房地产中介洗钱风险研究
时间：2021-01-12 04:03:40 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
一、我国房地产中介行业业务概况
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、住建部《城市房地产中介服务管理规定》以及国家工商行政管理局《经纪人管理办法》等规定，依据业务性质和职能，我国的房地产中介主要包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪代理机构。这三类机构组成了我国房地产中介行业的主体，也是反洗钱金融行动特别工作组（FATF，Financial Action Task Force on Money Laun-dering）发布的40条建议中第22条第二点“为客户从事不动产买卖交易”的义务主体，即我国房地产中介行业洗钱风险评估所需要了解的对象。
二、一手房（新房）房地产中介业务及洗钱风险点
一手房房地产中介业务主要集中在房地产开发项目前期的咨询和后期的代理销售。竞标地块之前，咨询公司对项目进行整体概念性的策划与包装，确立营销思路和具体方案，充当开发商顾问的角色。项目取得销售许可之后，开发商开始与经纪公司进行合作，经纪公司负责代理销售，接洽客户，完成销售任务。
（一）为存在洗钱风险的房地产开发商提供咨询、代理销售服务
目前，我国的房地产行业已经成为洗钱的高危行业。犯罪分子通过房地产业清洗资金已经出现多样化的特点，如以他人名义投资创办企业进行房地产开发：将非法资金注入房地产开发公司并持股分红获益：通过民间借款、投资入股等方式将腐败所得融入房地产建筑安装工程，通过参与房地产建设工程等多种手段达到洗钱目的等。这使得为房地产开发商提供咨询顾问、代理销售服务的一手房中介可能为洗钱行为提供便利。
（二）为匿名或政治公众人物提供一手房购买咨询服务
从目前的房地产洗钱案例和具体的洗钱手法来看，存在大量涉嫌贪腐或者其他洗钱上游犯罪行为的洗钱分子通过直接以本人名义或他人名义购房的洗钱行为（如重庆市巫山县交通局原局长晏大彬以家属名义购买大量商品房案）。从具体情况来看，虽然主要的洗钱风险在房地产开发商，但是代理销售的一手房中介最先与洗钱风险客户接触，他们为客户购买房产提供咨询服务，或者给出购买建议，部分代理公司销售人员明知购房者购房资金来源不明，购买房产数量与价值与自身经济收入存在较大出入，但为了个人销售业绩，仍为不法分子提供销售建议并代理办理购房手续，协助洗钱分子将来源不明的资金用于购买房产。
目前的一手房中介，特别是从事销售的代理公司，在开展业务的时候，不会对前来购买房产的客户开展身份识别，更不会对客户的资金来源进行合法性判别。一手房代理销售公司在《中华人民共和国城市房地产管理法》中属于房地产咨询中介，从事咨询业务的中介工作人员不需要相关的执业资格，也没有具体的业务管理办法，而销售人员又对于房地产的各项制度约束较为熟悉，能够为洗钱风险较高的客户提供相应的咨询服务，顺利的使其通过房产购买，达到洗钱目的。
（三）为高风险客户提供现金及第三方账户便利
在销售一手房资金的结算过程中，开发商对于购房者的资金结算方式没有具体要求。目前，为了防范房地产开发商在取得与预售许可证后未将购房者资金用于项目建设，建设部和人民银行于2006年联合发布了《建设部中国人民银行关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，但各地在贯彻执行该通知时具体要求有所不同，流程大致如下：开发商在办理预售许可证时，房管局会要求开发商与合作银行三者之间签订一份资金监管协议，不管购房者是全款购买还是按揭购买，购房资金必须先进入该监管账户，款项到账之后，房管局出具该笔交易的备案号，随后开发商与客户签订房屋购买合同。在此过程中，房管局、合作银行、开发商三者都不对资金来源的合法性进行甄别，只要资金到位即可，对于是否是现金存入，或者是从第三方账户存入，都不做具体审核。对于通过贪腐或者其他非法渠道获得资金的洗钱分子来说，使用完全无关联的第三方账户进行房款支付可以隔断或者掩盖资金用途，割断了资金链条，达到规避反洗钱资金监测的目的。
三、二手房房地产中介业务及洗钱风险点
二手房地产中介的咨询和经纪业务具体包括为出售（出租）房产客户登记房源信息、通过门店或网上店铺发布房源信息并且保证该信息真实有效：为购买（承租）房产客户寻找推荐合适、理想房源，并带领购买（承租）房产客户实地看房，对房屋情况进行详细解释说明，对双方的报价进行商议，促使交易成功。房产中介的经济收入主要是收取中介服务佣金。
（一）应客户要求高估或低估房产价格
在二手房评估手续中，房产价格评估主要由房产局指定评估公司或具备相关资质的评估公司来进行评估。房产局网站有管辖区域内各主要建筑群的备案价格范围，具体评估的价格应该在该范围之内。一般来讲，评估结果以高估房产价格居多，主要目的就是提高房产价值，买方在办理银行贷款的过程中可以提高贷款额度，从而降低首付比例。低估房产价格的情况也存在，估价机构应客户要求故意低估房产价格，以高于估价的价格实际成交，偷逃税款。这种应客户的要求，在看似符合规定的范围内故意将房产价格低估以逃避高額的交易税费，在目前的二手房产交易中普遍存在。
（二）为匿名或政治公众人物提供代理销售或购买服务
在二手房地产中介与客户开展业务的过程中，一般以签订委托协议为交易开始，委托协议中虽然要求交易房产为受托人名下房产，但是在实际业务操作过程中，有客户并不出面，也未签订纸质协议，通过客户与中介经纪人员私下接触，完成所有交易手续，并以网上转账的形式支付佣金。二手房中介机构存在为具有高洗钱风险客户提供代理销售和代理购买服务的行为。
（三）为客户提供第三方支付账户或者现金结算便利
由于二手房产交易过程中，按揭购房必须通过银行或者房管局指定担保机构的监管账户完成，全款购房中的部分交易也通过指定监管账户过渡。在实际交易的过程中，经纪人会为客户提供一切可能的条件来促成交易，包括为客户提供第三方结算账户，利用监管账户不审查资金来源的漏洞，由客户将钱转到该账户，再进入监管账户的方式，从而完成交易。中介经纪人也可以提示客户以现金的形式存入监管账户，或者与卖方直接通过现金交易的方式完成付款，从而割断资金链条，达到规避反洗钱资金监测的目的。
