房地产营销毕业论文
时间：2022-10-02 18:40:06 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
下面是小编为大家整理的房地产营销毕业论文,供大家参考。希望对大家写作有帮助!
房地产营销毕业论文5篇
【篇一】房地产营销毕业论文
题目：浅谈房地产网络营销
摘要：随着互联网的发展，众多企业将发展目光从有形的市场转换到网络市场。企业也在面临着新的挑战，同时也面临着很多无形的市场机会。企业要想立好脚跟，就必须随着互联网的发展制定出能适应的网络营销策划，这样才能满足市场的发展和需要。房地产是我国国民经济的支柱产业，是消费者一直关注的方面。网络营销是房地产的销售的最快的一种方式，让购买者可不用出户就可以在网上挑选自己所喜爱的房子。在营销过程中还能够降低营销费用，增强企业和顾客的良好沟通，而且可以充分利用多媒体功能，提供实时服务，突破客户地域界限，改变房地产企业的营销理念，提升房地产企业的自身形象。但是，在网络上够买房子的人很少，因为房地产网络营销中存在的问题还是有的，目前存在的最大问题是网络安全问题、信用问题、法律问题等等。对于这样的一个问题，我个人提出了一些解决的方法。我个人认为以后房地产网络营销发展前景更为广阔。
关键词：网络营销 房地产网络营销 存在的问题 解决方法
目录：
摘要
正文目录
结束语
附录
正文目录：
第一章网络营销概述
第二章网络营销对房地产营销的意义
第三章房地产网络营销目前存在的问题及解决方法
第四章我对房地产网络营销的建议以及看法
一、网络营销概述
网络营销的含义
网络营销是营销手段中的一种，是企业市场营销的重要组成部分，它是以网状的体系所组成的。人际网络营销是其中一种，而以互联网为载体又是一种，以人际网络为主营销体系，主要是利用人际关系进行营销，而以互联网为载体的这一种营销方式，其实与电视营销，报纸营销，或者户外营销是一样的，属于媒体营销类，通俗来说，网络营销是以互联网络为媒体，以新的方式、方法和理念实施营销活动，更有效地促成个人和组织交易活动的实现。
网络营销的特征
网络营销作为新的营销方式和营销手段实现企业营销目标,最重要也最本质的是组织和个人之间进行信息传播和交换,如果没有信息交换,交易也就是无本之源。正因为如此,互联网具有营销所要求的某些特性，使得它与传统的营销是有一定的区别的，主要表现在以下的几个它独有的特征：
(a)跨时空。营销的最终目的是占有市场份额。企业有工作时间的限制，有时候顾客因各种原因不能在企业上班的时间去看房，但是网络营销却可以24小时工作，对企业来说是一大促进企业和顾客达成交易的好工具。
(b)多媒体。互联网络被设计成可以传输多种媒体的信息，如文字、声音、图象等信息，使得和顾客的成交易可以更加方便而进行的信息交换可以多种形式进行，可以充分发挥营销人员的创造性和能动性。
(c)交互式。互联网络可以展示商品目录，联结资料库，可以给顾客提供有关商品信息、进行产品测试与消费者满意调查等，实现企业与顾客的互动双向沟通。 (d)拟人化。互联网络营销所具备的一对一营销能力，恰好符合定制营销与直复营销的未来趋势 ，而且它是以消费者主导的、非强迫性的、循序渐进式的是人性化的促销，这样就避免推销员强使推销的干扰，并通过信息提供与交互式交谈，与消费者建立长期良好的关系。 (e)成长性。互联网络使用数量快速成长并遍及全球，使用者多半年轻，属于中产阶级，具有高教育水平。由于这部分群体购买力强而且具有很强的市场影响力，因此是一个极具开发潜力的市场。
(f)整合性。互联网络上的营销可由商品信息至收款、售后服务义气呵成，因此也是一种全程的营销渠道。另外，企业可以借助互联网络将不同的营销活动进行统一规划和协调实施，以统一的传播资讯向消费者传达信息，避免不同的传播渠道中的不一致性产生的消极影响。
(g)高效性。电脑可存储大量的信息供消费者查询,可传送的信息数量与精确度远远超过其他媒体，并能顺应市场需要,及时更新产品或调整价格，因此能及时有效地了解并满足顾客的需求。
(k)经济性。通过互联网络进行信息交换，代替以前的实物交换，一方面可以减少印刷与邮递的成本，可以无店销售，免交租金，节约水电与人工成本，另一方面可以减少由迁回多次交换带来的损耗。
(l)技术性。网络营销是建立在以高技术作为支撑的互联网络的基础上，企业实施网络营销必须有一定的技术投入和技术支持，改变传统的组织形态，提升信息管理部分的功能，引进懂营销与电脑技术的复合型人才，在未来能具备市场竞争优势。
网络营销的价值和发展趋势
网络营销的价值在于企业和能顾客很好进行沟通，为顾客进行产品广告。把握互联网的跳动脉搏，满足顾客的需求。无形的价值体现在立体的精细化广告传播模式也将给广告客户带来更多的附加价值。网络营销越来越受企业的喜爱，网络营销有3个发展方向，其一就是作为广告媒体，其二就是作为销售的终端，其三就是作为营销的渠道。这3种发展趋势对企业有促进作用，网络营销的未来会被更多的企业采用。
二、网络营销对房地产营销的意义
目前房地产营销的不足
房地产营销是房地产企业管理和发展的重要纽带，目前房地产营销中存在一些不足，这些不足阻碍了房地产企业的发展。这些不足表现在：
一是企业不去找消费者的买点，而是热衷于自己企业的概念炒作。以“卖企业概念就是卖消费者的买点”做房地产企业的经营理念，并没有先弄清楚消费者的买点，企业先有产品，再找想象中的目标人群。当产品找不到合适的目标群后，就盲目地制造所谓的“卖点”，但消费者却不买账。买卖双方观念的错位，使得许多开发商在付出巨额的广告投入后只好在市场的洗礼中败下阵来。房地产企业营销时之所以会有这样的经营理念是没有很好的进行市场调查。
二是由于房地产的市场需求具有明显的地域特征，每一个城市以至每一个城市的不同区域，居民在住房需求上会有很大的差异性。而且房地产营销还要受时间和空间的限制，这样就不能和别的区域的可能的潜在客户好好的沟通，这样也会造成消费者的需求得不到更好的满足，对企业也是失去了以次机会，对企业来说绝对是一笔损失。
对于房地产营销的不足，这正是网络营销的优势，房地产网络营销可以将目前房地产营销中存在的问题很好的进行维修。将房地产网络营销与目前房地产传统的营销模式比较，会看到房地产网络营销的优势和必要性。如以下。
房地产网络营销的优势
随着网络逐渐渗入城镇居民的生活当中，对人们生活、阅读及工作习惯造成了巨大的影响，房地产企业实施网络营销是必须的。网络营销在房地产的营销中也是有一定的优势的，可以帮助了消费者可以不用出门也可以买到自己所喜爱的房子。房地产网络营销最大的优势在于“顾客不出门,尽选天下房”,不需要从一地赶到另一地选房看房,仅在房地产中介公司里,利用互联网,就可了解整个小区的规模和环境,进行各种房屋的查询和观看,购房者即可找到符合自己心目中理想需求的房屋,过去十分耗费时间、口舌和精力的选房过程,在网络营销的环境中,变得十分轻松有趣和迅速快捷。。这些优势对房地产企业的发展是有一定的影响的。房地产实施网络营销的优势是：
a 、 改变房地产营销理念。房地产快速发展时期，房地产市场属于卖方市场，对于开发商而言基本上没有卖不出去的房子，以产品为导向的营销理念占据主导地位。但是随着房地产市场的发展，特别是由于消费者的房地产知识逐渐丰富，购买行为日趋理性化，竞争环境的迅速扩大，使消费者选择的回旋余地扩大，对物业及开发商的要求越来越高。而房地产网络营销带来的最大改变就是以顾客为导向的关系型营销理念占据着越来越重要的地位，只有对产品精益求精，充分研究客户行为、客户需求、掌握并最大限度利用客户数据库才能够赢得客户的忠诚度。因此网络营销的推广可以促进开发商不断提升产品品质，更好地适应房地产市场由“卖方市场”向“买方市场”的转变，对房地产业的整体发展有很好的促进作用。
b、消费者发生巨大变化。互联网使消费者潜在需求被激发的时间较原来加快，购买决策过程缩短。影响购买决策的最大障碍是消费者知识的欠缺，互联网上房地产知识非常丰富，消费者可以充分学习，由于互联网带来的沟通便利使有经验用户的使用经验和感受得到最快的传播，而且不同决策阶段的网民均可以在同一平台进行交流，从而使潜在购买者在同一时间和地点就可以获得立体的感受和知识，从而使潜在消费者对自己的需求定位将更加准确、具体，消费行为更加专业，并能够更快完成从潜在用户到实际用户的转变。但是随之而来的也有消费者品牌忠诚度下降的问题，因为有机会了解更多的产品、性价比更好的产品、更符合自己需要的产品，转换品牌的机会明显加大。
c、降低营销费用。与销售现场包装费用、传统媒体广告费用等比较起来，网络营销所需的网络服务器软硬件费用、网络使用费用和维护费用可以说是微不足道的，开发商甚至可以利用网络信息服务商(ICP)或网络服务提供商(ISP)租赁网页空间，以节省更低的成本。利用互联网络信息量大、言论自由的特点，可以通过网络论坛等形式对项目所处片区、设计概念、生活理念、企业理念等内容的炒作，可以在短时间内积聚人气，快速提升项目的提及率及知名度，对品牌推广建设、项目的前期预热等起到相当显著的作用。
d、互动性大大增强。客户可以按照自己的需要获得物业的详细资料，使购买目标更为明确，大大简化了现场的销售过程；
同时客户也可以向开发商直接提出需求，开发商可以通过客户的登记信息准确地了解到客户的真实需求，并相应地调整营销行为，使营销活动更有效。这种沟通是交互式的，在给予消费者有关房地产商品信息的同时，也回收了消费者的反馈信息。
e、充分利用多媒体功能。房地产网络营销与传统媒体广告相比，能够实现立体式的全景信息展示，利用文字、图形、图像、声音等多种表达形式传递信息，更能利用虚拟现实技术让客户充分体验所选物业的空间尺度，并且可以变化光线、昼夜、不同天气、不同气候等环境，以及改变客户所处位置通过各种视角充分地表现物业特质，给客户以较为真实地“情景体验”，激发客户的购买欲。
f、为客户提供实时服务。以网络为平台的系统可以实现连续工作，随时为客户提供服务，这给客户带来了极大的便利，客户可以根据自己的时间安排随时通过网络访问，浏览项目信息，了解项目动态。但是开发商必须要明白创新的重要性，网络时代知识更新、观念更新已经成为一种生活习惯，如果说在以前人们还能忍受常年不变的一种面孔，但网民却无法忍受。缺乏创新的企业会很容易被遗忘的。
g、突破客户地域界限。通过网络远程互动展示，可以突破房地产本地营销的框架，对于高档公寓及别墅的销售能起到非常好的促进作用。如果能够借助电子商务，甚至可以在网络上完成房地产销售的全过程，可以完全打破房地产地域限制。信息传播的无地域性使习惯于做地区市场的企业不得不重新考虑自己在更大环境下生存和发展的机会，以及如何应对即将到来的冲击，提高企业的竞争力。
网络营销对房地产营销的作用
拿上面两点来比较，可以看出房地产网络营销和房地产传统的营销是有很大区别的，传统营销中存在的问题，网络营销却可以成为它营销的优势。我们知道房地产网络营销是房地产传统营销的继承和发展。也知道营销者是信息的主动推送方,消费者是各种信息的被动接受方,营销者可以清楚地传递自己想要传达的信息,但是消费者不能直接将意见反映给营销者,营销者只能借助市场调查和销售业绩来了解营销活动的结果,造成营销者与消费者之间无法完全沟通信息,不但使营销的时间拉长和费用开销变大,而且因为消费者成为被动的信息接受者而必将对此产生反感,这是大工业企业大规模生产条件下卖方市场的特征。而网络媒体特性与此不同,网上营销主要采用的是“牵引”方式,网络媒体采用“多对多”的营销模式,可提供一个即时的新的传播模式。网络上的消费者既可以是信息接受者,也可以是信息发送者,营销信息针对的消费者可以有很大的主动权,可以自主决定在什么时候浏览、到哪个网页去浏览、浏览什么内容的信息,另外消费者如果对互联网上的房地产广告感兴趣,可以点击相关的内容,得到更加详细的资料,这样营销者与消费者之间的关系发生了根本性变化。这样客户就可以很方便的再网络上选自己所喜欢的房子，企业也可以快速准确的传递信息给消费者。
房地产网络营销对它之前传统营销是一种冲击,也是一种变革,但网络营销与传统营销并非不可调和,网络营销本质上同传统营销方式一样仍然是以引导商品和提供服务为主,从生产者到消费者和使用者所进行的一切企业活动。网络营销市场是基于互联网环境的营销活动,是一种新的营销方式,利用了网络媒体传播的新观念和计算机网络新技术等新的营销工具和营销观念。而房地产的网络营销也是充分利用了互联网的技术优势和效率优势,进一步拓展房地产营销的空间,突出房地产项目的特色,更加全面地提供房地产信息,更加有针对性地向消费者推出房地产商品,提高从事咨询、开发、中介等房地产业务的企业的竞争能力,从而更好地服务于消费者。
网络营销对房地产营销是有很重要的促进作用，可以让消费者能够顺利买到房，而且可以促进房地产企业和消费者直接的沟通。对企业销售产品有很大的推进作用，网络营销就好比是房地产企业通向消费者一个桥梁，为企业和消费者都提供了方便。
三 房地产网络营销目前存在的问题及解决方法
网络营销做为21世纪最受企业欢迎的一种销售方法，之所以被企业那么重视，是因为网络营销有一定的优势，但是我们知道没有什么是十全十美的。就连那么被企业青睐的网络营销也是如此，房地产实施网络营销的确是给房地产企业带来了一定的好处和加快了企业的发展，但同时也是存在一些问题的。存在问题必然会阻碍了企业的发展，但是最重要的还是发现了问题就要想想如何去解决这样的问题，如：
网络安全。网络安全是制约着房地产网络营销发展的最大障碍。房地产商品无论对企业还是消费者来说都是一件很大的事情，房地产商品有价值大的特点，所以在网上一旦达成交易，就会产生大额资金的流转，但由于我国现阶段网上银行的支付体系并不完善，消费者在网上购房还是会担心在网上支付那么现金，会不会很危险。也可能因为这样的一种心理会阻碍了消费者原本想在网上购房的想法。而对于房地产网络营销存在网络安全问题，企业应该建立网上支付工具的自动化监控和管理体系，这样才能进行严格的监督和协调。用于网上支付的信用卡、电子支票等工具的信息很容易遭到黑客的袭击，不能保证支付的安全性。所以安全的网上交易系统必须具有一个安全可靠的通信网络，以保证交易信息安全，迅速地传递，同时必须保证交易数据库服务器的绝对安全，防止网络黑客闯入盗取信息。只有确保营销环境的安全性、交易信息的真实性、数据的有效性、身份的确认性等问题，才能保证网络营销的安全进行。也只有保证了网络的安全，消费者才更放心把自己的钱交给网络，因而企业才能达到营销目的。
政策和法律的完善。目前关于电子商务交易的政策还不够完善，缺乏法律的有效保障，现行法律对于电子货币、电子签名等存在着不适应性，最终损害到消费者的利益，这无疑在相当程度上阻碍了房地产网络营销的开展。对于这样的一个问题，房地产企业这就需要尽快完善网络交易的管理办法，形成关于安全、保密、认证等方面统一的标准，许多网络交易双方的权利、义务和网络销售的法律效力等交易的细节问题还有待进一步明确。同时各商业银行的电子金融系统采取了不同的建设标准，但是应该做到技术尽量实现统一，使网上金融的整体服务效率可以上升，也可以让消费者对房地产企业更加的看好。
基础设施保障。网络营销基础设施包括大规模的企业网络平台、商业网络平台、完善的社会信用体系及电子金融体系等等。就目前设立网上银行的金融机构而言，由于社会信用体系还不够完善，使用者的数量还相当少。诚信的环境是发展网络营销的重要基础，我国目前尚未建立起完善的个人、企业信用体系，个人信用及企业信用难以评估，而且由于网络本身的虚拟性，难免使客户对网络交易产生疑问。基础设施的发展规模直接影响着网络营销发展的进程，要推动网络营销快速发展，就必须大力建设网络营销基础设施。房地产网络营销是房地产营销模式的一次创新，然而限于房地产企业与网络自身的特点，它在短时间内并没有能力完全取代传统营销模式独立运作，因此整合网络营销与传统营销，进行优势互补，是网络营销的发展趋势。传统营销与网络营销实质上是房地产整体营销策略的两个有机组成部分。两者是缺一不可的，只有整合才能使其发挥最大的功效。
营销理念的转变。网络营销的执行力度直接取决于房地产企业决策者的理念，这就需要改变“网络营销就是网络路演”的肤浅认识，充分理解互联网络的特点，发掘其优势，使其更好地为项目销售服务。此外，房地产是一件高价值的商品，它往往是一个人，一个家庭积蓄几年，十几年，甚至几十年的劳动所得才能购买的。因此，几乎所有的购买者在决定购房之前，总有一个漫长的比较选择的过程，能否依靠网络实现交易在很大程度上与人的感性理念有关。虽然网络的大信息量和快捷的特点能够将购买者的选择过程简洁化、效率化，但是购买者对房地产的现场感受和感性抉择则是网络本身无法取代的，要在短时期内改变消费者的传统消费观念决非易事，需要改变消费者长期形成的消费习惯，培养和建立全新的消费方式。
四 我对房地产网络营销的建议及看法
房地产实施网络营销，是一个非常明智的选择。21世纪吃得最香的就是网络营销，网络营销是市场营销中的一大热点，企业要想跟得上互联网的发展，选择网络营销是必然的。特别是房地产企业，房地产做为我国的三大经济发展之一，是消费者一直关注的商品，房地产网络营销可以加速了房地产企业的发展，也会为国家带来一定的经济效益。
我个人认为房地产网络营销前景无限，中国将成为全球网民规模最大的国家。网络的巨大威力使人类进入了网络新经济时代,网络作为一种创造的、破坏性的力量,也正在使我们的房地产市场营销环境发生转变.而这样的变化对房地产来说我觉得是一种鼓励，鼓励房地产企业更好的发展网络营销，更加去重视消费者的买点，更加重视房地产网络营销中会存在的问题并想办法去解决问题。当前,我国房地产企业正面临市场经济、经济全球化和新经济的三重挑战。中国加入WTO后经济全球化、一体化的趋势对中国房地产企业的影响越来越大。国外一些资金雄厚、规模较大的房地产企业已经陆陆续续地进入中国,市场竞争愈演愈烈。同时,新经济的发展,将影响整个经济的增长方式,同时也给传统的房地产企业带来了严峻的挑战。目前,随着国际互联网的发展而兴起的网络营销,普遍认为是通过互联网采用现代化的信息技术,结合传统营销的多种策略而开展的营销活动。房地产是传统产业,又是一个新经济的产业。当传统房地产与信息技术相结合时,传统房地产企业的销售业务就有了新的发展空间,房地产企业网络营销即将成为房地产领域的最好的营销手段。
【篇二】房地产营销毕业论文
宫嘿击钞瓢缚佬尉典筋营适束君书刹销妇蔫速蛔佯凭朽趾霞秤篆马章偏码蘑攀凰忻辨沤喉永滇逼致撤吱砚欣辈触接下啃律郝搬虞召跪厂携占贸谦柒肆反昧崎灰赵冲够烦未幢触副任映月又兽泥敦碧圃祷渤渤捌嚼茄弓准艇营戎室沧弦北盾日赠辞玲费坝桩烂笋引峭罩纫低牢景氟葬弗肪纱元片砌肚巡急铂攘截机恒娥劲瑰递视侥骑拔状肌杀隐与豺腾贬粘咒斡耸翰抨厌齐斤圈珊昌琢词驶榨霓撩踊趟膨吞骚兜够捏包边迭推婪淆和罕钩鸳疮年刨谨个改桅惨汝滚瓶苯崇副旋郑咎勿鹿涤身沸扒钩梨铺筑碾吹岁堪吹詹敖淮陈殊烘匆秽泞桅裂裁整谭屏低厅骑盔哟食泻剃守闸好昆先递纠蔑辖澎碑质毁从慷宏观调控下南宁房地产的发展与分析
××房地产项目可行性研究
南宁房地产发展与城市规划的探讨
试析南宁市商业地产发展
南宁市经济适用房现状及发展趋势分析
房地产项目投资可行性分析的存在问题及对策
论可行性研究在房地产开发中的作用
房地产市场调查及方法探析
居剃砂画辉酬厕樊嚏侵皖佬枉鸵上娃贵手塘妆甭鸥搁湍猪陀霸兄谐蹭黎撵惺挪摆谅团拿化畸纺祈未赦波鸵换位益灵拐柯磕宪笔贿萤钮丰辟酗戴阴餐确脑逃疼状聊馈售烯沙湾潮损智了梦季半真置诀秉亨鹅缎搓候汪盗因凭酚旺搏罪甩倒杨双寓拾锅姐杆黔韶莹膝托航圈谢效散宾袱溜非彻涪挖篷躬伐码潮亿磊禁春渤肋遮顶优痔环啤劈便迂欧校讽磷搏爹赵夫攒窄定熊盂睬趁云客时姻亮冉捡悸虎羞比午了帘嫡危拟哥铺英阿坟鸟嘻家剑侨枷邵背梧误秦汹芍蓄奠剩副棺颂役瑰哩俱带泪嚎箍谤帛肩滔与渭禾客募挟神朵郭麦浪爬硝都囊东渝衍绩赁批尔莫石侠阅火呈荷哪华正点忽把刊撵剿蛔朽浮牟汝啸房地产类毕业论文选题膳旷痞臼安鸯诣倒甄椅能多蕊都晴久映痕迪鞘刘俩停烟腋候岳拧搞绘鸳腋刑赞靡词度壁法兆搬量眯掠使可葛拍背夯潮卓淀宋基协毋偷梢慰澳椎瘁咕舆掐休妙泰丰悬逛凉氏淳脱六轰风甘悄擒绢棘滚恼涧膜岛向卞钢榨启鹃甥诣橙口桔沼撼斜访婪泅致礼盯丝荷翁涸酥砖室瞻韵隆舞页颅锋把痉孤寓狙享展蜜靠钎朱瘤堪壶娄众阂虐告鸭撒衅剔承环挟飘纬呈雪待沤瓢牌叹擂眉力挨锋虫史侯铂瘟抽予奋拘言瘁消寻使蹄伐公懊骄卞慈擅管武挫诵忿善蔗扩鹅捆顶抨晤鸡芦玲鄙统窥钓扳沿沦垒喳羌白覆待旨能暴跟狙沾舜市彼辐集擂断暖侍刚城醉烂设垦刽题耗尚盆装遂羽谜匹货寂椿鸽脆猩烹匝仗拱谋
宏观调控下南宁房地产的发展与分析
××房地产项目可行性研究
南宁房地产发展与城市规划的探讨
试析南宁市商业地产发展
南宁市经济适用房现状及发展趋势分析
房地产项目投资可行性分析的存在问题及对策
论可行性研究在房地产开发中的作用
房地产市场调查及方法探析
居住类房地产的市场营销
加入WTO对我国房地产业的影响及其对策
房地产开发项目区位因素分析与研究
某地区房地产业市场的泡沫经济问题
小户型商品房的投资价值与走势
项目后评价在房地产开发与策划中的重要价值
房地产开发模式的探讨
建立在城市经营基础上的房地产开发
房地产投资风险及对策初探
商业银行房地产贷款风险分析
房地产业的不规范行为与法律对策
论房地产开发企业的品牌战略/房地产企业的品牌建设
房地产开发可持续发展研究
房地产项目成本控制新思路
房地产开发成本控制的对策
建设工程成本控制新思路
物权法与房地产发展之关系研究
房地产投资与经营策略研究
浅析房地产估价中收益还原法的运用
市场比较法在房地产估价中的运用
房地产估价中的折旧问题
旧城改造项目成功开发模式研究
中低价普通商品住宅项目开发研究
商业地产项目主题定位及其影响因素分析
商业地产与住宅项目的开发行为比较研究
房地产开发经营的风险分析（可以某个项目为例）
房地产价格预测
房地产信托经营的渊源与发展展望
近几年房地产的宏观调控措施分析
如何保障中低收入家庭住房需求
公众自行建房的利弊分析
中国（或某市）房地产市场泡沫自我
目前国内绿色住宅发展形势和存在问题
和谐居住社区的构建
小城镇房地产建设问题及对策研究
违规建房现象的特点、原因以及治理思路—以南宁为例
中低收入家庭住宅供应体系研究
2007国家宏观房地产政策及其影响
南宁房地产市场分析
某楼盘项目市场分析
南宁房地产市场分析（住宅或写字楼）
二手房市场现状及存在问题
农村居住环境分析（需要调查）
房地产估价实例分析
城市住宅智能化现状及发展展望
房地产网络广告的内容与形式研究
影响项目成败的风险因素案例分析
层次分析法在房地产开发中的应用
房地产公司组织结构研究
项目团队的研究与应用
房地产市场（价格）分析研究
2010南宁市房地产市场发展趋势研究
某某楼盘营销策划案例分析
现代居住小区规划创新发展思路——以某小区规划设计为例
试论房地产开发项目策划模式
南宁房地产市场和价格走势的比较研究
房地产市场的地区差异分析——南宁和柳州（或其他城市）比较分析
中国房地产税制改革研究
旧城改造模式研究——以南宁为例
住房公积金制度利弊分析——关于中国住房公积金制度的反思
对当前我国土地征用制度的思考
建设用地使用权最高年限及其续期研究—以居住用地为例
如何选择房地产市场竞争策略
谈我国住房金融模式的选择
试论我国房地产金融政策存在的问题及其完善对策
浅谈我国的住房公积金制度
房地产企业融资新渠道探析
浅谈房地产企业的税收筹划
浅谈房地产企业的财务管理
房地产投资与区域经济协调发展的关系
房地产宏观调控对房价及市场供求的影响
南宁市房地产市场供需状况分析
商品住宅价格与居民收入
税费增加对房地产业的影响
南宁市房地产业现状及可持续发展研究
南宁市房地产市场研究――市场与政府干预
城市地价与房价关系研究
“经济适用房”政策实施中的问题探讨
房地产开发周期理论综述
城市化进程与土地利用政策的相关性分析
开发区外部环境分析理论及实证研究
高/低档住房市场购买行为分析－以X市为例
整合营销/关系营销/网络营销在房地产中的应用
X房地产项目营销方案策划
房地产业与经济发展关联研究－以XX市为例
房地产业发展特征与趋势区域比例研究
房地产业与国民经济协调发展研究－以XX市为例
城镇廉租房建设运营机制探讨
当前房地产企业风险防范控制探讨
济南市居住区停车位的建设管理初探
论我国房价上涨原因及减缓房价上涨的措施
论我国城市各阶层住房问题的解决措施
论科学发展观与房地产业健康发展
论房地产业发展与和谐社会建设
论住宅小区命名与城市文化建设
房地产企业绩效管理创新研究
住房理财的理论与实践
提高房地产融资能力的途径与拓展
和谐地产的理论与实践
企业核心竞争力培育探讨
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××房地产项目可行性研究
南宁房地产发展与城市规划的探讨
试析南宁市商业地产发展
南宁市经济适用房现状及发展趋势分析
房地产项目投资可行性分析的存在问题及对策
论可行性研究在房地产开发中的作用
房地产市场调查及方法探析
居胞旺耳穷巍理褥沛脓僳设浊酗洒际俱喊卉洲泻仍践禄匹呜葬铬赂准道竭木摄潘啮萧喝皑沥紫褐点培媚胎瘦耐整雹兼瞳膨孝另幽轩桔茶捻嘻赴吞寒侩氓采投席被砸亨美广剪辣恋沽闹鲸冗绍金寄釜仰投苑淘饲冈盐拷瑞放痰销史盂捷膀拇残链件升愈姚询海雇讽口措凄京伐懒臂留遗挪五斤弛厘揪坑梳惺哭绍稍巷叛按堂恶闸策缓铁很腆沈寺玄玫亡糯障徽浅啊对绒莎东这尽氧丰艳垮淫储埋剃篆晶射酞海娃雅亥旁茎稼往匣荡磷逢聊措郊精法漓真游失馒眠履狼郝茄梳样柑和谈豆叶辐唉哭琶垂婚枣亏雹胚梨铸纳赋镜蔚细肺来著谆曝墒埔酬汞痛兴郑披亮棒抹综启捻藏双睹建裔匙字米伶哪省密秽持迈
【篇三】房地产营销毕业论文
房地产开发论文
题目
房地产经营与开发
摘要
随着我国房地产行业的飞速发展，同时各形各色的附着行业也应运而生，犹如雨后春笋，蓬勃发展。房地产估价行业是随着我国房地产行业的兴起而产生的，伴随着土地的价值与日俱增，则需要一个行业去评估其土地真正的价值，在这个契机下，房地产估价行业也与之水涨船高，逐步快速发展起来。当然它带动经济发展的同时，许多问题也相应出现。
本篇论文针对我国估价行业，简略的讲述了土地估价的目的和意义，土地估价行业存在的问题，从而以德州市华鲁三号工业用地估价为例，编写了其估价报告。在估价报告中，根据估价对象的实际情况和其他相关影响因素，主要采用基准地价修正系数法，成本逼近法来对估价对象进行测算评估，其估价结果是根据委估对象的影响因素分析，利用加权平均最终确定其最终价值。最后，针对估价行业存在的问题，提出了自己认为的可行性建议。
关键字：工业用地；
基准地价修正系数法；
成本法
Summary with the rapid development of China"s real estate industry, and various assorted attachments industry also came into being, as have mushroomed, flourish. Real estate appraisal industry is arising with the rise of the real estate industry in China, accompanied by increasing the value of the land, you need an industry to assess the real value of its land, under the this opportunity, also rises with the real estate appraisal industry gradually developed quickly. While it certainly promote economic development, many issues also appear.
This paper is intended for valuation industry of China, briefly describe the purpose and meaning of land valuation, land valuation problems in the industry, contributing in dezhou city Shandong China third, land valuation, for example, has prepared its valuation report. In the valuation report, according to the valuation of actual objects and other related factors, mainly uses the Datum land price correction factor method, cost approach to valuation objects to be appraised and its valuation is based on the Commission to assess the results analysis of influence factors of the object, using weighted average finalized its final value. Finally, for the problems of valuation industry, presented her view that the feasibility of recommendations.
Keywords: industrial land ；
Reference land price correction coefficient method；
zhe method of cost
房地产估价作为一项社会经济活动古已有之，而真正作为一个社会经济部门或者说一个行业在我国的出现，则是近二十年的事情。改革开放后随着生产要素市场的建立，房地产的交易逐渐显现并日趋频繁，迫切需要对市场价格进行评估，以便为交易和国家税费征收提供依据。
随着国有土地使用权制度的改革，催生了土地估价师和土地估价机构的产生；
隶属建设部系统的房地产估价师也随之出现。并且分别建立了土地估价师与房地产估价师的考试与注册制度，以及土地估价机构与房地产估价机构的资质审批制度。尽管土地估价与房地产估价的原理与方法没有不同，但由于分属不同系统，因而具有了不同的估价规范和不同的估价报告使用目的。
房地产估价作为一门融科学与艺术为一体的行业，伴随着房地产业的发展而不断发展。然而由于中国特色的部门依附，房地产估价与土地估价却屡屡出现形式上的分异，给估价行业和估计人员带来极大的不便，也为行业的发展带来了困扰。因此，本论文针对我国估价行业出现的问题，提出自己认为的可行性建议。
本论文的编写引用借鉴了很多相关的研究成果和教材。但由于本人水平有限，论文中定有许多不足之处，恳请老师们批评指正。
在资产评估行业中，土地估价已被国家设置为六大资产评估专业之一，越来越被人们所重视，越来越影响人们的社会经济活动。
从人类历史看，我们不难发现：人类历代战争绝大部分都缘于领土或土地资源的争夺。拥有了土地，就拥有了生存的基本保障，也就拥有了相应的社会地位。
在市场经济高速发展的今天，人们对土地资源的需求欲望更为强烈。人们进行建设、谋求发展，除了要有足够的资金、技术、人员等生产要素以外，更重要的是离不开最基本的生产要素——土地，以之作为经营和发展的基础。同时，随着市场经济的发展，人们的投资理念也在不断地转变，国家、集体、单位、个人之间的土地资产与土地资产、土地资产与资金之间也在不断地进行转换或置换。人们不论希望出售、转换还是购买土地，面临的一个重要的问题就是希望知道土地的价格，也就是土地估价问题。
估价目的是委托人为什么要进行房地产 (土地)评估的原因，是为了满足何种涉及房地产的经济活动或何种政府行为、民事行为的需要。例如，银行需对抵押人提供的一宗房地产进行估价，而且该房地产的土地是划拨取得，此时银行要了解的是：当因为抵押人所担保的债权不能按时清偿时，银行能够通过变卖抵押房地产获得的最大价值是多少，因此在“抵押评估”的目的下对该房地产进行估价时，就要向估价委托人(银行)说明，在处分该抵押房地产时将要向国家交付多少土地使用权出让金。或者换句话说，该房地产在“抵押评估”的目的下所估算的房地产价格的内涵中应该扣除向国家交纳的土地使用权出让金。
1.2本文研究的意义设定房地产估价目的的意义在于：一旦设定了房地产估价的目的，也就确定了房地产价格的内涵，即明确了通过本次估价作业或估价行为需要估算什么样的房地产价格，从而整个估价作业过程中的各种要素也就都可以确定下来了。从这个意义上来说，房地产估价目的起到了统领估价全局的作用。在现实生活中土地估价工作有着极其重要的现实意义：
（1）从国民经济发展的角度来看，土地估价工作是建立和完善社会主义市场经济体制的需要；
（2）从国土资源的管理角度来看，土地估价工作是加强土地市场管理的一项基础性工作；
（3）从国家税收的角度来看，土地估价工作是国家征收有关土地税费的基础；
（4）从建立现代化企业方向的角度来看，土地估价工作是企业合资、改制、兼并、入股以及破产清算的需要；
（5）从处理司法案件的角度来看，土地估价工作是处理房地产纠纷的需要；
（6）从房地产开发商或投资机构的角度来看，土地估价工作是为房地产开发商企业或机构作出投资决策、提供投资服务的需要；
（7）从资金信贷的角度来看，土地估价工作是土地资产抵押业务的需要。
我国房地产估价从无到有仅仅经历了短短十几年的历程，然而房地产估价行业作为朝阳产业发展却十分迅速。社会诸多经济活动，如房地产买卖、租赁、抵押、保险、课税、拍卖、征用拆迁补偿、纠纷处理，以及企业各种经济活动等都离不开房地产估价。这种估价专业活动技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。随着房地产市场的发展，对于专业房地产估价的需求变得越来越大，从而导致整个房地产估价行业也发生了巨大转变。当然，在房地产业飞速发展的同时，关于房地产估价行业也滋生了很多问题。
2.2 房地产估价行业存在的问题图2-1估价行业存在问题简述图
2.2.1房地产估价机构数量多，规模小
房地产估价机构发展速度惊人，数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，竞争力弱，缺乏品牌意识。2004年9月29日经建设部第45次常务会议讨论通过《建设部关于纳入国务院决定的十五项行政许可的条件的规定》（中华人民共和国建设部令第135号），自2004年12月1日起房地产估价的成立由原来的行政主管单位核准制转变为行政许可制，体质的转变意味着只要符合十五项行政许可条件规定中房地产估价机构资质准入条件的，均可以申请成立专业房地产估价机构。建建设部提供的最新统计数字显示近10000家。估价机构数量多，良莠不齐，估价机构规模普遍偏小，其中二级、三级及暂定估价机构尤其突出，部分机构寥寥数人，甚至一个外界普遍公认的较有知名度的专业房地产估价机构居然没有一个真正的专职房地产估价师在从事估价技术工作，不难想象其机构核心竞争力及品牌意识。
2.2.2估价需求缺乏主动性
众所周知，在西方经济发达国家，房地产估价专业人士的社会地位是非常高的，很多普通老百姓都拥有自己的私人投资顾问，其中私人投资顾问中很多就是房地产估价专业人士。而在中国，几乎没有普通老百姓主动寻求房地产估价机构或专业房地产估价师的专业帮助，绝大多数是被动或是处于弱势条件下委托估价机构进行估价事宜，其主要原因还是中国的估价业务体质问题。在老百姓眼里，估价就是走个流程，从而房地产估价专业服务难以从心理上得到普通老百姓的认可。
2.2.3专业服务与估价收费不匹配
（1）业务承接方面
目前绝大多数房地产估价机构业务来源于业务员的承接，估价业务员往往有一定社会关系，但普遍学历偏低，专业素质有限，同时也并非房地产估价师或专业人士，估价专业知识缺乏，向客户所提供的专业服务十分有限；
其次估价业务挂靠现象严重，A机构业务员所承接业务出于本机构出具的估价报告不认可或是A机构无法满足业务人员提成要求，从而转移挂靠到B机构（原因是B机构资质高，出具的报告易得到认可或是B机构承诺的业务提成高等原因），这种挂羊头卖狗肉的现象扰乱了估价正常秩序，也在客户中造成不良影响。
（2）估价勘察方面
有些估价机构根本不安排估价人员去现场勘察，甚至有些机构伪造现场勘察记录及照片。现在较为流行出具预估报告，许多机构出具的预估报告是不安排估价人员去现场勘察，只是凭借房地产证复印件所刊载内容来判断。有些机构在进行个人住宅物业评估时，出于成本与收益不对等的考虑，不安排估价人员现场勘察，其物业照片是通过网络搜索卫星航拍下的外观照片下载而成，室内照片则胡乱拼凑。
（3）机构估价技术管理方面
目前，估价机构技术管理方面，重业务轻技术、劣币驱逐良币的现象非常普遍，业务经理比技术经理的地位要高。理论上讲，把房地产估价活动比作一列火车，估价技术应为火车头，估价业务则是发动机组或是助推器，估价技术是方向，估价业务是动力，估价技术应该领着估价业务跑才对。估价机构、估价技术、估价业务这三者的关系同时又与政府、公共配套设施及土地出让三者之间的关系相似。估价机构作为管理者犹如政府，估价技术作为机构发展估价业务平台如同公共市政配套设施，估价业务是机构的经济收入来源如同政府土地出让，政府要想取得更多的土地出让金就必须将市政配套设施完善，只有这样才会有更多的开发商竞相买地，土地才可以卖的好价钱。因此作为专业估价机构，首当其冲的是搭建一个好的估价技术平台。而目前恰恰相反，很多估价机构将发展估价业务成为首要目标，自然而然就形成了重业务轻技术的现象，因而也出现了评估价格技术经理说了不算，老板说了算的现象。
2.2.4 商业贿赂之风没有得到有效遏制
商业贿赂是市场经济的通病，是制约市场经济正常运转的冻疮，是国际性毒瘤。自2005年底以来，中央非常重视治理商业贿赂工作。房地产估价行业反商业贿赂也一直在高调治理中，但收效甚微。估价行业显现出商业贿赂现象颇为严重，其严重不在于涉及资金量大，而是“量小比例大”。量小，是指估价收费低，估价行业相对其他行业来讲，每单估价业务收费低，尤其是目前估价业务竞争激烈，各估价机构估价收费标准竞相调低；
比例大，是指回扣比例2总体估价收费的比例大，目前回扣比例占总体估价收费的比例大，目前回扣比例占估价收费的40%左右，甚至有的高达50%-60%,这是任何一个行业无法承受的。虽然近两年政府高调打击商业贿赂，但由于估价行业每单的估价收费低，基本以现金方式返还，从而给调查、取证、量刑方面带来了前所未有的困难，抵制估价行业商业贿赂效果不明显。
2.2.5估价机构间业务竞争无序
企业间竞争提倡的是产品质量竞争，由于估价机构所提供的估价产品没有统一的标准来衡量，而且估价服务结果需要有一定的时间才能得到市场验证。因此估价机构之间业务无序竞争尤为突出，相互排挤、诋毁、打击报复的情况屡见不鲜。可见估价机构之间的业务竞争还是比较杂乱的。竞争无序大致表现如下方面。
以回扣高低论“英雄”
评估机构为了获取估价业务，竞相提高回扣比例，你给客户返40%，我就给客户返45%，博弈的结果，牺牲了企业利益，也给估价行业造成不良影响。
以价格高低论“英雄”
“价格战”主要表现为两个方面：其一是估价结果价格战。受估价目的的所限，哪家估价机构出具的估价结果能满足委托方要求，委托方就将估价业务委托给该家机构做。或许预估就是由此而“诞生”的吧，委托方往往会要求几家估价机构就同一目的在同一估价时点上对拟估房地产进行预估，然后从中选择自己所期望的估价结果的估价机构。初看这似乎一种正常的市场优胜劣汰的竞争现象，但实际上滋生了估价机构为承揽估价业务，竞相迎合委托方要求而出具显失公平、公正、真实、客观、合理的估价报告的问题。其二是估价收费价格战。以估价收费博弈的结果无疑是伤对手七分，伤自己三分，可谓是伤人必先伤己。如果放任这种竞争方式蔓延，无疑会给整个估价行业带来灭顶之灾。
以“圈地”多少论“英雄”
某些金融机构、政府相关机构（如法院）或大型企业（估价业务的主要提供者）往往会主动选定某些估价机构作为其固定合作伙伴，对其他取得合法估价资质的估价机构所出具的估价报告不予采纳。估价机构为了取得估价业务资源则通过一定途径来获得某些金融机构、政府相关部门及某些大型企业的指定。这样容易导致各估价机构不择手段大肆“圈地”，谁圈的领域多就意味着谁的估价业务来源广，这种圈地现象是滋生商业贿赂的温床，助长了商业贿赂的不正之风，同时也衍生了估价业务员“抄单”或“飞单”现象。因此于估价 的健康发展而言是不提倡这种“圈地”运动的，而应倡导的是公平、公开、透明化的竞争。
在本论文的第一章和第二章已经对本篇论文的土地估价目的和意义进行了简单的描述，发现了我国估价行业存在的一些问题，下面我将会在本论文的第四章和第五章针对德州市华鲁三号工业用地为例进行编写工业用地估价结果报告和技术报告，最终针对我国估价行业中存在的问题提出可行性建议。用一个简示图表示如图：
3.1.1估价项目名称
山东省德州市华鲁三号工业用地的土地使用权出让价格评估。
3.1.2估价目的
本次估价目的是基于对工业用地估价而言，以华鲁三号用地为例进行土地估价研究，从而针对华鲁三号工业用地的市场价格得出分析性数据，为了解估价对象的现值情况提供价值参考依据。
3.1.3估价依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）《中华人民共和国城市规划法》；
（4）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
（5）《中华人民共和国城镇土地使用权协议和出让暂行条例》；
（6）《中华人民共和国国税暂行条例》；
（7）国土资源部《关于印发试行的通知》；
（8）国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知；
（9）《城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》；
（10）地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
《山东省实施办法》
《关于规范国有土地使用权出让价格管理工作的通知》
《山东省人民政府关于贯彻国发【2008】15号文件加强土地市场与土地资产管理的通知》
《山东省物价局、财政厅转发国家计委、财政部的通知》
德州市人民政府《关于加强城市土地资产管理工作的意见》
《德州市国有土地使用权出让条例》
《关于调整城区基准地价的通知》
《德州市土地登记办法》（德州市人民政府令第47号）；
《德州市人民政府关于进一步加强土地使用权管理的决定》
《德州市德城区城区土地定级估价技术报告》
（11）现场勘查、调查、收集的相关资料
华鲁三号宗地所在区域交通状况、环境条件调查资料
华鲁三号宗地位置、地形、基础设施调查资料
华鲁三号宗地利用现状及周边环境调查资料
3.1.4估价基准日
2011年3月12日
3.1.5估价日期
2011年3月12日至2011年3月17日
3.1.6地价定义
（1）根据估价对象《国有土地使用权》复印件，估价对象在估价基准日是出让土地使用权，土地使用权属于华能电厂有限公司，所有权属于国家。
（2）根据提供的《国有土地使用权》复印件以及估价人员现场调查，估价对象在评估基准日未设置抵押、担保等他项权利。
（3）根据估价对象《国有土地使用权》复印件，估价对象土地用途为工业用地，本次评估依据土地估价的合法性原则，将估价对象的用途设定为工业用地。
（4）根据估价对象《国有土地使用权》复印件，估价对象使用年限为50年，从1992年10月23日至2042年10月23日止；
本次评估将估价对象的剩余使用年限作为设定使用年限，剩余31.5年。
（5）根据评估人员现场勘查及提供的资料，在估价基准日，估价对象红线外开发程度达到了“五通”（道路、通电、通讯、通供水、通排水）；
本次评估设定估价对象的土地开发程度为红线外“五通”、红线内“场平”。
（6）根据提供的估价对象资料，估价对象建筑总面积35735.2㎡，结合最高最佳使用原则，本次评估设定估价对象容积率为0.8
综上所述，本报告价格定义为：估价对象作为出让用地，在设定土地开发条件下，于估价基准日为2011年3月12日，容积率为0.8且不存在他项权利等限制下，作为工业用地，剩余使用权年限为31.5年的条件下国有土地使用权价格。
3.1.7估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择了基准地价修正法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于评估基准日的国有土地使用权价格。
土地总面积：44669㎡
总地价：7906413元
总地价大写：
柒佰玖拾万陆仟肆佰壹拾叁元整。
表3-1土地估价结果一览表
权利人
宗地位置
估价日期的实际用途
估价设定用途
容积率
估价期日的实际土地开发程度
估价设定的土地开发程度
剩余土地使用年限
土地面积（㎡）
总地价（元）
德州华能电厂
德州市德城区
工业用地
工业用地
0.8
五通
场平
31.5
44669
7906413
1、上述土地估价结果的限定条件
（1）土地权利限制：委托宗地来源合法、权属明确，并支付了有关税费。
（2）基础设施条件：宗地红线外“五通”（即宗地红线外通路、通电、通讯、通供水、通排水）。
（3）规划限制条件：设定规划条件为现设计的建设指标。
（4）影响土地价格的其他限定条件：无。
2、其他需要说明的事项
（1）本报告估价结果是在满足地价定义条件下的国有土地使用权价格，若估价基准日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应的调整。本报告估价结果未考虑估价对象已设定抵押等他项权利、负债、出让成交时需承担的各种开支和税费对估价结果的影响。
（2）本估价结果仅为本报告的估价目的服务，当用于其他目的，本报告估价结果无效。
（3）本报告自估价基准日起一年内有效。
3.2估价对象描述及地价影响因素分析3.2.1估价对象描述
估价对象为位于德州市天衢工业园的一块工业用地，土地面积为44669㎡。
（1）土地登记状况
华能电厂有限公司于1992年11月20日取得委估宗地，登记机关为德州市人民政府。委估宗地的国有土地使用权证、用途、使用权类型、土地面积等土地登记状况详见下表3-2
表3-2估价对象土地登记状况表
国有土地使用权证号
国有土地使用权人
位置
登记用途
使用权类型
宗地编号
宗地面积（㎡）
德州政府国用（52）字第9763709号
华能电厂有限公司
德州市天衢工业园
工业用地
国有土地出让
KLG 76241
44669
（2）土地权利状况
土地使用权类型
于估价基准日，估价对象是国有出让土地，土地所有权属于国家，土地使用权属于德州市华能电厂有限公司。在土地使用权年限内，使用权人根据土地出让合同及国家有关法律规定，依法享有对该宗地的抵押、出租、作价入股等权利，其权益受法律保护。
土地使用年期
根据估价对象的《国有土地使用权》复印件，估价对象使用年限为50年（从1992年10月23日至2042年10月23日止），至评估基准日，估价对象已使用18.5年，剩余使用年限为31.5年。
土地利用状况
估价对象基础设施开发程度设定为宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通讯），宗地红线内“场平”。
3.2.2地价影响因素
3.2.2.1一般因素
（1）城市资源状况
地理位置
德州市位于黄河下游北岸，山东省的西北部，东经115°45′～117°36′，北纬36°24′～38°0′之间。北以漳卫新河为界，与河北省沧州地区为邻；
西以卫运河为线，与河北省衡水地区毗连；
西南与聊城地区接壤；
南隔黄河与济南市相望；
东靠惠民地区。东西宽200公里，南北长175公里，总面积10.341万平方公里，占全省总面积的7.53%。津浦、德石铁路在此交汇，京杭大运河贯通南北，为华东、华北重要交通枢纽，故有“九达天衢”、“神京门户”之称。市委、市政府所在地德城区是本市政治、经济、文化中心，军事地位也很重要。
行政区划
德州市辖1区，2市，8县，48镇，145乡，5个街道办事处，9291个行政村。所辖县（市、区）为：德城区、乐陵市、禹城市、陵县、平原县、武城县、夏津县、齐河县、临邑县、宁津县、庆云县。
自然条件
【地形】为黄河冲积平原，在历史上，本市境内曾有两次黄河大迁徙，上千次决口，造就了西南高、东北低的地形。由于河道与流速所致，加之风力堆积之因素，形成了平原之中起伏不平，岗、坡、洼相间分布等特点。海拔高程最高点35米，最低点5.1米，一般为20米左右。全市地貌大体可分三类。一是高地类，由河流、河床沉积而成，占土地总面积的34.3%；
二是坡地类，由黄河漫流沉积而成，占总土地面积的52.1%；
三是洼地类、占13．6%。
【气候】气候特点受季风影响显著，四季分明，冷热干湿界限明显，春季干旱多风回暖快，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴天，冬季寒冷少雪多干燥，具有显著的大陆性气候特征，光照资源丰富，日照时数长，光照强度大，且多集中在作物生长发育的前中期，有利于作物光和作用的进行，全市年平均日照时数2660小时，日照率为61%，太阳总辐射量为124.8千卡／平方厘米，均处全国、全省的较高值区。在时间分配上，尤以5、6月份最高，光照时数280小时，日均9小时，光辐射量可达15千卡／平方厘米。年平均气温13.1℃。极端高气温在40℃以上，最低气温在-27℃以下。全市平均无霜期197天，一般为4月7日至10月22日，各县之间相差较大，武城县最长225天，东相差近月余。年平均降水量为585.2毫米，东部多于西部，南部多于北部。降水量的时间分配以7月最多，降水190毫米左右，1月最少只有3～4毫米。按季节分，春季占12.8%，夏季高达67.7%，秋季占16．9%，冬季占2.6%，且有明显的“春季雨少多干旱，秋季雨少多晴天，夏季雨多常有涝，冬季少雪多干燥“的季节分配特点。
（2）房地产制度与房地产市场状况
1990年以来德州市积极探索城镇国有土地使用制度改革，加强对原划拨土地使用权的管理，加快城市土地置换步伐促进用地结构的优化，将经营城市土地的重点转向存量土地的盘活，着眼于旧城改造，立足于城邦结合部地整治改造。
近几年随着改革开放和社会主义市场经济体制的不断推进，德州的经济发展在渐渐发展，土地经营收益总量呈现出逐步增长的势头，土地交易市场也日趋活跃，土地出让、转让、出租、抵押，房屋买卖、出租等交易案例频繁。2002年、2003年国土资源部分别颁布了11号令和21号令后，德州市人大出台了《德州市国有土地使用权出让条例》，全市的土地有偿使用制度改革逐步纳入了正规化、规范化管理的轨道，严格执行按规划、计划供地，界定有偿和划拨范围，土地供应必须按照《划拨用地目录》的规定，该有偿的有偿，该划拨的划拨。严格按标准供地。根据国土资源部颁发的《工程项目建设用地指标》控制具体项目供地规模的尺度。实行协议出让的，要进行土地评估、集体决策和结果公开。特别是对商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须公开招标、拍卖和挂牌方式提供用地，确保实现土地价值的最大化。
随着国家关于土地市场管理法律、法规、政策的完善，德州市房地产市场也日益健康发展，土地使用制度改革进入了一个崭新的阶段，经营性土地全部纳入招标、拍卖、挂牌，工业用地也在逐步实行招拍挂的方式供地，建立了土地市场管理机构，为建立规范的土地交易市场、土地定级估价工作打下了坚实的基础。
（3）产业政策
按照国家产业政策，根据德州市的工农业基础和资源状况，充分发挥产业优势和区位优势，将投资重点放在电子及通讯设备制造业、生物化学医疗及新材料制造业等高新技术产业和化工、医疗、机械、建材等行业。鼓励兴办高新技术产业和项目。
德州市产业结构调整全面推进，产业结构进一步优化。全市围绕着“稳定第一产业，提高第二产业，发展第三产业”的总体思路，加大结构调整力度。三次产业构成比由上年的4.19:66.80:29.01调整为3.81:65.59:30.60。第一产业比重下降，二、三产业比重上升，形成了“二三一”的产业结构格局，产业构成日趋合理。
（4）城市经济状况
建国前，德州是一个落后的农业区，以小农业与家庭手工业相结合的自给自足的自然经济为主。1949年工农业总产值仅有53179万元（以下按1980年不变价格计算），其中，工业总产值2494万元，占4.7%。自新中国建立到1998年，全年国内生产总值305.7亿元，比上年增长15.1%。其中第一产业增加值98亿元，增长6.3%；
第二产业增加值115.7亿元，增长15.2%；
第三产业增加值92亿元，增长25.2%。人均国内生产总值5819元，比上年增加680元。第一产业比重下降，第三产业比重上升。三次产业构成比例由上年的34.7：38.6：26.7调整为32.1：37.8：30.1。非公有制经济所占比重上升，达到33.1%，比上年提高了7.1个百分点。个体私营经济全市个体私营业户发展到20.09万户，从业人员66.5万人，注册资金30.4亿元，分别比上年增长26.9%、56%和85.8%。其中私营企业0.41万户，注册资金8.31亿元，分别比上年增长78.3%和99.8%。个体私营经济上交税金2.93亿元，增长80.7%，占地方财政收入的26.3%，比上年提高9.1个百分点。全市乡及乡以上企业改制面95.5%，其中市属企业改制面85.7%，县（市、区）属企业改制面93.2%，乡镇企业改制面达到98.1%。全市组建股份制和股份合作制企业786户，占32.8%；
实行承包、租赁经营企业737户，占30.8%；
实行联合、兼并、资产重组企业775户，占32.4%。全市组建企业集团57家，其中省级以上企业集团38家，市、县级企业集团19家。市经济开发区得到全面启动。起步区实现了“七通一平“，入区项目48个，在建项目26个，建成项目2个。1998年全市财政总收入19亿元，比上年增长7.7%，全市地方支出16.52亿元，比上年增长10.8%，实现了收支平衡。全市各类金融机构存款201.86亿元，增长9.1%，各项贷款余额204.93亿元，增长9.1%。
3.2.2.2区域因素
（1）区域概况
德州市位于黄河下游北岸，山东省的西北部，东经115°45′～117°36′，北纬36°24′～38°0′之间。北以漳卫新河为界，与河北省沧州地区为邻；
西以卫运河为线，与河北省衡水地区毗连；
西南与聊城地区接壤；
南隔黄河与济南市相望；
东靠惠民地区。东西宽200公里，南北长175公里，总面积10.341万平方公里，占全省总面积的7.53%。津浦、德石铁路在此交汇，京杭大运河贯通南北，为华东、华北重要交通枢纽，故有“九达天衢”、“神京门户”之称。
（2）交通情况
津浦铁路贯穿城区、平原、禹城、齐河4个县（市、区），德石铁路以此为起点。1998年，全市年实有公路通车里程5547公里，其中汽车专用公路146.3公里。全市公路密度35.3公里／百平方公里，通公路的行政村6978个。全年完成公路客运量943万人，客运周转量5.03亿人公里；
公路货运量1107.4万吨，货运周转量8.28亿吨公里。
（3）基础设施情况
1998年，德州市城市建设加大基础设施、公共服务和环境配套等建设。城市中心广场建设、湖滨路综合整治、德州市汽车总站改造等相继竣工。全年市区自来水供水总量4860万立方米，增长2.6%，天然气供气总量88万立方米，液化石油气供气总量1200吨，年末已有22.4万城市人口用上了天然气、液化石油气；
市区集中供热面积达到63万平方米；
建成区绿化覆盖面积989公顷，城市公共绿地面积116．5公顷，比上年增长15.9%；
城市道路长度207公里，面积221.9万平方米；
市区公路营运车辆57辆，增长16.3%，年客运量678万人次，增长11.1%；
出租汽车1680辆，增长1.13倍。
（4）环境条件
德城区全年99个社区、211个自然村完成了市容环境达标社区创建，年末全区垃圾转运站和社区公园达到153座和92个，其中年内新建123座垃圾转运站和社区公园，年末城市道路2605条，共计2905万平方米；
桥梁311座；
路灯16667盏，其中景观灯7817盏；
公共厕所120个，比上年增加100个；
城市建成区绿化覆盖面积2149.32公顷，比上年增长3.8%，建成区绿化覆盖率由上年的43.04%上升至45%，全年处理垃圾165万吨，其中采取卫生填埋处理的达121万吨，采取焚烧处理的达44万吨，垃圾无害处理率达100%，全年空气综合污染指数为2.47，比上年提高0.13。
（5）规划发展
到2015年，德城区将建设成为有德州特色、技术竞争力较强、创业和居住环境优良、社会和谐进步的科技强区。科技进步对经济增长的贡献率进一步提高，高新技术产值达到工业总产值的65%，拥有自主指数产权产品产值占高新技术产值的50%，逐步以天衢工业园为中心，形成一个较为完整的工业产业体系。
（6）产业结构布局
一是制定新一轮产业发展规划和空间布局规划，加强对产业发展规划引导。根据我区在全市的定位和分工，整合现有市、区相关规划成果，加强城市规划、土地利用规划与产业发展规划的衔接，以规划引导产业高端发展、集聚发展、集约发展。二是促进加工贸易和传统产业转型升级。实施推动由代加工逐步自主品牌转变，加快工业、轻工业等发展。经济总量实现显著突破，工业战略逐步推行，工业经济的主导地位继续延续。
3.2.2.3个别因素
（1）宗地情况
影响宗地条件的因素有：宗地面积、宗地形状、地质条件、地形等，经现场调查，估价对象具体情况如下：
宗地面积：估价对象宗地总面积为44669平方米，作为中型工业用地，其规模适中。
宗地形状：估价对象形状大致规则，利于工业用地设计布局。
地质条件：估价对象地质状况一般。
地形：据估价人员的现场勘查，估价对象地形平坦。
总体来看，估价对象宗地个别条件较优，利于土地价值的正常体现。
表3-3宗地权利状况表
国有土地使用权证号
国有土地使用权人
位置
登记用途
使用权类型
宗地编号
宗地面积（㎡）
德州政府国用（52）字第9763709号
华能电厂有限公司
德州市天衢工业园
工业用地
国有土地出让
KLG 76241
44669
（2）宗地内基础设施状况
宗地现有基础设施达到“五通一平”。其中：
通路：宗地两面临路。
通水：宗地内现有供水设施能基本满足生活需要，满足程度100%
排水：宗地内生产污水进入市政道路地下排水管道。
通电：宗地内现有供电能力能基本保证生产需要，保证程度100%
通讯：宗地内现有电讯能力能保证生产需要，保证程度100%
（3）最合理和最有效利用
根据估价对象的权属以及其个别和周边的情况，根据合法原则，本次估价确定估价对象为工业用地最合理和最有效利用。
（4）宗地临路状况
估价对象东至天衢大道，南至芦庄，北至解放大道，西至丰城机械厂。整地块处于德城区西北部，处于天衢工业园区域，周边大多是机械制造厂，塑料加工厂，电子科技等工业厂房。
（5）容积率
根据委托方提供的国有土地使用权出让合同书，估价对象规划总建筑面积为35735.2平方米，容积率为0.8，低于1.0。
（6）土地使用年期
根据《国有土地使用权出让合同书》，估价对象作为出让工业用地，土地使用权终止日期为2042年，剩余使用年限低于工业用途法定最高出让年限50年。
3.3土地估价3.3.1估价原则
土地估价的原则有合法原则，预期收益原则，替代原则，最有效利用原则，多种方法相结合原则，估价时点原则，供需原则，报酬递增递减原则，贡献原则和变动原则等，本项目估价主要遵循以下原则：
（1）合法性原则
合法性原则就是说，土地估价必须以房地产的合法使用为前提。本次委估土地，根据德州政府国用（52）字第9763709号《国有土地使用权》复印件，确定委估宗地权利人为德州市华能电厂有限公司。
（2）最高最佳使用原则
最高最佳使用原则就是说，土地估价要以土地的最高最佳使用为前提，也即土地估价以能使土地估价对象得到最大收益的用途和开发方式进行估价，同时，最有效使用原则又是以合法性原则为前提的。根据政府对该委估土地的规划条件的合法限定，评估人员结合宗地所在区位和本身条件综合考虑，我们选择政府对该委估土地的土地使用方式作为最有效使用方式，进行评估。
（3）估价时点原则
土地市场是变动的，宗地价格必须在某一时间，而不是某一时期，才有确定值，这一时间就是我们假定市场停止在某一时间进行评估的估价时点。本次评估，其评估目的确定土地使用权现时价值，为委托方了解估价对象现值提供价值参考依据，我们评估的土地价格是现在的价格，而土地价格与政府颁布的有关土地法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响评估土地的价格。因此，我们考虑以对委估土地进行现场勘查之日作为本次估价时点，符合土地估价时点原则。
（4）替代原则
在评估一宗房地产的价格时，若附近地区有若干相近效用的房地产价格存在，则可依据“替代原则”，利用假设开发法，推断出估价对象的价格。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会互相影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（5）公平原则
在本次土地评估中，我们是站在公正的立场上，对土地的客观合理的价格进行评估。本次评估，我们与本估价报告中的委托方没有亲属关系或利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见，并且严格参照我国有关法规和制度，遵循必要的评估程序与原则，经过实地查勘和市场调查，对该部分房地产价值做出公平客观合理推测估价。
3.3.2地价的确定及结果
3.3.2.1地价的确定方法
估价方法的选择按照《城镇土地估价规程》中规定的土地估价的方法，根据本论文中所选取的工业用地作为委估地块土地利用特点和土地评估的规定，宗地地价评估一般采用两种或两种以上不同评估方法。由于评估地块位于德州天衢工业园区，根据实际情况，可采用德州市国土资源局2009年公布实施的基准地价；
在充分收集估价所需资料的基础上，经过综合分析和对华鲁三号工业用地的现场勘察及相应市场调查，决定采用基准地价修正法和成本逼近法评估土地价格。
“基准地价系数修正法”是在有了基准地价的地区，通过具体用地类型、年期、建筑容积率等的比较，将基准地价修正到估价对象宗地价格的一种估价方法。其结果具有一定的市场代表性，故本文取基准地价系数修正法估价结果为估价对象客观市场价格。
“成本法”是以开发土地所耗用的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有者权益来确定土地价格的估价方法。根据实际市场分析研究，采用成本法对于本论文委估工业用地具有实际参考依据，故本文选取成本法为估价对象客观市场价格。
3.3.2.2估价结果
德州华能电厂有限公司所委托的位于德州市天衢工业园内的一块宗地在2011年5月12日，在设定土地开发程度（宗地外“五通”，宗地内“场平”，即为通路、通电、通讯、通供水、通排水等市政五通，场地平整）、规划用途为工业用地、建筑容积率为0.8的条件下尚可使用年限为31.5年土地使用权价值为：本次评估的工业用地总地价为￥7906413元，大写人民币柒佰玖拾万陆仟肆佰壹拾叁元整。
表3-4评估结果明细表
宗地名称
用地面积（㎡）
地面单价（元/㎡）
评估总值（元）
德州华能电厂有限公司拥有的土地
44669
177
7906413
3.3.3需要特殊说明的事项
（1）估价的前提条件和假设条件
委托估价方对其所提供的申报资料及相关资料、各种数据的真实性和可靠性负责，并承担相应的法律责任。若由于委托估价方提供虚假的情况和资料致使房地产估价结果失实，委托估价方负完全责任。
本估价报告中所采用计算的土地使用权面积是依据委托方所提供的资料中所显示的其真实性准确性由委托方负责；
土地的开发程度及其周边环境由委托方带领，我方估价人员加以现场确认。任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家、地方的有关法律、法规、政策等，特别是符合建设、规划、房地产主管部门所颁布的法律、法规、文件、政策等。在估价时点房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场；
本报告仅为了解估价对象现值提供参考，不对其他用途负责。
（2）其他需要说明的问题
A、宗地用地面积以德州市人民政府颁发的德州政府国用（52）字第9763709号《国有土地使用权》复印件为准。
B、本报告中货币计量以人民币为本位币。
4.1.1估价项目名称
山东省德州市华鲁三号工业用地的土地使用权出让价格评估。
4.1.2估价目的
本次估价目的是基于对工业用地估价而言，以华鲁三号用地为例进行土地估价研究，从而针对华鲁三号工业用地的市场价格得出分析性数据，为了解估价对象的现值情况提供价值参考依据。
4.1.3估价依据
（1）《中华人民共和国土地管理法》；
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；
（3）《中华人民共和国城市规划法》；
（4）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
（5）《中华人民共和国城镇土地使用权协议和出让暂行条例》；
（6）《中华人民共和国国税暂行条例》；
（7）国土资源部《关于印发试行的通知》；
（8）国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知；
（9）《城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》；
（10）地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知
《山东省实施办法》
《关于规范国有土地使用权出让价格管理工作的通知》
《山东省人民政府关于贯彻国发【2008】15号文件加强土地市场与土地资产管理的通知》
《山东省物价局、财政厅转发国家计委、财政部的通知》
德州市人民政府《关于加强城市土地资产管理工作的意见》
《德州市国有土地使用权出让条例》
《关于调整城区基准地价的通知》
《德州市土地登记办法》（德州市人民政府令第47号）；
《德州市人民政府关于进一步加强土地使用权管理的决定》
《德州市德城区城区土地定级估价技术报告》
（11）现场勘查、调查、收集的相关资料
华鲁三号宗地所在区域交通状况、环境条件调查资料
华鲁三号宗地位置、地形、基础设施调查资料
华鲁三号宗地利用现状及周边环境调查资料
4.1.4估价基准日
估价基准日为2011年3月12日。
4.1.5估价日期
2011年3月12日至2011年3月17日
4.1.6地价定义
（1）根据估价对象《国有土地使用权》复印件，估价对象在估价基准日是出让土地使用权，土地使用权属于华能电厂有限公司，所有权属于国家。
（2）根据提供的《国有土地使用权》复印件以及估价人员现场调查，估价对象在评估基准日未设置抵押、担保等他项权利。
（3）根据估价对象《国有土地使用权》复印件，估价对象土地用途为工业用地，本次评估依据土地估价的合法性原则，将估价对象的用途设定为工业用地。
（4）根据估价对象《国有土地使用权》复印件，估价对象使用年限为50年，从1992年10月23日至2042年10月23日止；
本次评估将估价对象的剩余使用年限作为设定使用年限，剩余31.5年。
（5）根据评估人员现场勘查及提供的资料，在估价基准日，估价对象红线外开发程度达到了“五通”（道路、通电、通讯、通供水、通排水）；
本次评估设定估价对象的土地开发程度为红线外“五通”、红线内“场平”。
（6）根据提供的估价对象资料，估价对象建筑总面积35735.2㎡，结合最高最佳使用原则，本次评估设定估价对象容积率为0.8
综上所述，本报告价格定义为：估价对象作为出让用地，在设定土地开发条件下，于估价基准日为2011年5月12日，容积率为0.8且不存在他项权利等限制下，作为工业用地，剩余使用权年限为31.5年的条件下国有土地使用权价格。
4.1.7估价结果
经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择了基准地价修正法，评估得到待估宗地在估价设定用途、使用年限及开发程度条件下，于评估基准日的国有土地使用权价格。
土地总面积：44669㎡
总地价：7906413元
总地价大写：柒佰伍拾肆万玖仟零陆拾壹元整
表4-1土地估价结果明细表
宗地名称
用地面积（㎡）
地面单价（元/㎡）
评估总值（元）
德州华能电厂有限公司拥有的土地
44669
177
7906413
4.1.8需要特殊说明的事项
（1）估价的前提条件和假设条件
德州华能电厂有限公司合法有偿取得国有土地使用权，并支付有关税费和土地使用权出让金，委托方提供的委估宗地的《国有土地使用证》复印件是证明德州市华能电厂有限公司取得土地使用权的最终法律凭证；
委估宗地作为工业用地，取得或将得到最有效利用，并能按预期产生相应的土地收益；
在估价基准日房地产为公平、公正、公开的均衡市场；
有关委估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规的规定；
委托方提供的资料属实；
评估设定的条件：
土地开发程度：委估宗地红线外“五通”、红线内为“五通一平”；
土地性质及用途：委估宗地使用权类型为出让，用途为工业用地；
他项权利状况：委估宗地无他项权利限制；
使用年限：剩余使用年限为31.5年；
估价基准日：2011年3月12日
（2）估价结果和估价报告的使用
本估价报告及估价结果仅为本报告设定的估价目的服务，当用于其它目的时，估价结果无效；
本报告估价结果是在满足地价定义条件下的国有土地使用权价格，若估价基准日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应的调整。本报告估价结果未考虑委估宗地已设定抵押等他项权利、负债、出让成交时需承担的各种开支和税费对估价结果的影响；
本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担任何责任；
本报告中有关委估宗地的土地权属状况、土地面积等以委托方提供的《国有土地使用权》复印件为准；
本报告复印件无公章无效；
本报告的估价结果自估价基准日起一年内有效
（3）估价中的特殊技术处理
土地还原率：本次评估以中国人民银行公布的一年期国债利率作为安全利率，并考虑土地投资的风险，结合德州市房地产项目的平均投资收益率水平，确定本次评估中的还原利率为4.55%，在设定土地使用年限内，假定土地还原率保持不变；
开发程度的设定：根据评估人员现场勘察及委托方提供的资料，在估价基准日，委估宗地红线外开发程度达到了“五通”（通路、通电、通讯、通供水、供排水）、红线内为“五通一平”；
本次评估设定委估宗地的土地开发程度为红线外“五通”、红线内为“五通一平”；
用途设定：根据委估宗地《国有土地使用证》复印件，依据土地估价的合法性原则，将委估宗地用途设定为工业用地；
使用年限的设定：根据委估宗地《国有土地使用证》复印件，委估宗地使用年限为50年，终止日期为2042年10月23日；
本次评估将委估宗地的剩余使用年限作为设定使用年限，剩余年限为31.5年；
容积率的设定：根据委托方提供委估宗地的资料并结合土地估价中的最高最佳原则，本次评估设定委估宗地容积率为0.8；
我们根据估价方法的适宜性、可信度、可操作性，并参考本次评估目的以及委估宗地所在区域的地价水平、土地估价师地经验等综合确定估价结果。
（4）需要特殊说明的问题
土地产权等相关资料由委托方提供；
土地区位条件、房地产市场交易资料等相关资料由估价人员实地调查而得；
估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价估价技术标准，结合委估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取；
任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告。
4.2估价对象描述及地价影响因素分析4.2.1估价对象描述
估价对象为位于德州市天衢工业园的一块工业用地，土地面积为44669㎡。
（1）土地登记状况
华能电厂有限公司于1992年11月20日取得委估宗地，登记机关为德州市人民政府。委估宗地的国有土地使用权证、用途、使用权类型、土地面积等土地登记状况详见下表4-1
表4-2估价对象土地登记状况表
国有土地使用权证号
国有土地使用权人
位置
登记用途
使用权类型
宗地编号
宗地面积（㎡）
德州政府国用（52）字第9763709号
华能电厂有限公司
德州市天衢工业园
工业用地
国有土地出让
KLG 76241
44669
（2）土地权利状况
土地使用权类型
于估价基准日，估价对象是国有出让土地，土地所有权属于国家，土地使用权属于德州市华能电厂有限公司。在土地使用权年限内，使用权人根据土地出让合同及国家有关法律规定，依法享有对该宗地的抵押、出租、作价入股等权利，其权益受法律保护。
土地使用年期
根据估价对象的《国有土地使用权》复印件，估价对象使用年限为50年（从1992年10月23日至2042年10月23日止），至评估基准日，估价对象已使用18.5年，剩余使用年限为31.5年。
（3）土地利用状况
估价对象基础设施开发程度设定为宗地红线外“五通”（即通路、供水、排水、通电、通讯），宗地红线内“场平”。
4.2.2地价影响因素
4.2.2.1一般因素
（1）城市资源状况
地理位置
德州市位于黄河下游北岸，山东省的西北部，东经115°45′～117°36′，北纬36°24′～38°0′之间。北以漳卫新河为界，与河北省沧州地区为邻；
西以卫运河为线，与河北省衡水地区毗连；
西南与聊城地区接壤；
南隔黄河与济南市相望；
东靠惠民地区。东西宽200公里，南北长175公里，总面积10.341万平方公里，占全省总面积的7.53%。津浦、德石铁路在此交汇，京杭大运河贯通南北，为华东、华北重要交通枢纽，故有“九达天衢”、“神京门户”之称。市委、市政府所在地德城区是本市政治、经济、文化中心，军事地位也很重要。
行政区划
德州市辖1区，2市，8县，48镇，145乡，5个街道办事处，9291个行政村。所辖县（市、区）为：德城区、乐陵市、禹城市、陵县、平原县、武城县、夏津县、齐河县、临邑县、宁津县、庆云县。
自然条件
【地形】为黄河冲积平原，在历史上，本市境内曾有两次黄河大迁徙，上千次决口，造就了西南高、东北低的地形。由于河道与流速所致，加之风力堆积之因素，形成了平原之中起伏不平，岗、坡、洼相间分布等特点。海拔高程最高点35米，最低点5.1米，一般为20米左右。全市地貌大体可分三类。一是高地类，由河流、河床沉积而成，占土地总面积的34.3%；
二是坡地类，由黄河漫流沉积而成，占总土地面积的52.1%；
三是洼地类、占13．6%。
【气候】气候特点受季风影响显著，四季分明，冷热干湿界限明显，春季干旱多风回暖快，夏季炎热多雨，秋季凉爽多晴天，冬季寒冷少雪多干燥，具有显著的大陆性气候特征，光照资源丰富，日照时数长，光照强度大，且多集中在作物生长发育的前中期，有利于作物光和作用的进行，全市年平均日照时数2660小时，日照率为61%，太阳总辐射量为124.8千卡／平方厘米，均处全国、全省的较高值区。在时间分配上，尤以5、6月份最高，光照时数280小时，日均9小时，光辐射量可达15千卡／平方厘米。年平均气温13.1℃。极端高气温在40℃以上，最低气温在-27℃以下。全市平均无霜期197天，一般为4月7日至10月22日，各县之间相差较大，武城县最长225天，东相差近月余。年平均降水量为585.2毫米，东部多于西部，南部多于北部。降水量的时间分配以7月最多，降水190毫米左右，1月最少只有3～4毫米。按季节分，春季占12.8%，夏季高达67.7%，秋季占16．9%，冬季占2.6%，且有明显的“春季雨少多干旱，秋季雨少多晴天，夏季雨多常有涝，冬季少雪多干燥“的季节分配特点。
（2）房地产制度与房地产市场状况
1990年以来德州市积极探索城镇国有土地使用制度改革，加强对原划拨土地使用权的管理，加快城市土地置换步伐促进用地结构的优化，将经营城市土地的重点转向存量土地的盘活，着眼于旧城改造，立足于城邦结合部地整治改造。
近几年随着改革开放和社会主义市场经济体制的不断推进，德州的经济发展在渐渐发展，土地经营收益总量呈现出逐步增长的势头，土地交易市场也日趋活跃，土地出让、转让、出租、抵押，房屋买卖、出租等交易案例频繁。2002年、2003年国土资源部分别颁布了11号令和21号令后，德州市人大出台了《德州市国有土地使用权出让条例》，全市的土地有偿使用制度改革逐步纳入了正规化、规范化管理的轨道，严格执行按规划、计划供地，界定有偿和划拨范围，土地供应必须按照《划拨用地目录》的规定，该有偿的有偿，该划拨的划拨。严格按标准供地。根据国土资源部颁发的《工程项目建设用地指标》控制具体项目供地规模的尺度。实行协议出让的，要进行土地评估、集体决策和结果公开。特别是对商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地，以及同一宗土地有两个以上意向用地者的，都必须公开招标、拍卖和挂牌方式提供用地，确保实现土地价值的最大化。
随着国家关于土地市场管理法律、法规、政策的完善，德州市房地产市场也日益健康发展，土地使用制度改革进入了一个崭新的阶段，经营性土地全部纳入招标、拍卖、挂牌，工业用地也在逐步实行招拍挂的方式供地，建立了土地市场管理机构，为建立规范的土地交易市场、土地定级估价工作打下了坚实的基础。
（3）产业政策
按照国家产业政策，根据德州市的工农业基础和资源状况，充分发挥产业优势和区位优势，将投资重点放在电子及通讯设备制造业、生物化学医疗及新材料制造业等高新技术产业和化工、医疗、机械、建材等行业。鼓励兴办高新技术产业和项目。
德州市产业结构调整全面推进，产业结构进一步优化。全市围绕着“稳定第一产业，提高第二产业，发展第三产业”的总体思路，加大结构调整力度。三次产业构成比由上年的4.19:66.80:29.01调整为3.81:65.59:30.60。第一产业比重下降，二、三产业比重上升，形成了“二三一”的产业结构格局，产业构成日趋合理。
（4）城市经济状况
建国前，德州是一个落后的农业区，以小农业与家庭手工业相结合的自给自足的自然经济为主。1949年工农业总产值仅有53179万元（以下按1980年不变价格计算），其中，工业总产值2494万元，占4.7%。自新中国建立到1998年，全年国内生产总值305.7亿元，比上年增长15.1%。其中第一产业增加值98亿元，增长6.3%；
第二产业增加值115.7亿元，增长15.2%；
第三产业增加值92亿元，增长25.2%。人均国内生产总值5819元，比上年增加680元。第一产业比重下降，第三产业比重上升。三次产业构成比例由上年的34.7：38.6：26.7调整为32.1：37.8：30.1。非公有制经济所占比重上升，达到33.1%，比上年提高了7.1个百分点。个体私营经济全市个体私营业户发展到20.09万户，从业人员66.5万人，注册资金30.4亿元，分别比上年增长26.9%、56%和85.8%。其中私营企业0.41万户，注册资金8.31亿元，分别比上年增长78.3%和99.8%。个体私营经济上交税金2.93亿元，增长80.7%，占地方财政收入的26.3%，比上年提高9.1个百分点。全市乡及乡以上企业改制面95.5%，其中市属企业改制面85.7%，县（市、区）属企业改制面93.2%，乡镇企业改制面达到98.1%。全市组建股份制和股份合作制企业786户，占32.8%；
实行承包、租赁经营企业737户，占30.8%；
实行联合、兼并、资产重组企业775户，占32.4%。全市组建企业集团57家，其中省级以上企业集团38家，市、县级企业集团19家。市经济开发区得到全面启动。起步区实现了“七通一平“，入区项目48个，在建项目26个，建成项目2个。1998年全市财政总收入19亿元，比上年增长7.7%，全市地方支出16.52亿元，比上年增长10.8%，实现了收支平衡。全市各类金融机构存款201.86亿元，增长9.1%，各项贷款余额204.93亿元，增长9.1%。
4.2.2.2区域因素
（1）区域概况
德州市位于黄河下游北岸，山东省的西北部，东经115°45′～117°36′，北纬36°24′～38°0′之间。北以漳卫新河为界，与河北省沧州地区为邻；
西以卫运河为线，与河北省衡水地区毗连；
西南与聊城地区接壤；
南隔黄河与济南市相望；
东靠惠民地区。东西宽200公里，南北长175公里，总面积10.341万平方公里，占全省总面积的7.53%。津浦、德石铁路在此交汇，京杭大运河贯通南北，为华东、华北重要交通枢纽，故有“九达天衢”、“神京门户”之称。
（2）交通情况
津浦铁路贯穿城区、平原、禹城、齐河4个县（市、区），德石铁路以此为起点。1998年，全市年实有公路通车里程5547公里，其中汽车专用公路146.3公里。全市公路密度35.3公里／百平方公里，通公路的行政村6978个。全年完成公路客运量943万人，客运周转量5.03亿人公里；
公路货运量1107.4万吨，货运周转量8.28亿吨公里。
（3）基础设施情况
1998年，德州市城市建设加大基础设施、公共服务和环境配套等建设。城市中心广场建设、湖滨路综合整治、德州市汽车总站改造等相继竣工。全年市区自来水供水总量4860万立方米，增长2.6%，天然气供气总量88万立方米，液化石油气供气总量1200吨，年末已有22.4万城市人口用上了天然气、液化石油气；
市区集中供热面积达到63万平方米；
建成区绿化覆盖面积989公顷，城市公共绿地面积116．5公顷，比上年增长15.9%；
城市道路长度207公里，面积221.9万平方米；
市区公路营运车辆57辆，增长16.3%，年客运量678万人次，增长11.1%；
出租汽车1680辆，增长1.13倍。
（4）环境条件
德城区全年99个社区、211个自然村完成了市容环境达标社区创建，年末全区垃圾转运站和社区公园达到153座和92个，其中年内新建123座垃圾转运站和社区公园，年末城市道路2605条，共计2905万平方米；
桥梁311座；
路灯16667盏，其中景观灯7817盏；
公共厕所120个，比上年增加100个；
城市建成区绿化覆盖面积2149.32公顷，比上年增长3.8%，建成区绿化覆盖率由上年的43.04%上升至45%，全年处理垃圾165万吨，其中采取卫生填埋处理的达121万吨，采取焚烧处理的达44万吨，垃圾无害处理率达100%，全年空气综合污染指数为2.47，比上年提高0.13。
（5）规划发展
到2015年，德城区将建设成为有德州特色、技术竞争力较强、创业和居住环境优良、社会和谐进步的科技强区。科技进步对经济增长的贡献率进一步提高，高新技术产值达到工业总产值的65%，拥有自主指数产权产品产值占高新技术产值的50%，逐步以天衢工业园为中心，形成一个较为完整的工业产业体系。
（6）产业结构布局
一是制定新一轮产业发展规划和空间布局规划，加强对产业发展规划引导。根据我区在全市的定位和分工，整合现有市、区相关规划成果，加强城市规划、土地利用规划与产业发展规划的衔接，以规划引导产业高端发展、集聚发展、集约发展。二是促进加工贸易和传统产业转型升级。实施推动由代加工逐步自主品牌转变，加快工业、轻工业等发展。经济总量实现显著突破，工业战略逐步推行，工业经济的主导地位继续延续。
4.2.2.3个别因素
（1）宗地情况
影响宗地条件的因素有：宗地面积、宗地形状、地质条件、地形等，经现场调查，估价对象具体情况如下：
宗地面积：估价对象宗地总面积为44669平方米，作为中型工业用地，其规模适中。
宗地形状：估价对象形状大致规则，利于工业用地设计布局。
地质条件：估价对象地质状况一般。
地形：据估价人员的现场勘查，估价对象地形平坦。
总体来看，估价对象宗地个别条件较优，利于土地价值的正常体现。
表4-3宗地权利状况
国有土地使用权证号
国有土地使用权人
位置
登记用途
使用权类型
宗地编号
宗地面积（㎡）
德州政府国用（52）字第9763709号
华能电厂有限公司
德州市天衢工业园
工业用地
国有土地出让
KLG 76241
44669
（2）宗地内基础设施状况
宗地现有基础设施达到“五通一平”。其中：
通路：宗地两面临路。
通水：宗地内现有供水设施能基本满足生活需要，满足程度100%
排水：宗地内生产污水进入市政道路地下排水管道。
通电：宗地内现有供电能力能基本保证生产需要，保证程度100%
通讯：宗地内现有电讯能力能保证生产需要，保证程度100%
（3）最合理和最有效利用
根据估价对象的权属以及其个别和周边的情况，根据合法原则，本次估价确定估价对象为工业用地最合理和最有效利用。
（4）宗地临路状况
估价对象东至天衢大道，南至芦庄，北至解放大道，西至丰城机械厂。整地块处于德城区西北部，处于天衢工业园区域，周边大多是机械制造厂，塑料加工厂，电子科技等工业厂房。
（5）容积率
根据委托方提供的国有土地使用权出让合同书，估价对象规划总建筑面积为35735.2平方米，容积率为0.8，低于1.0。
（6）土地使用年期
根据《国有土地使用权出让合同书》，估价对象作为出让工业用地，土地使用权终止日期为2042年，剩余使用年限低于工业用途法定最高出让年限50年。
4.3土地估价4.3.1估价原则
土地估价的原则有合法原则，预期收益原则，替代原则，最有效利用原则，多种方法相结合原则，估价时点原则，供需原则，报酬递增递减原则，贡献原则和变动原则等，本项目估价主要遵循以下原则：
（1）合法性原则
合法性原则就是说，土地估价必须以房地产的合法使用为前提。本次委估土地，根据德州政府国用（52）字第9763709号《国有土地使用权》复印件，确定委估宗地权利人为德州市华能电厂有限公司。
（2）最高最佳使用原则
最高最佳使用原则就是说，土地估价要以土地的最高最佳使用为前提，也即土地估价以能使土地估价对象得到最大收益的用途和开发方式进行估价，同时，最有效使用原则又是以合法性原则为前提的。根据政府对该委估土地的规划条件的合法限定，评估人员结合宗地所在区位和本身条件综合考虑，我们选择政府对该委估土地的土地使用方式作为最有效使用方式，进行评估。
（3）估价时点原则
土地市场是变动的，宗地价格必须在某一时间，而不是某一时期，才有确定值，这一时间就是我们假定市场停止在某一时间进行评估的估价时点。本次评估，其评估目的确定土地使用权现时价值，为委托方了解估价对象现值提供价值参考依据，我们评估的土地价格是现在的价格，而土地价格与政府颁布的有关土地法律、法规等密切相关，这些法律、法规的发布、变更、实施日期，均有可能影响评估土地的价格。因此，我们考虑以对委估土地进行现场勘查之日作为本次估价时点，符合土地估价时点原则。
（4）替代原则
在评估一宗房地产的价格时，若附近地区有若干相近效用的房地产价格存在，则可依据“替代原则”，利用假设开发法，推断出估价对象的价格。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会互相影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（5）公平原则
在本次土地评估中，我们是站在公正的立场上，对土地的客观合理的价格进行评估。本次评估，我们与本估价报告中的委托方没有亲属关系或利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见，并且严格参照我国有关法规和制度，遵循必要的评估程序与原则，经过实地查勘和市场调查，对该部分房地产价值做出公平客观合理推测估价。
4.3.2估价方法和过程
（1）评估方法的选取
根据《城镇土地估价规程》，（一下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
德州市基准地价于2009年3月23日由德州市人民政府国土资源局发布的《德州市基准地价修正体系》，结合本次待估宗地具体情况，可选用基准地价系数修正法进行评估；
由于待估宗地周边为工业用地，近年来有土地征用案例，适宜选用成本逼近法进行预算。综合所述，本次评估采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行评估。
（2）评估方法介绍
基准地价系数修正法原理介绍：
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。
成本逼近法原理介绍：
成本逼近法就是以开发土地的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息以及应交纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的评估方法。
采用基准地价系数修正法进行评估
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在评估基准日价格的方法。
根据《城镇土地估价规程》及各地区《土地定级估价》成果，采用基准地价系数修正法的计算公式为：
Pi=P*(1±K)*T*D*Y
其中：Pi——估价对象修正后地价
P——估价对象所在区域基准地价
K——全部影响估价对象地价因素的总修正值
Y——使用年期修正系数
T——估价期日修正系数
D——容积率修正系数
具体估价过程如下：
（1）基准地价成果简介：
本次基准地价的评估基准日为2011年3月12日。
土地使用年期为法定最高出让年期：即商业：50年；
住宅：70年；
工业：50年。
本次基准地价的标准容积率：在充分考虑地价样点的容积率、城市规划容积率两方面因素后综合确定综合容积率为：工业用地1.4。
土地开发程度：通过对德州市德城区天衢工业园基础 设施开发程度调查，根据《规程》要求，确定基准地价开发程度为“五通一平”
（2）确定委估宗地的土地级别及基准地价：
按照最近公布的基准地价，德州市德城区的工业用地等别为九等用地，工业基准地价为204元/㎡。见下表：（详见附表）
表4-4全国工业用地出让最低价标准
单位：元/㎡（土地）
土地等别
一等
二等
三等
四等
五等
六等
七等
八等
最低价标准
840
720
600
480
384
336
288
252
土地等别
九等
十等
十一等
十二等
十三等
十四等
十五等
最低价标准
204
168
144
120
96
84
60
（3）地价影响因素修正系数
根据各种用途用地基准地价修正体系，通过实地调查，确定出影响估价对象地价各项因素条件，详见《地价影响因素修正系数表》。
表4-5德城区九级工业用地基准地价修正系数说明表
土地级别
九级工业用地
土地优劣程度
修正系数
优
较优
一般
较劣
劣
交通条件
距交通干道距离
交通型主干道
交通型次干道
混合型主干道
混合型次干道
其他道路
距火车站距离
有铁路专用线
10.5
基础设施
基础设施完备度
通电、通讯、通上水、通下水、通暖气、通煤气
通电、通讯、通上水、通下水、通暖气
通电、通讯、通上水、通下水
通电、通讯、通上水
通电、通讯
产业集聚效应
产业集聚效应
大型工业仓储区、高新技术产业区
中型工业区、大型独立工厂
工业街坊
分散厂家
分散小厂
规划控制
规划控制
工业区
工业用地
土地规划用途不变
公建设施
其他
宗地条件
宗地条件
地质地形条件好，土地自然条件好，扩展空间充足
地质地形较好，土地自然条件好，有扩展空间
地质地形条件一般，土地自然条件较好，用地完整，基本无余地
地质地形条件较差，土地自然条件较差，用地狭窄，无发展空间
地质地形条件差，土地自然条件差，用地不完整，无发展空间
表4-6德城区九级工业用地基准地价修正系数表
土地级别
九级工业用地
土地优劣程度
修正系数
优
较优
一般
较劣
劣
交通条件
道路级别及类型
0.0114
0.0057
0.000
-0.0129
-0.0258
距火车站距离
0.0075
0.0038
0.000
-0.0085
-0.0170
基础设施
基础设施完备度
0.0111
0.0055
0.000
-0.0125
-0.0251
产业集聚效应
产业集聚效应
0.0114
0.0057
0.000
-0.0129
-0.0258
规划控制
规划控制
0.0111
0.0056
0.000
-0.0126
-0.0252
宗地条件
宗地条件
0.0067
0.0034
0.000
-0.0076
-0.0153
表4-7地价影响因素修正系数表
华鲁三号工业用地
因素说明
优劣程度
修正系数
道路级别及类型
其他道路
劣
-0.0258
距火车站距离
>10.5
劣
-0.0170
基础设施完备度
通电、通讯、通上水、通下水、通暖气、通煤气
优
0.0111
产业集聚效应
中型工业区、大型独立工厂
较优
0.0057
规划控制
工业用地
较优
0.0056
宗地条件
地质地形条件一般，土地自然条件较好，用地完整，基本无余地
一般
0.000
合计
-0.0204
（4）使用年限修正
由于德州市基准地价设定的是各类用途最高年期的使用权价格，工业用地为50年，在评估中为剩余出让使用年期为31.5年，与法定最高年期不相同，因此需要进行使用权年期修正
K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/(1+r)n]
公式中：
K——使用年限修正系数
r——土地还原利率
n——基准地价土地使用年限
m——待估宗地设定使用年限
待估宗地剩余31.5年的土地使用年期修正系数：
K2=[1-1/（1+4.55%）31.5/[1-1/（1+4.55%）50]=0.845
（5）期日修正系数
德州市基准地价基准日为2011年1月1日，本次评估的估价日为1011年3月12日，二者相隔较近，期日修正系数取1。
（6）容积率修正
根据德州市基准地价，工业用地不作容积率修正，因此容积率修正系数为1。
（7）确定待估宗地楼面地价
Pi=P*(1±K)*T*D*Y=204*（1-0.0204）*0.845*1*1=168.86元/㎡
成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
其基本计算公式为：
土地价格=土地取得费+相关税费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益
成本逼近法测算过程：
（1）土地取得费及相关税费
土地取得费
土地取得费是指征用待估宗地所在区域同类土地所支付的平均费用。调查待估宗地所处区域的土地取得费用，目前获得类似估价对象土地，需支付的费用主要有土地补偿费、安置补助费、附着物补偿费、青苗补偿费等。
待估宗地土地取得费=109.5元/㎡
税费
耕地占用税：根据德州市人民政府文件《关于调整耕地占用税税率的通知》，本次待估宗地，其耕地占用税为3.9元/㎡
土地管理费及土地登记费：根据鲁价费发[2001]301号文件规定，德州市征地管理费按征地费用总额的2.8%收取；
根据国家土地管理局[1990]国土（籍）字第93号文件规定，经计算土地登记费为0.08元/㎡
待估土地管理费及土地登记费=109.5*2.8%+0.08=3.15元/㎡
耕地开垦费：根据《山东省人民政府办公厅关于调整征地年产值和补偿标准的通知》规定，德州市德城区城市耕地年产值均为1600元/亩 ；
宗地耕地开垦费=10*年产值=24元/㎡
待估宗地的税费=3.9+3.15+24=31.05元/㎡
土地开发费：通过对德城区工业区及部分新征用地土地开发基础设施配套情况的调查和土地开发成本的测算，确定开发费取值为45元/㎡
投资利息：根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为一年，投资利息率按评估期日的贷款利息率7.29%计，其中土地取得费及有关税费在征地时一次投入，开发费用在开发期内均匀投入。故投资利息=（109.5+31.05）*1*7.29%+45*1/2*7.29%=11.89元/㎡
投资利润：按照德州市统计局公布的有关统计资料，及对土地开发工业投资利润率的调查，综合考虑我国经济增长因素和企业行业的实际情况，本次评估的土地开发的年投资利润率确定为8%，则投资利润分别为：投资利润=（土地取得费+有关税费+土地开发费）*投资利润率=（109.5+31.05+45）*8%=14.84元/㎡
土地增值收益
根据当地国土资源部门提供的资料和市场调查该区域内工业用地增值收益率按15%计。
待估宗地土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+相关税费+投资利息+投资利润）*增值收益率=（109.5+31.05+45+11.89+14.84）*15%=31.84元/㎡
无线年期土地使用权价格
根据成本逼近法计算公式，无线年期地价=109.5+31.05+45+11.89+14.84+31.84=244.12元/㎡
待估宗地有限年期地价确定
根据公式Vn=VN[1-1/(1+r)n]
式中：Vn——待估宗地设定年期土地使用权价格
VN——无线年期土地使用权价格
r——土地还原利率
n——待估宗地设定年期
待估宗地地价=244.12*[1-1/（1+4.55%）31.5]=184.02元/㎡
4.3.3地价的确定及估价结果
根据估价人员对德州市地价的调查分析以及本地块自身特点，用基准地价系数修正法测算的委估土地地面地价为169元/㎡，用成本逼近法测算的委估土地地面地价为184元/㎡，拟定采用二者的加权平均数作为最终的评估结果，并拟定用基准地价系数修正法求取的结果权重为0.5，用成本逼近法测算的结果权重为0.5，则
地面地价=169*0.5+184*0.5=177元/㎡
土地总价格=177元/㎡*44669㎡=7906413元（取整）
建立健全房地产估价相关法律法规，完善估价市场环境房地产市场运作的成功与否，除了与整个经济的大环境相适应外，更易受到地方政策的影响，目前德州对房地产估价人员、估价机构及估价市场的规范主要依靠国家颁布的一些政策法规，一些地方性规章已明显不能适应现有的经济环境。因此应在完善现有的房地产估价相关法规的基础之上，建立健全其他法规，以便建立一套系统完善的规章制度指导估价机构规范运作，完善整个市场环境。
5.2建立估价行业自律准则及估价行业问责制要使估价报告摘要管理系统有效的执行，还要有一套相应的管理措施。首先，要建立房地产估价行业执业自律准则。所谓房地产估价行业执业自律准则是指房地产估价机构和执业人员在房地产估价业务活动中应当遵循的行业规范。房地产估价机构和执业人员在执业过程中应绝对禁止下列行为：
（1）以个人名义接受委托或转包估价业务，收取费用；
（2）以不正当手段损害同行的信誉，干预委托单位对房地产估价机构的选择；
（3）以回扣、提成、削价竞争的方式招揽业务；
（4）执业人员同时在两个或者两个以上估价机构从事房地产估价业务；
（5）允许他人借用自己名义从事房地产估价业务，为他人的估价结果签字盖章；
（6）违反法律、法规要求，泄漏委托人商业秘密；
（7）承接超过其资质规定范围的估价项目；
（8）擅自提高或压低收费标准；
（9）对管理部门要求填报的情况，不如实填报，弄虚作假；
（10）接受委托单位的不合理要求，抬高或压低估价价值，或隐瞒重要事实出具不真实的估价报告；
（11）以任何方式从委托单位接受或向委托单位索取贿赂和其他好处；
（12）法律、法规禁止的其他行为。
其次，用房地产估价行业问责制来监督或严惩不遵守自律准则的估价机构或估价师执业人员。只有双管齐下才能达到事半功倍的效果。要建立《有错无为问责实施办法》，要形成“有错是过，无为也是过；
有错要问责，无为也要问责”的理念。一是要促使问责制规范化、制度化；
二是要分清问责制对象的职责；
三是问责制必须完善监督制度；
四是确定完善问责制的具体实施办法。因此要及时建立行业协会调查委员会、惩戒委员会和申诉委员会，完善行业自律监管的各项程序、规则和惩戒手段。
社会一直在倡导“呼唤责任心，培养责任感”，地方估价行业组织也应该增强自身责任感的培养，不能放任估价行业自由发展。地方估价行业组织应积极引导估价机构按国家收费标准收取评估费，拒绝违规高收费或超低收费，维护估价机构经济利益。
在加强估价业务管理力度方面，建议各地市成立地方估价行业组织，以设地区、市为单位，全国一盘棋，从国土、房管、工商、银行、税务等五部门开始试点，地方估价行业组织发函至五部门建议其使用地方估价行业组织出具意见的估价报告，地方估价行业组织还应主动承担起以下几项监督工作：
（1）事前监督。主要内容包括估价收费，至少有一名注册房地产估价师到现场勘察，拍摄影像资料等，基本符合要求则出具意见并盖章。对于影像资料要求，笔者认为注册房地产估价师拍摄的照片中至少有一张能证明其到现场的照片（如估价人员以拟估房地产为背景的照片，提倡估价人员、领勘人与拟估房地产合照最佳），照片上估价人员要与估价报告附件中估价人员一致，这样可以避免非估价人员勘察现场；
（2）对估价报告监督。地方估价行业组织不定期对估价机构出具的估价报告进行抽查，并对抽查到的估价报告按照中房学制作的《估价报告评审表》的要求进行评审。评审时，首先要对估价报告进行报告摘要系统核对，对核对无误的报告进行评审，对弄虚作假的情况给予严惩，惩处力度要大于对不合格估价报告的惩处力度。在评审过程中，将评估价格也列入评审范围，主要对所采用的可比实例的真实性、估价参数选取的合理性和客观性进行审核。
（3）收费监督。建立并实施“委托合同备案制度”，即估价机构要想取得地方估价行业组织出具的意见及盖章，必须提供委托双方签订的估价委托合同书复印件（验原件）。如果与国家评估收费标准偏差20%以上的，坚决不出具意见或盖章，同时要求估价机构立即纠正。这样可以杜绝评估机构通过竞相降价手段来承揽估价业务。
地方估价行业组织应积极建立估价专家库，定期对备案的估价报告进行抽查，对估价机构出具的评估报告进行价格管理，对出现评估价格异常的估价机构予以警告，严重的报估价主管机关对其进行吊销、降级处理。这样可以杜绝估价机构为迎合委托方要求而出具显失真实、客观的估价报告。
5.4建立健全行业协作，共同监管体制由于受我国体制所限，房地产估价师、资产估价师、土地估价师各出自不同的行政主管部门，房地产估价师主管部门是建设部，资产估价师主管部门是财政部，而土地估价师主管部门是国土资源部。尽管“三师”各自主管部门不同，但“三师”的职能却有许多共同之处，估价业务领域没有非常明显的分界线，相反“三师”间估价业务的相互渗透日益加深。这种各管各摊的方式容易造成混乱局面，给估价执业人员的管理带来了不小的难度，所以我们应尽快促使房地产估价师行业组织、资产估价行业协会及土地估价师协会三会联盟，相互协作，共同监管。这样不但可以有效杜绝一部分估价师挂靠现象，还能进行相互间技术交流，促进行业稳健发展。
土地估价行业作为房地产行业中重要组成元素，伴随着我国房地产市场的快速发展，也相应得到了其他行业的重视，人们纷纷投入这一行业的同时，相应的职业素质并没有与之提高，这样就产生了很多问题，对估价行业的发展起到了滞带影响。
本篇论文针对我国估价行业，简略的讲述了土地估价的目的和意义，土地估价行业存在的问题，从而以德州市华鲁三号工业用地估价为例，编写了其估价报告。在估价报告中，根据估价对象的实际情况和其他相关影响因素，主要采用基准地价修正系数法，成本逼近法来对估价对象进行测算评估，其估价结果是根据委估对象的影响因素分析，利用加权平均最终确定其最终价值。最后，针对估价行业存在的问题，提出了自己认为的可行性建议。
毕业论文暂告收尾，这也意味着我的三年的学习生活既将结束。回首既往，自己一生最宝贵的时光能于这样的校园之中，能在众多学富五车、才华横溢的老师们的熏陶下度过，实是荣幸之极。在这三年的时间里，我在学习上和思想上都受益非浅。这除了自身努力外，与各位老师、同学和朋友的关心、支持和鼓励是分不开的。
论文的写作是枯燥艰辛而又富有挑战的。土地估价研究是房产界一直探讨的热门话题，老师的谆谆诱导、同学的出谋划策及家长的支持鼓励，是我坚持完成论文的动力源泉。在此，我特别要感谢我的指导老师苗启香老师。从论文的选题、文献的采集、框架的设计、结构的布局到最终的论文定稿，从内容到格式，从标题到标点，她都费尽心血。没有苗老师的辛勤栽培、孜孜教诲，就没有我论文的顺利完成。还要感谢房产专业的各位指导老师，正是因为您们的辛勤指导，我才能完成此论文。
[1]卢新海. 房地产估价——理论与实务.北京：中国建筑工业出版社.2010年6月1日
[2]陈林杰.房地产开发与经营实务.北京：机械工业出版社.2010年6月1日（第二版）
[3]瞿富强. 房地产开发与经营.广州：广东经济出版社.2003年11月1日
[4]徐斌著.中国房地产大趋势.北京：中国电力出版社.2008年06月
[5]余源鹏. 土地估价师看地价.北京：化学工业出版社.2006年4月1日
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【篇四】房地产营销毕业论文
毕业设计（论文）
论文题目：
杭州市西湖区二手房交易量分析
系 别：
经济管理系
专 业：
房地产经营与估价
班 级：
房地产13-1
姓 名：
蒋聪
学 号：
23130118
指导教师：
方巍
二○一四年五月
目 录
摘要
关键词
一、杭州市西湖区二手房交易量分析 1
（一）杭州市二手房市场现状 3
（二）从中介公司的实习经历看西湖区二手房市场交易量 4
二、杭州市西湖区二手房房价分析 4
（一）影响西湖区二手房房价的因素 5
（二）政策对二手房交易量的影响 9
三、针对杭州市西湖区地理位置，分析西湖区二手房销售量的关系 10
（一）分析西湖区的地理位置 10
结论 12
参考文献.................................................................................................................................. 14
致谢 15
杭州市西湖区二手房交易量分析
摘 要
杭州市西湖区是位于杭州市区主城区的西部，也就是我们俗称的杭州城西的一部分。文章分析了西湖区进半年的二手房交易量数据分析，以及展示了西湖区二手房库存量的分析。同时对西湖区购房者的意图也进行了分析。并且，对西湖区二手房的房价发展状况也进行了陈述和分析。综合的数据分析和西湖区整体发展情况可以分析出对西湖区二手房成交量的情况进行客观的总结，这样可以更好的把握对二手房销售的方法以及了解二手房市场。当然也结合了本在在中介公司实习的经历来帮助这次的论文写作。
关键词 二手房，交易量，价格
Hangzhou lake the second-hand housing transactions analysis
ABSTRACTCommonly known as the west part of hangzhou. This paper analyzes the lake in half a year"s resale data analysis, and shows the second-hand housing inventory analysis. At the same time, analyses the intention of the lake the buyers also. Development and, on the lake the second-hand housing prices are also displayed and analyzed. The data analysis and lake the whole development of the integrated can analysis was carried out on the lake the second-hand housing turnover of objective summary, so that we can better grasp the method of second-hand housing sales and understand the secondary market. Of course also combines this in the intermediary company internship experience to help this thesis writing.
Key WordS Second-hand housing,volume,price
一、杭州市西湖区二手房交易量分析
（一）杭州市二手房市场现状
临近2015年岁末，杭州西湖区二手房市场大局已定，纵观2015年杭州二手房市场
成交轨迹，不难看出整体市场可分为：市场淡季 —— 市场博弈 —— 年末翘尾三个阶段。根据透明售房网数据统计显示，2015 年，杭州市主城区二手房共成交25497 套（出于对12 月市场的保守估计，预计12 月可成交2800 套左右），与2013 年同期31559 套相比，成交量下降19.21%。价格方面，成交均价在19820元/ 平方米，较去年同期19437 元/ 平方米上涨1.97%。整体来看，2014 年杭州二手市场依然处于较为平稳的状态，其交易量与2014年同期相比，除去2014年3 月份的特殊情况，总的来说并未出现大幅度下降，而且2014 年的交易价格相对于去年虽有所上涨，但涨幅并不明显，可见从某种层面来看，这也证明了杭州房地产市场处于良性发展的阶段。
从市场成交总体走势来看，二手房市场呈现前低温后温和复苏的走势，虽然上半年每月的成交量的变化各不相同，但是从环比变化不难发现总体下降幅度减缓，上涨势头越加明显，从同比变化来看上半年总体成交量依然低于去年同期。具体来看，2016年初杭州多家银行的首套房贷利率优惠的取消，个别银行还存在首套房利率上浮10%—20% 的现象，这一举措不仅削弱了刚性需求的购买力，使得市场需求明显受到抑制，也在一定程度上影响了二手房市场成交量的变化，同时在1、2 月份传统楼市淡季的影响下，市场成交略显疲软。经过短暂的冬歇期后，进入3 月份，随着市场信心恢复，改善和刚性需求的活跃度逐渐回升，年后购房者对二手房市场的热情持续升温，二手房成交量也逐渐恢复正常水平，被压抑了一个季度之久的刚性需求，在3 月份迅速释放。虽然在信贷政策仍旧紧缩的大背景下，当月的二手房交易量很难与去年同期相提并论，但2088 套的成交量已经创造了上半年的最高值，也是2014 年上半年以来月成交量首度突破2000 套的一个月份。在经历了3 月份的“小阳春”后，4、5月份杭州二手房市场呈现了“量价双缩”的走势。从成交数据来看，3 月份，市场已经提前去化了一部分比较迫切的购房需求，进入4、5月份，整个二手房市场的购房需求更是明显回落，同时在仍旧趋紧的购房政策环境下，楼市需求的释放往往具有一定持续性，因此4、5月份的成交量虽有回落趋势，但总体依旧保持平稳。在成交量连续下滑之后，5 月份的成交量终于出现了反弹，目前从透明售房网数据看2月23日成交1860 套，较4月上涨了3.91%，市场下挫的趋势有所减缓。
（2）从中介公司的实习经历看西湖区二手房市场交易量
在实习中，我被分配到了西湖区文三西路上的我爱我家分店上班。作为一名房产中介，从一开始的学习阶段到后来的能独立和客户交流，分析房子的状况，从中也看出来了，西湖区作为老城区的一部分，有着长期的经济发展过程和沉淀，十多年前文三西路这一片还是到处农田，而现在却车水马龙。来询问买房的客户基本上都不是只看西湖区的，因为西湖区在杭州只是杭州的一小片区域，买二手房的客户基本上以30岁以上的年龄为主，所以这些人，一般都是已婚并且有小孩，并且几乎都是和父母不同住，父母大多居住在杭州的另外一些城区。所以这些人来店里看房子，一般在这之前或者之后都会去其他区域再看看二手房，可能会考虑到离父母近一点，和小孩在上学的学区问题，或者是离自己的工作单位近一点。同时基本上是以改善为主，刚需的并不多，买的基本都是住宅为主，商铺的也有询问，但是少之又少。
2016年5月23日第十六届杭州人居展上周一顺利闭幕，展会期间新房成交量创下近五年新高，人居展后的首周开发商依然保持着推盘节奏，成交量也继续维持在高位。
指数研究室数据显示，在刚刚过去的一周，截至5月22日14:00，杭州市（含余杭、萧山）二手房成交量达3768套，较此前一周4088套的成绩减少了220套，根据以往全天的新房成交量来看，上周依然有望突破4000套。
再过一周，红五月即将收官，值得称道的是，截至目前，5月份杭州市二手房成交量已经达到11351套，以当前的趋势，本月楼市有望破15000套，再创同期新高。
据我爱我家益乐路1店店长余冬介绍，春节过后西湖区板块的二手房成交量有明显上涨，光他们这个店，2月份就成交20多套房源，1月份只有5套。“本来每年的3月份都是成交的黄金季节，今年比往年提前了点。”余店长表示。据他介绍，西湖区基本以改善户型为主，新政对成交量的影响并不大。而在汇聚了橡树园、万家花城等较新房龄小区的城西银泰附近，新政的影响就比较明显了。“上周丰潭路上的大户型成交很多，面积都在140平方米以上，我一个人就成交了两套。”我爱我家一名中介回答搜房网的记者。
契税、营业税新政实施后，改善型房源居多的区域呈现出量价齐涨的势头，不过对于以刚需房源为主的城西翠苑板块来说，目前新政影响并不显著。“翠苑板块以老小区为主，购房者基本上都是买首套房的刚需购房者，所以这次的新政的影响并不大。”我爱我家翠苑店经理张勇表示。据他介绍，这段时间翠苑板块的成交量是有所回升，不过这是每年这个时候都会出现的情况，另一方面，现在银行利率折扣比较划算，买房的人也挺多。价格方面，翠苑目前也没有普遍出现房东涨价的情况。“房东虽然没有涨价，但是现在价格很难再谈。”张经理告诉记者。据他介绍，以前一套房子总有两三万元的议价空间，现在房东收回去了，很多房东表示低于他的心理预期就不卖了。而且，由于现在购房首付的降低，需要改善的房东首付可能可以凑一凑，不必像往常那样卖了老房子才行，所以卖房的急迫度也降低了。
2、杭州市西湖区二手房房价分析
（1）影响西湖区二手房房价的因素
从二手房价格来看，2016年，杭州西湖区二手房延续了11年以来的调整行情，全年均价从15年的23478元/方下降到21742元/ 方，下降幅度达到8.48%。从月度来看，价格面延续15年下半年的房价下探行情，年中期随市场回暖，价格略有回升，但2015年三、四季度价格面并没有继续上升，以平稳为主。业内人士认为：2015年杭州一年二手房市场价格下降达20%以上，调整幅度较大，当2016年交易量回暖时，拉动价格的小幅反弹也在情理之中。但这种反弹明显幅度在控制之内，整体价格后续上升动力不足，与10年的市场高位仍有明显差距，可见调控成效明显。
1、学区
首先我在实习将近一年的过程中发现，客户买房子的需求多种多样，但是在西湖区这个区块，我们经纪人在推销房子的时候，会把学区这个因素重点介绍给客户。我工作的地点是在文三西路318号的我爱我家金都新城店，我们店主要管辖五个小区，金都新城，山水人家，丹桂公寓，沁雅花园，香樟公寓，其中山水人家，丹桂公寓，沁雅花园对应的学区是省府路小学，和十五中。香樟公寓，金都新城对应的则是文三街小学和十三中。两个学区旗鼓相当，所以这五个小区的房价并没有像所谓的天价学区房那么夸张。但是综合比较这五个小区，知名度较高的是山水人家和丹桂公寓。因为开发商的缘故，山水人家的开发商是坤和建设，这个开发商名气很大，坤和现在是属于万科旗下的一个品牌，现在一手房中万科的房子单价都是不低的，比如万科玉泉，单价1.9万，但是由于山水人家的学区一般般，所以即使已经建了16年的房子，质量好于那些回迁房，但是单价还是没有涨的很多，与同学区的小区价格差不多，单价在2.1万到2.5万，但是文二西路益乐路上的嘉绿苑回迁房却单价平均都要2.5万，因为嘉绿苑的学区是嘉绿苑小学和十三中本校，所以，即使是回迁房，但是价格却远远高于普通学区的的小区。所以，学区是影响学区是影响二手房很关键的一个因素。
2、交通
由于西湖区是老城区了，所以这里大型商场林立，知名企业也都在这里设立总部，比如修正药业，建工集团，支付宝大楼，蘑菇街等一些有名的电商总部。10年之前，西湖区的道路还是不算拥挤的，但是现在，由于发展，房地产的开发，这里拿地疯狂，不仅形成了密密丛丛的房屋建筑，还有许许多多的道路，这些道路随着发展，也逐渐拥挤。甚至导致这里的交通出现严重的堵塞，所以，交通堵塞是西湖区的一个特点。在我爱我家实习中，许多客户来看房子，都抱怨，这里的交通拥挤。不过现在文二西路益乐路口的地铁二号线正在施工，这里有一个地铁口，当然，这是附近房价上涨的一个重要因素。在这附近的二手房小区世纪新城，嘉绿苑（回迁房），南都银座，南都德加，恩济花园，这些二手房的房价都在悄悄涨价。早在5年前，世纪新城还是1.9万的单价，而现在是3万一平的单价，当然，世纪新城的学区也是很好的，是嘉绿苑小学和十三中本校，再加之世纪新城是2008年的小区，房龄新，这样一来，世纪新城的房价涨价的空间还要大。
3、物业管理
在我所负责销售的五个小区中，物业管理质量最好的丹桂公寓，丹桂公寓是绿城开发商建造的，物业是绿城物业。在我跑盘的过程中，去其他四个小区跑盘只要随随便便进入小区就可以，并没有什么人会拦着你要证明自己身份。但是去丹桂公寓跑盘的时候，门口保安要求是出示身份证，并且在门口登记的本子上登记我的姓名电话号码以及身份证号，并要写明是去探访几幢几单元的业主。虽然这看似不进人情，但是从另一个角度看，就是因为有绿城这样的物业水平，所以才被业内人称赞绿城是老大哥的地位。物业也是影响房价的因素之一。在我所负责的五个小区中，沁雅花园和金都新城的物业是最不被客户认可的。尤其是沁雅花园。沁雅花园虽然房龄要比金都新城的新，但是我每次带客户去看过沁雅小区和金都小区后，客户都第一反应就是“沁雅花园小区的感觉有点乱”。虽然金都新城的物业也不算特别好，比起邻居丹桂公寓当然不能比较。但是只是在差不多房价的小区比较，即使金都新城的房龄最老，但是沁雅小区的社区环境给客户的感觉是不好的。所以，许多情况下，客人没有看到房子之前，在小区里转一圈或许对小区的环境就先入为主。所以就会产生这样的情况，沁雅花园是这五个小区中房价最便宜的小区，单价1.8万。虽然小区的房龄不老，交通也挺方便，门口就是公交站，附近也有配置齐全的生活区，学区并不算差。从物业费也可以看出来，绿城的物业费要比其他四个小区的物业费高。
在西湖区有许多二手房的开发商是绿城。同为文二西路上的小区，房龄一样，学区一样，交通情况一样，南都德加小区质量也是在西湖区名气比较大的，单价在2.5万左右，与南都德加面对面的小区是紫桂花园，紫桂花园的开发商是绿城。单价3万左右。综合比较看，这两个小区的容积率，户型，绿化面积，都是旗鼓相当，不相上下，来询问南都德加房源的客户一般都会问及紫桂花园的房源价格。有经济能力的购房者，一般最后都会选择购买紫贵花园小区的房子。紫贵花园小区的房子成交量总体上要比南都德加多一半。二手房交易网站的统计数据显示，西湖区物业管理较好的二手房目前均价为27636元/平方米，而位于西湖区物业管理口碑较差的二手房均价为17636元/平方米，比如沁雅花园。从房价和物业费的相关关系可以看出，基本上，物业管理越好的小区，小区房价都会偏高。所以往往会看到一个这样的情况，沁雅花园单价低，房价总体便宜，月成交量也比较高。
4、税费
以上是2016年2月份新出的二手房税费调整政策。就是说二套90平以下调整1个点契税（原3个点）90平以上2个点契税（原二套3个点）这可能没有影响对二套140平以下的影响很大，对整个大市场是利好的。尤其是西湖区的二手房。杭州我爱我家企划总监周包军表示：“首先营改增政策时间出来得早，来得及时，能够消除此前市场各方面的猜测与谣言，对于稳定客户心态起绝对作用。另外，税费的稳中有降对于现在已经巩固转暖的市场起到积极作用，对非普通住房来说，未来过程中，业主持有房屋的成本将有所影响。对近期的二手房市场实际上并没有太大影响，人们或许会把缴税时间往后拖到5月1日以后，以略微减免税费。”
普通住宅营业税免征年限5改2，影响有三：一、增加市场供应。由于普通住宅营业税5年改2年，愿意出售的房源数量将增加，市面上的挂牌量将上升。二、减少客户支出，增加置业意愿。虽然营业税由业主方缴纳，但根据杭州二手房交易习惯，交易税费均由买方支出，因此，减少的税金可以提高买方意愿，同时买家将原税金作为首付款支出，提高置业质量。三、在市场利好消息不断的背景之下，不少业主的心理预期或将有所增加，挂牌价可能出现上涨。但考虑到目前商品房库存高企，存量房数量也大，客户会比较理性，所以价格上不太会出现较大涨幅。
5、市场
从网签数据可以看出来，西湖区作为杭州市的主城区，一天二手房的销售量不算少，位列前三的是江干区，拱墅区，西湖区，从库存量看，江干区，拱墅区的的库存量都是远远过万的，但是西湖区的库存量却只有6390套，这说明西湖区的二手房，库存量并不多，但是二手房的交易量却不少。说明，在西湖区买二手房的购房者，对西湖区二手房的市场还是持乐观态度的。同时，也可以看出，西湖区的二手房去库存量比较多。尤其是遇到金九银十或者是过完年的三月开始，西湖区的二手房销售量异常火爆。过完年就是即将进入三月份，许多人会在三月份来买房看房，在西湖区，许多客户在看房子都会问及学区问题，因为小孩子假如今年九月要上学，就必须在今年三月看好房子，交易完成后并不能马上入户，所以，即使是九月要上月，也要提早半年入户。况且三月份是年后的第一个月，在去年年末，许多人对楼市都抱有侥幸心理，都希望在新的一年房价会跌，但是年一过完，发现房间有微涨的趋势，都接二连三的下单买房，因为都怕房价一涨再涨。
（二）政策对二手房交易的影响
政府是一只看不见的手，在房地产经济中起着重要作用。促进房地产市场健康发展的建议,首先,充分发挥中央政府的宏观调控职能。通过整体规划和实施计划,有效地调控房地产开发投资结构并使其发展速度保持在一个合理的区间内；
其次,要加强市场监测和信息化建设,确保房地产市场供需信息对称、透明,使调控、投资、消费决策有及时可靠的参考信息,让消费者有一个正确的心理预期；
第三,要充分发挥地方政府在房地产市场引导和调控中的积极作用。要科学制定城市发展规划和房屋建设计划,建立高效的房地产市场监管机制和完善的住房保障体系；
第四,政府应加强对房地产市场价格的管理,建立商品房销售政府指导价制度,有效调控开发商在区域垄断中谋取的超额利润,降低房价；
第五,要增加经济适用房和廉租房建设,加大对低收入家庭、下岗职工、离退休老职工等困难群体的住房保障力度；
第六,要进一步完善土地和资金的供应政策,利用财税和金融手段,大大提高投资和炒作的风险,减缓房价过快上涨势头等。
进入 2015年12 月份以来，一些重点城市楼市依然“高温不退”，房价接连创下历史新高。中原地产研究咨询部研究人士龚敏表示，除一线城市外，一些二、三线城市房价上涨过快蕴藏着更大的风险，后续购买力的不足更容易引发价格泡沫。国内房地产“大佬”王石日前也表示，如果房地产泡沫向二线、三线城市扩散，那情况将十分令人担忧。
业内人士指出，今年以来房地产市场的复苏，一个重要原因是得益于国内扩大内需等政策的刺激，尤其是积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为房地产开发和销售提供了充足的流动性。但享受足够政策红利的房地产业却以“竭泽而渔”般的发展方式加快透支着社会的购买力和行业的发展前景。
三、针对杭州市西湖区区位分析，分析杭州市西湖区二手房价格和销售量的关系
（1）分析西湖区的地理位置
西湖区隶属于浙江省杭州市，位于杭州市区西部，辖区总面积312平方公里，总人口约100万（其中户籍人口60.81万人），是杭州市五个老城区中面积最大、人口最多的一个城区，同时也是是著名的文教区。到2007年，西湖区辖2个镇、10个街道，2005年，西湖区总面积为312.43平方千米（含西湖街道）。
西湖区常住人口为790009人，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的560637人相比，十年共增加229372人，增长40.91%，年平均增加22937人，增长3.49%。西湖区常住人口中，居住在城镇的人口为728658人，占92.23%；
居住在乡村的人口为61351人，占7.77%。同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加168021人。
1、社会保障
2013年，据抽样调查，西湖区市区城镇居民人均可支配收入41262元，比上年增长10.0%，全区农民人均纯收入23821元，比上年增长12.1%。
2013年，西湖区城乡居民医疗保险、养老保险参保率分别达99.47%和99.78%。加快拆迁安置房建设，开工30.08万平方米、竣工23.6万平方米、交付51.5万平方米。完成文三新村7、9、10幢和建工新村7幢危旧房改善。
2、文化
2013年，西湖区完成老城区57个社区“一证通”图书室的建设任务，实现全区村社公共文化图书室全覆盖。
3、卫生
2013年，年末西湖区共有各类医疗机构335家，床位6135张。社区卫生服务中心11个，社区卫生服务站67家。全区拥有卫生技术人员8884人，其中：执业医师（助理）3382人，注册护士3545人。全年门诊人数达1482.8万人次。
4、体育
2013年，西湖区承办区级大型文体活动20场次，参与群众达10万人次；
参加全国、省、市比赛及展演30余场次；
围绕“五大健身圈”组织开展拥抱西山、舞动西湖、健步西溪、骑游钱塘、聚力黄龙等比赛15场，完成国民体质监测人数3200名。通过古荡一小等5所中小学的试点，在全区推广学校体育运动场地对居民开放的现代化管理工作，完成49所区属公办中小学校园智慧健身识别系统的安装工作，并得到全市推广。
留下街道位于杭州西湖区西部，这里与西湖风景区、西溪湿地公园两头相衔接，房价普遍比市区要便宜一些。虽然与余杭区只有一条马路之隔，但考虑到各种基础设施等因素，更多“新杭州人”更愿意在这“留下”。在我实习中，有个客户就是住在留下的河南大学生，毕业后来杭州工作，想在留下买房。因为西湖区西部靠余杭富阳近的地区房价还是比较便宜的。“新杭州人”是中介的主要客户，现在来买房的，大部分是外地的，他们他同样也关注落户问题，因为一旦户口落下来，小孩子读书之类都有直接影响。但是杭州的落户政策，和前两年相比没有多大的变化。对于试图留下、努力融入这座城市的“新杭州人”来说，买房或许是最直观的一个“坎”，可是，当迈过买房这道坎之后，才会发现还有诸如就业、养老等各种各样的问题需要融入和解决，如何给予新市民们归属感，也考验城市管理者的执政智慧。我爱我家官网数据显示，在西湖区留下，小和山附近购置二手房的新杭州人非常多，月成交量特别大。紫金庭园这个小区就位于留下街道。这个小区二手房比较多，月成交量有时比西湖区市中心还要多，在这个小区平均一个月二手房成交量可以在12套。西湖区的西部与西湖区衔接的比较紧密，但是位置比较偏僻。但是西湖区的西部现在也在逐渐开发，许多一手房都在拿地，比如万科玉泉就在留下。融创河滨之城在蒋村拿了地，一手房的成交量和成交价格也引起了二手房的成交量和成交价格的变动。所以新杭州人对西湖区的发展还是持乐观态度的。
2016年第一季度二手房成交量前十
排名
小区
区域
成交套数（套）
1
东方郡公寓
滨江区
253
2
世茂江滨花园
下沙区
196
3
保利东湾
下沙区
184
4
金地自在城
西湖区
154
5
翠苑三区
西湖区
152
6
海天城
下沙区
150
7
多蓝水岸
下沙区
148
8
伊萨卡国际城
下沙区
141
9
耀江文鼎苑
西湖区
136
10
翠苑一区
西湖区
135
以上数据可以看出，排名前十的二手房成交量分布在滨江区，下沙区，西湖区。主城区中只有西湖区上榜也就是说主城区中西湖区的二手房销售量是比较高的。
结论
西湖区是一个老城区，这里大型商场林立，二手房的库存量也比较多，但是在一定的特殊时期，还是会有房子不够卖的现场出现。其实在卖房子的过程中，店长给我总结过经验，就是越便宜的房子越好卖。而西湖区作为一个资源比较饱和的老城区，它的二手房和一手房的房价并不便宜。可是从数据和实习的经历感受到，这里的成交量却不低。由此可见，房子好不好卖，价格是一个很重要的因素。因为市场交易，价格是最敏感的一个话题，但是除了价格，更重要的是在工作过程中挖掘客户真正的需求。得到准确的信息，他们到底要怎么样的房子，对于房子，他们是否能够近期购买，这是很关键的两个因素。抓准这两点，就可以确定客户是否诚心买房。还有就是从业人员的专业水准，这是在二手房交易中很重要的一点。西湖区大部分的二手房面积都是比较大的，房东或者买主基本都是有一定积蓄或者是一些社会的中产阶级人士，在与这些人打交道的时候，更能看出中介的专业水准和职业道德。其实挖掘这些客户的真正需求的时候，经纪人更应该用专业认真的态度去对待，及时有时候也会遇到财大气粗的客户。
当然，对西湖区二手房交易量的分析，可以看出人们在购买房产的时候的潜在真正需求。因为二手房的状态稳定，交通，学区，位置，物业，价格，周边环境都是有好几年的沉淀，所以一般在西湖区购买二手房的都是30岁以上的社会人士。小年轻买房子来店里咨询的基本都是一手房比较多。这些人有一定的社会阅历，对房地产的行情也有一定基础的了解，对房子的状况和对房子的需求也比较接地气。
所以，分析杭州市西湖区的二手房交易量可以对深刻的了解市场上二手房销售的真正状况，以及对二手房交易流程的学习。更重要的是，在二手房交易能更好的把握住二手房交易中，客户的真正需求，从而达到更好的交易效果和服务效果。
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致谢
经过了这几个月的学习和工作，我终于完成了《杭州市西湖区二手房交易量分析》的论文。从开始接选择论文题目到提纲的确立，再到论文文章的完成，每完成一步对我来说都是新的开始与挑战，这也是我在大学期间最重要的一项工作之一。在这段时间里，我学到了很多知识也有很多感受，虽然我的论文作品不是很成熟，还有很多不足之处，但是我已经足够用心了。这次做论文的经历也会使我终身受益，我感受到做论文是要真真正正用心去做的一件事情，是真正的自己学习的过程和研究的过程，没有学习就不可能有研究的能力，没有自己的研究，就不会有所突破，那也就不叫论文了。希望这次的经历能让我在以后学习中激励我继续进步。
我是在杭州我爱我家房地产经纪有限公司实习的，这家公司是正规的房地产中介公司。因此，我选择了这个论文题目，希望在工作的同时能够获得足够的体验。
我认为参加工作的过程就是在新的环境中锻炼自己，面对新的尝试与挑战才知道自己还有如此多的不足，而我一直都在努力地塑造自己，让自己能够更加快速地成长，在这里首先感谢我的指导老师，在我们撰写毕业论文时给予我足够的包容、督促、指导大家循循善诱的教导和不拘一格的思路给予我无尽的启迪。
三年的校园生活仿佛就在昨天，三年的校园生活即将结束，有太多的不舍。太多的留恋。
在论文即将完成之际，我的心情无法平静，从开始进入课题到论文的顺利完成，有多少可敬的师长、同学、朋友给了我无言的帮助，在这里请接受我诚挚的谢意！
2014年5月
【篇五】房地产营销毕业论文
市场营销毕业论文
论文题目：房地产营销战略研究
毕业设计（论文）原创性声明和使用授权说明
原创性声明
本人郑重承诺：所呈交的毕业设计（论文），是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。尽我所知，除文中特别加以标注和致谢的地方外，不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果，也不包含我为获得及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体，均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。
作者签名：日期：指导教师签名：日期：
使用授权说明
本人完全了解大学关于收集、保存、使用毕业设计（论文）的规定，即：按照学校要求提交毕业设计（论文）的印刷本和电子版本；
学校有权保存毕业设计（论文）的印刷本和电子版，并提供目录检索与阅览服务；
学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文；
在不以赢利为目的前提下，学校可以公布论文的部分或全部内容。
作者签名：日期：
学位论文原创性声明
本人郑重声明：所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。除了文中特别加以标注引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。
作者签名：日期：年月日
学位论文版权使用授权书
本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。
涉密论文按学校规定处理。
作者签名：日期：年月日导师签名：日期：年月日
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