我国房地产市场秩序的法律规制与重构
时间：2021-03-25 00:04:13 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：当前我国房地产行业发展的纠结状况，主要起源于“定价机制失灵”、“监管失灵”以及“法律失灵”。未来应加强房地产市场法治秩序的建立，有效规制和建构我国房地产市场新秩序在于完善法律应对策略。在宪法层面明确保护公民的居住权，使居住权不再定位为纯粹的私权，应将居住权“社会化”或“公益化”，加强对公民居住权的保护力度；完善现有《土地法》、《房地产管理法》及相关税法，增加法律对当前房地产业发展态势的针对性和可操作性；健全房地产法律体系，制定专门的《房地产监管法》或包括其内容的《产业政策法》。
关键词：法律失灵；居住权社会化；房地产法治秩序
中图分类号：F293.35 文献标识码：B
近年来全国土地拍卖过程中一个个地王的涌现，烘托出房地产行业的乱象。本文分析了目前我国房地产行业存在的乱象，认为房地产作为一个相对独立的行业存在着三种失灵①状况，分别为“定价机制失灵”、“监管失灵”和“法律失灵”。现对这三种失灵现象进行详细梳理，在此基础上提出规制与重构我国房地产市场新秩序的法律应对之策。
一、房地产行业“定价机制失灵”
自20世纪90年代初期开始我国房地产行业逐步实行市场化，废除了此前实施多年的国家福利分房政策。房地产行业市场化后，虽然土地所有权仍然属于国家或集体，但土地使用权却可以以出让方式由社会个体成员享有，人们由此也拥有了属于自己的房屋。改革使房地产成为了能够产出经济效益的行业，流动性的增加也使房地产形成了一个交易活跃的市场，房地产行业成为了我国国民经济发展的一个重要支柱性产业，房屋销售价格也在不断攀升，超出了我国社会生产力的正常发展速度，也远远超出了人们的实际购买力水平。
按照经济学原理，任何商品价格水平都取决于市场上围绕该商品所产生的供给和需求的对比关系，如果供大于需，则商品价格下降，反之，则商品价格上升，这是普遍存在的市场规律。相应，房屋价格也应当由房产市场供需关系来决定。现实是，目前我国房产市场一方面房屋价格高企，另一方面却是老百姓无法支付对价因而满足不了的实际刚性需求。房屋定价不是依据客观供需关系的对比，而是取决于开发商获取巨额超额回报的不当投机动机，以此为基础建立的房屋定价机制自然是扭曲的。本文将上述房价扭曲现象称为房地产行业“定价机制失灵”。房地产行业“定价机制失灵”对外终极表现为“房价失灵”，正常的市场定价机制在发现房产的真实价值方面存在功能丧失状况。
产生房地产行业“定价机制失灵”主要有以下直接原因：根据我国相关产业政策规定，房地产行业属开放自由的市场化产业，房地产市场提倡完全、充分、有效的竞争。实际运行中，开发商作为独立自由竞争的市场主体，基于获取超额利润回报的投机动机，不择手段地采用各种非常规方式，旨在打破房地产市场理想的竞争均势，获取各类比较优势甚至垄断优势。打破竞争均势常见的方法包括：通过金钱腐蚀政府官员以在土地获取能力上实现“权力寻租”②；获得土地后大量囤积延期开发，制造房产市场上的虚假供给短缺，借此人为抬高房屋价格，最终实现超额利益回报的不当企图；在房屋销售过程中制造虚假销售景气现象，散布谣言蛊惑消费者，人为制造信息不对称状况，最终利用信息优势赚取高额利润回报。
二、房地产行业“监管失灵”
为整治房价虚高，政府已将房地产治理列为重大民生问题。中央因此连续出台相关政策，三令五申要求各地政府加强整顿房地产市场，务必使房价客观反映市场真实供需关系，促进我国房地产市场持续健康有序发展。每年三月全国人大、政协两会召开期间，解决百姓住房，抑制房价非理性上涨均成为两会委员们重点热议话题。尽管如此，各地土地交易市场屡屡上演国有企业竞买土地、争当地王的现象，房价照例上涨。所有这些无不折射出房地产市场政府监管环节出现失灵，一系列监管政策没有发挥出应有的政策效应，监管目的落空。
部分专业人士认为，房价非理性上涨主要原因在于地价太贵，产生“面粉卖的比面包贵”的现象。相应，地王不断涌现自然被认为是助长房屋价格疯长的罪魁祸首，引来全社会的诸多非议。根据我国先前进行的分税制改革，各地政府出让土地使用权的收入主要纳入地方财政收入范畴。于是各地政府纷纷加大本地土地出售力度，不惜强制拆迁普通居民住户，目的在于积攒更多可供出售的土地。细看每年各地政府拍卖土地收入，占到地方当年财政收入的相当多一部分，成为地方经济发展的支柱，也成为各地政府官员任期内彰显自身政绩的一种重要手段③。多年来，我国各地政府依靠土地收入壮大地方财政的现象被专家们称为“土地财政”。客观分析，将出让土地收入纳入地方财政的规定确实促使地方政府和房地产开发商结成了利益关联方，开发商高价竞买土地即是在变相向地方政府输送利益。基于这样一种利益联结，自然无从指望地方政府出面认真监管房产市场健康发展。显然，土地财政模式下房地产行业的监管容易产生效率缺失倾向，监管失灵无法避免。
三、房地产行业“法律失灵”
本文首次提出房地产行业“法律失灵”概念。该“法律失灵”意指在房地产行业内，现存的相关法律法规及规范性文件不完善，无法适应及解决现有房地产行业内出现的各种问题。就实质而言，房地产“法律失灵”最终反映为某种制度失灵。我国目前关系到房地产行业的法律主要包括《中华人民共和国宪法》④、《中华人民共和国物权法》⑤、《中华人民共和国土地法》、《中华人民共和国房地产管理法》等。《中华人民共和国物权法》颁布实施具有标志性意义，明确了私有财产和其他类型财产在物权法上受到一体保护的原则，房屋作为购房人的一种私有财产自然也应该受到物权法的同等保护。鉴于此，《物权法》一经出台，即被视为对规范我国房地产行业意义重大。但是《物权法》属于民事法律范畴，基本内容建立在民法基本原则“私权神圣、意思自治”基础上⑥。市场经济作为法治经济，要求作为民法典型法的《物权法》应该尊重所有市场参与主体独立自主的市场自治地位。基于此，《物权法》中涉及房地产方面的具有法律强制性效力的干预性甚或管理性规范相对较少，仍然无法满足当前日趋复杂的房地产市场的调整需求⑦。同样，《宪法》、《土地法》及《房地产管理法》中相关规定相对于目前日新月异的房地产市场中复杂的利益格局，在制度设计及调整方式上都存在效率缺失现象。诸多法律专家也认为，有关调整房地产市场关系的法律规范不够完善，且存量法律规定内容多较为原则，操作性显弱，无法满足房地产方面的法律需求。本文认为，我国房地产方面的法律环境确实亟待健全完善，房地产“法律失灵”现象不容忽视。
四、解决房地产失灵现象的主流观点辨析
针对房地产行业“定价机制失灵”，一些专家理解为土地供应不足所致，因此建议各地政府不断加大土地供应量，以此解决房价高企的问题。本文认为，目前市场上房价高企，主要是由开发商获取暴利的投机动机推动，扭曲了房产市场的定价机制所致。2007年在房屋销售旺季之时，据可靠消息证实，很多房地产公司在销售楼盘方面就存在着随意提价现象，几天一个价甚至一天几个价的情形都出现过，反映出了开发商售房定价的随意性，并不遵循市场规律按照真实的市场供需关系定价。既然开发商房产定价不以真实的市场供需对比关系为基础，造成一边是房价高企，提供脱离实际的虚假供给，另一边却是消费者真实的刚性需求因买不起房而无法得到释放，其结局只能是用高价房供给去满足房地产市场那部分投资及投机性需求。在这个充满投机性市场中，占需求大比例的消费者的基本住房需求被人为的忽视。显然，类似的市场失灵，已经无法使用简单的经济学的供给与需求关系对比原理来分析，因为这种失灵本身就是在破坏市场真实的供需关系基础上建立起来的，旨在通过打破现实的供需均衡来获取超额利润。可以说，我国房地产市场失灵反过来建构了一个不完全竞争的房地产市场，对这样的市场失灵，如从增加土地供应入手破解房价失灵状况无异于饮鸩止渴，解决不了实际问题。
