中国房地产的产业模式与发展初探
时间：2021-01-16 20:08:43 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】改革开放三十年以来,我国房地产市场从无到有,已经获得了突飞猛进的发展,并且形成了一套独有的产业模式。但随着我国市场经济体制的不断完善,房地产现有产业模式也暴露了一些不足,企业在融资、开发方式和竞争优势等诸多方面都需要进一步改进。
【关键词】房地产 产业模式 融资途径 土地储备
改革开放以来,我国房地产市场从无到有,发展十分迅速,推动了我国经济的高速增长和人民生活水平、质量的提高。同时,伴随着中国房地产市场化程度的不断提高,房地产开发、经营企业也在不断向规模化、规范化发展。
中国房地产现有产业模式
房地产产业模式主要是指房地产在投资、开发、经营、管理和服务等各个阶段当中所习惯或长期采用的一套系统性的方式和方法。从上个世纪80年代以来,一系列的土地制度、城镇住房制度改革使几乎“消失”的中国房地产业开始重新建立起来。随着市场的建立,中国房地产业开始推崇“香港模式”,这主要体现于:融资主要靠银行;开发方式讲求全能;竞争优势依赖廉价土地。
融资途径以银行贷款为主。在改革开放之前,土地是由政府无偿划拨给各企事业单位使用的,房屋的建设则由财政拨款。改革开放之后,具有现代意义的房地产市场开始形成,相应的资金供给渠道应运而生。由于我国经济相对落后,市场经济体制不够完善,所以在我国现代房地产市场建立和摸索的过程中,商业银行的房地产信贷成为了房地产开发的重要资金来源。
从表1中可以看到,从1998年~2008年,我国房地产开发资金年年增加。十年的时间里,房地产开发投资资金总量的增幅达到了864%。其中,银行贷款的资金量从1998年的1053亿元增长为2008年的7257亿元。值得注意的是,国内商业银行贷款和自筹资金的增长趋势十分明显。实际上,我国房地产开发企业的自筹资金主要来源于商品房销售收入,而这些销售收入中大部分又来源于购房者的商业银行按揭贷款。所以说,国内贷款和自筹资金的增长都从不同侧面反映了我国房地产开发对商业银行贷款的依赖程度。
高度重视土地储备。从20世纪80年代起,我国进行了土地制度改革。其中非常重要的一点就是土地的使用权和所有权分离,这样,土地使用权就真正按商品的属性进入了市场。早期,土地一级开发政策没有公开化、规范化,土地一级开发和协议出让过程中存在很多幕后交易行为。因此,房地产开发企业只要能够低价从政府购得土地,然后抵押土地向银行贷款,再通过建筑商垫付工程款,预售以获得流转资金,就可坐享收益。但是,从1999年开始,国土资源部的一系列政策措施使得土地一级开发开始朝着公开化、规范化的方向发展。土地交易越来越市场化,这就意味着土地资源配置的优化,也意味着房地产企业从土地一级开发中获取的利润被大大压缩。于是,我国房地产开发商开始采取不断获取土地资源、筹集资金滚动开发房产项目的盈利方式。相关的研究表明,房地产项目销售在我国房地产企业的收入中占比达到90%以上,并且还有持续上升的趋势。销售成为房地产开发企业至关重要的盈利手段。
另一方面,随着我国经济稳定增长,我国的城市建设也在快速的发展。政府投入大量资金进行市政建设、环境建设,土地随之增值,再加上房地产市场的繁荣发展,使得近年来土地价格猛涨,上涨幅度甚至超过房价上涨幅度。因此,我国的房地产业普遍存在一条经营理念,那就是:“土地储备为王”。最终,不断上升的土地成本和逐渐受限的房地产价格相互作用,导致的结果就是房地产开发企业的利润不断被压缩,风险不断提高。
全能型房地产开发商
所谓“全能型房地产开发商”是指一家房地产开发商独立完成房地产开发的各项环节,包括项目融资、项目开发、房地产销售以及物业管理等等。正是由于房地产商是“全能”的,那么,各个环节中所能得到的利润自然也就由某一家开发商独自占有。
不过,房地产开发商的全能化也带来了不少问题。首先,房地产开发商全能化发展导致企业缺乏核心竞争力。众所周知,企业的成功与否,归根到底,往往取决于其商业模式的正确与否。商业模式表达的就是价值主张,从而衍生出企业所瞄准的消费者目标群体, 进而可以明确其分销渠道和客户关系, 据此进行企业资源和活动的价值配置,并形成核心竞争力。然而遗憾的是,目前我国的“全能型房地产开发商”的角色定位使得房地产企业的商业模式千篇一律,无明确的价值主张,更谈不上核心竞争力的培养与定位。
其次,全能化经营制约企业发展,弱化企业优势。受到企业实力和水平的限制,一家房地产开发商往往只精通某一个或某部分房地产开发环节。然而,由于我国整个房地产业的经营模式都是全能化的,很少有专业致力于开发某一特定环节的企业,很多房地产企业都被自己经营的弱势环节所拖累,无法完全发挥优势来经营。这对房地产开发企业乃至整个房地产业的发展都是十分不利的。
再次,房地产开发商全能化发展对资金需求大,不利于降低风险。一家房地产开发企业要独立完成全部开发环节,自然会有很大的资金需求。这对开发商筹集和周转资金的能力是很大的考验。就现实情况来说,房地产开发商在筹集资金环节严重依赖银行贷款,在实现利润阶段又主要依赖房屋销售。一旦国家宏观调控政策发生变化或是经济出现波动,就会严重影响到我国房地产开发企业的整体运营。
中国房地产业未来发展初探
结合中国的实际情况以及美国等发达国家的经验,笔者对中国房地产业未来的发展做如下建议:
拓展房地产业资金渠道,发展房地产金融市场。除了银行贷款以外,房地产融资的途径还有很多种,如股权融资、债券融资、合作开发、海外基金、证券化、商业信用融资,等等。就我国实际情况来说,要拓展房地产市场资金渠道,首先需要发展我国房地产金融市场。目前,我国房地产市场还处在发展的最初阶段,存在着各种问题,如市场金融机构单一、市场竞争程度较低、保障性金融服务缺失,等等。因此,我国应建立具有专业性的住房金融机构和住房融资担保、保险机构。同时,还应考虑发展住房抵押贷款二级市场,并积极推进证券化,以扩大房地产市场的资金渠道。此外,政府部门还应充分考虑实际发展状况,参考国内外经验,有步骤地鼓励房地产金融产品的创新,以提高房地产金融市场的效率。
引导房地产企业竞争优势的转变。如前文所述,土地是房地产企业追逐的对象。因为获取更多的、相对廉价的土地是房地产企业竞争优势和赢利的关键所在。而在房地产市场相对发达的美国,我们可以发现诸多的不同。美国房地产企业在经营上更加注重对消费对象的分析和对服务品质的提升以及品牌形象的确立。同时,美国的土地市场发展十分成熟,拥有一套健全、完备的机制。
由此看来,中国的房地产业在成长过程中应注意企业竞争手段和发展方式的改变。一方面,要积极探索消费群体的构成,确立目标客户,并对其进行深入的需求分析;另一方面,注重对于自身服务的提升和品牌的确立,把短期的开发、销售行为转变为长期的、高品质的、专业化的服务行为。
市场向专业化分工转变。目前,我国房地产企业大多为“大而全”的企业。例如万科、合生创展、保利、恒大等大型房企,采用的都是一种典型的全程式、粗放型的开发模式。但随着市场化程度的不断提高,这种“全程式”的企业模式已越来越不适应房地产市场的需要。首先,这种纵向一体化的开发模式对资金需求巨大,容易对开发商形成较大压力。其次,随着有效需求的不断减少、投资者逐渐趋于理性,房地产市场越来越迫切地需要专业化的分工。在美国,房地产开发的每个环节均由相应的专业公司来完成。例如,项目的融资、投资由房地产投资公司完成,房屋由专业的房地产开发公司修建,销售和物业等也是由相应的专业公司负责。如此细致的市场分工,使各个公司通过完成自己的任务获得相应利润。而主导这一切的,是基金或投资银行。建筑商、中介商、销售商等都是围绕在地产基金周围的协作者。实际上,这是我国房地产业发展的趋势。市场需要的是高品质的产品和服务。 “大而全”的开发模式,仅仅适合于产业发展的初期。(作者单位:西南财经大学金融学院)
