房地产项目经济评价分析
时间：2021-01-14 12:02:03 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：在我国社会经济持续繁荣发展的现代社会，房地产是一项投资成本高，回报率显著的行业，也是与我国基础民生建设息息相关的行业之一。为了引导我国房地产行业更加健康发展，避免房地产行业出现盲目性，给群众生活带来负面影响，对房地产项目进行经济评价工作显得更加重要。随着国家的限购政策，对房地产价格进行调整控制措施越来越严格，房地产项目经济评价直接关系着房地产项目的经济效益，对于房地产开发商来说至关重要。本文主要以厦门为例对房地产项目经济评价进行分析，从房地产项目评价指标入手，具体研究厦门的宏观经济形式与该市某房地产项目经济评价案例。
关键词：房地产项目；经济评价分析；厦门房地产
引言
房地产开发建造是一项极其消耗自然资源的生产项目，其对我国国民经济发展有着至关重要的影响。在我国社会总产值当中房地产产业所占据的比例极大，其所创收的价值在国民经济中所占比例也十分巨大。房地产行业属于资金密集型行业，在开发、设计、建设和销售等几个关键阶段中都蕴藏着巨大的风险，其能够有效带动建材、轻工、机械、运输等多个行业共同发展，因此对房地产开发项目进行经济评价是十分又必须要的。当前房地产项目经济评价的方式众多，所建立的指标与方式均有所差异，因此选择合适的评价方式在房地产项目经济评价工作中也十分重要。
1.房地产项目经济评价概述
1.1特征
房地产项目经济评价主要存在以下几个特征。
（1）客观与主观相结合的特征。客观性是实行房地产项目经济评价的重要属性，同时也是保证评价结果准确可靠的基础。评价人员所参考的评价依据必须是真实的、客观的、可靠的。因此评价人员要灵活运用各个行业的统计数据资料来对项目进行评价。房地产项目经济评价的主观性表现在每个评价人员所运用的评价方式、专业能力与理念意识都是不同的，因此评价结果也必然存在一定的主观性[1]。
（2）高度策划性性特征。开展房地产项目经济评价工作的本质目的就是给房地产投资开发商出谋划策。因此高度策划性就是其本质目的之一。评价人员不仅仅要向投资者提供客观的环境，并且还要详细的告知投资者如何应对客观环境，给投资者介绍在投资过程中所存在的机遇与威胁，并且提出正确合理的方式与策略。如客观因素难以掌握时可以使用概率等统计方式来分析出可能的变化趋势[4]。
（3）全面性特征。房地产项目经济评价是一项内容繁杂的工作。评价人员要对房地产投资活动进行全面的综合诊断，从投资方向、行驶、方案、资金等到投资收益、风险、社会因素等都要运用相关的统计学方式进行计算，从而准确的了解房地产开发项目在市场中的实际环境[2]。
1.2重要意义
首先，房地产投资项目经济评价是实行房地产投资项目决策的重要基础。房地产项目的投资与否需要大量的数据调查工作来支撑。只有掌握了大量准确的数据并且进行合理科学的分析后才能够获得房地产项目投资的必要性与经济、技术上的可行性。在房地产项目规划与决策工作中，绝对不能仅仅依靠主观意识来决定投资与否，而是要通过技术经济数据与方案对比来获得经济效益最优的方案，进而进行最后决策。
其次，房地产项目经济评价是提高投资效益的重要方式。当前我国房地产企业面临着巨大的挑战和危险，因此房地产开发商不仅要在投资方向上慎重考虑，而且在投资决策中也要更加慎重选择。如何化解市场环境、技术限制等因素对投资项目的制约，使得项目建设稳定可靠，对投资项目的成功与否有着直接的营销。
最后，综合经济评价是保障房地产项目经济评价客观性的必要条件。综合金亨俊评价能够使得房地产项目经济评价具有客观性与真实性。投资方或其委托设计部门进行的经济评价对项目可行性进行论证，同时提出几个方案进行对比，具有一定的深度与广度；金融机构进行的经济评价一般是从不利因素着手来分析项目所产生的最佳经济效益与承担的最大风险；政府部门的经济评价是从国家经济规划发展来审批项目是否符合经济发展规律。
2.房地产项目不确定性分析
2.1敏感性分析
敏感性分析为分析预测房地产项目主要因素出现变化是对主要经济指标的影响，从中获得相关的敏感性因素，并且判断其影响程度的不确定性的分析方式。
2.2盈亏平衡分析
盈亏平衡分析即为分析产品产量盈利与成本之间的关系。分析出盈亏在产量、单价和成本之间的临界点，从而来判断不确定性因素对方案经济效果的影响程度。该临界点即为盈亏平衡点。
2.3概率分析
概率分析即为使用概率来研究不确定因素对房地产项目经济的影响的方式。对不确定因素出现的概率进行分析。计算在不同概率下房地产项目经济评价指标，从而说明房地产项目在制定收益状态下的风险程度。进行概率分析首先需要罗列所有影响房地产经济效益的不确定因素；其次，选择概率分析所应用的评价指标；再次，计算每个不确定因素出现的概率；最后，计算在特定概率下评价指标的累积概率，同时计算出临界点出现的概率[4]。
3.房地产项目经济评价分析——以厦门为例
3.1厦门宏观经济与走势分析
2013年厦门经济增速相对缓慢，但仍然处于高速发展阶段，房地产市场改善性需求释放。1-12月GDP增速为9.9%。厦门房地产处于高速发展阶段。投资总体运行形势相对严峻，房地产投资增速仍然明显，经济支柱的低位依然稳固。城市居民消费能力强，消费需求旺盛。
3.2厦门某房地产项目经济评价案例
3.2.1项目概况
该项目位于厦门市X区东南处，为适应经济发展吸引投资，政府相关部门批准在该地兴建别墅小区。该房地产项目为20.86万平方米，建筑面积49781平方米，建设工期4年，销售期6年。
3.2.2市场研究
表1为厦门商品房整体市场分析。在2013年厦门全市商品房供应达638m2，销售665m2，均价14400元/m2，量价创造历史新纪录。图1为2007-2013厦门商品房价格走势图。
