别因素的作用力度，完善政策法规及细化标准规范，加强相关部门及专营单位的协同。
3.3 原因度与中心度分析
原因度大于零则为原因属性因素，对其他因素产生影响的可能性较大。老旧小区改造可持续推进的原因属性因素按大小排序位列前五的为：政策法规、标准规范完善性 S1、产权情况 S3、区位条件S6、专营单位及相关部门协同难度S8、组织方式灵活度S7。原因度大小排序前四的因素与本质致因层因素完全重合，较大原因度的原因属性因素容易对其他因素产生影响，所以应加强对上述因素的管理。
中心度数值越大，表示该因素在系统中越重要。从图1可以看出，按中心度数值大小排序位列前三的是：融资模式多元度S10、政策法规、标准规范完善性 S1、项目盈利能力 S5。说明综合考量影响其他因素或被其他因素影响的程度，这3个因素与其他因素联系较多，属于系统中重要的因素。
综上所述，处于本质致因层的因素、较大原因度的原因属性因素，以及中心度数值偏大的因素是老旧小区改造可持续推进的关键影响因素，因此应在工作中对政策与标准完善性 S1、产权情况 S3、资料档案缺失程度 S4、项目盈利能力 S5、区位条件 S6、组织方式灵活度 S7、专营单位及相关部门协同S8、融资模式多元度S10因素予以重点考虑。
（1）完善配套政策体系，建立改造标准规范。我国老旧小区改造缺乏高层次的法律法规，且老旧小区改造政策缺乏具体操作细则。因此，应考虑国家层面的专项立法，成立专职管理机构。同时，做好中央与地方政策之间的衔接，完善系列配套政策文件，进一步细化各地方实施办法。此外，老旧小区改造相关标准大多数适用于新建建筑，建议从立项、施工、验收、管理等环节着手，建立符合当地现状的老旧小区改造全流程标准体系。
（2）前期明晰产权边界，界定各方权利义务。在有条件的小区，将产权不明及政府、单位所有的房子作为商品房出售或卖给公司承租的员工，让个人产权清晰化，使单位逐步退出社区，个人的专有部分和共有部分产权得到统一。缺乏条件完成产权结构转型的小区，需要进一步划分产权来解决问题。如共有部分产权不清晰或原产权单位不存在了，可以在明确个人、政府、企业专有权大小的基础上，按比例划分共有权，且由个人、政府、企业召开三者间的联合会议，明确各自的权利与义务。
（3）补全建设资料档案，集中调查清理管线。住建局等相关部门要在前期做好各类老旧小区原始资料和图纸的查找、整理工作，基础资料不完善、不符合实际的，需及时委托相关设计单位重新测绘。相关专营单位应协助提供管网分布图，并对各类相应管线进行集中调查清理。
（4）多方面挖掘盈利点，增强项目盈利能力。充分挖掘老旧小区内部空间，为企业创造空间运营效益，将除住宅外的闲置空间改为经营场所，对其进行运营收回投资并获得利润；
在保证安全的基础上，适当放宽建筑密度、容积率等规划限制，给予老旧小区改造一定的容积率奖励。
（5）评估小区区位条件，因地制宜实施改造。大多数老旧小区都处于比较成熟的城市建成区，通常也是城市比较重要甚至比较敏感的地区。在改造前期需对老旧小区所处地理位置、功能、交通、周边条件进行详细考察与分析，预判实施过程可能会遇到的困难，提前做好筹划，因地制宜地制定不同的老旧小区改造方案。
（6）由政府主导变引导，推动公众参与改造。推进老旧小区改造过程中，组织方式灵活度取决于政府主导程度与公众参与深度。在组织机制上，不能仅由政府决定方案，鼓励居民积极参与改造全过程。改造前，建立完善的基层协商机制，充分传递居民的需求；
改造过程中，赋予居民权利监督实施过程；
改造后的效果评估纳入居民满意度。
（7）加强相关部门协同，联合推进改造项目。老旧小区改造包括市政基础设施、公共服务设施、建筑本体等部分，不同改造部位涉及不同部门单位，特别是负责水、电、气、暖等改造事项的市政专营单位大部分属于垂直管理，地方协调难度大导致工程实施同步程度低。因此，提议建立议事协调机制，牵头的政府部门召开包括专营单位、改造实施单位等在内的协调推进会，统筹推进改造工作，优化空间布局，提高改造效率。
（8）探索多元融资模式，缓解政府财政压力。对于产权结构清晰，资源条件优越，回报机制成熟的项目，可以采用PPP（Public-Private Partnership）模式引入社会资本方参与改造；
对于缺乏空间资源、低盈利的老旧小区，建议将其与周边街区整合起来，更大范围内发掘能投入社会资本并盈利稳定的街区资源；
对于原单位经营效益良好或居民相处融洽的老旧小区，可由原单位或居民出资对小区进行改造。
老旧小区改造是一项综合、复杂的系统工程，全国性的老旧小区改造工作刚起步不久，目前仍在探索过程中。本文将影响老旧小区改造可持续推进的因素及它们之间的关系作为一个系统探索影响因素之间的作用路径，有利于相关参与主体识别关键影响因素，提高对关键影响因素的重视程度，推动老旧小区改造项目的顺利开展与实施；
针对关键影响因素提出的建议有利于完善老旧小区改造制度框架与工作机制，为今后其他老旧小区改造项目决策的制定提供参考。由于使用方法的局限，本文仅将老旧小区改造可持续推进因素间的关系作为重点，缺乏因素对老旧小区改造工作推进的影响程度量化研究，值得在后续研究中继续探索。
