【绿地房地产开发有限公司股权转让价值评估案例分析】 股权转让案例分析
时间：2019-04-02 03:28:34 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
一、案例基本概况 绿地房地开发有限责任公司（以下简称“绿地公司”）成立于2007年12月，注册资本7000万元（系法人股）；经营范围：房地产开发、房屋租赁、物业管理、建材、装潢材料、电器设备维修、绿化、劳务服务、水电安装、维护服务等；截止2011年12月31日绿地公司账面资产总额13990.11万元，其中:存量房面积11119.57平方米，账面值7166.57万元；负债总额2390.43万元；净资产11599.68万元，其中：实收资本7000万元。
绿地公司拥有的存量房产为：（1）天上人间1至6层商业用房4417.63平方米，账面价值1367.35万元；（2）明珠大厦1至4层商业用房6189.44平方米，账面价值5600.87万元；（3）茂源大市场15个车位512.14平方米，账面价值198.35万元。
二、绿地公司股权价值评估结果
（一）绿地公司存量房产的评估结果
注册评估师运用市场法对绿地公司现有账面存量房产进行了评估，存量房产评估值16311.20万元（详见表1）。
绿地公司存量房产评估值16311.20万元，在没有考虑相关的税费的情况下，与账面值7166.57万元相比，增值9144.63万元，增值率127.6%。这其中涉及到相关的税费包括：营业税及附加、土地增值税、印花税、企业所得税、销售费用等，且这些税费对评估结果的影响相当大。
（二）绿地公司存量房产评估过程中涉及到营业税及附加、土地增值税、企业所得税
若绿地公司按上述评估价值计算，应缴纳营业税及附加、土地增值税、企业所得税（暂不考虑销售费用）共计4624.62万元，其中：（1）营业税及附加913.42万元（营业税税率5%，城市维护建设税税率7%，教育费附加3%，地方教育费附加2%）；（2）土地增值税2196.37万元（按普通住宅与非普通住宅分开计算），其中：“天上人间”商业房946.06万元，“明珠大厦”商业房1250.31万元；（3）印花税8.16万元；（4）企业所得税1506.67万元。
上述营业税及附加、土地增值税、企业所得税4624.62万元，占评估价值28.35%，若扣除上述应缴税金，绿地公司存量房产实际增值4520.01万元，增值率63.07%。
（三）绿地公司股权价值评估结果
1．若注册评估师不考虑营业税、土地增值税、企业所得税，绿地公司股权价值评估结果
截止2011年12月31日绿地公司评估后资产总额30301.31万元；负债总额2390.43万元；股权公允价值27910.88万元。
2．若考虑到营业税、土地增值税、企业所得税，绿地公司股权价值评估结果
截止2011年12月31日绿地公司评估后资产总额30301.31万元；负债总额7015.05万元；股权公允价值23286.26万元。
在考虑营业税、土地增值税、企业所得税，绿地公司股权价值为23286.26万元；不考虑营业税、土地增值税后、企业所得税，绿地公司股权价值为27910.88万元，两者相差4624.62万元，后者比前者高出19.85%。这两种评估结果对评估报告使用者来说，会得出完全相反的结论，对评估报告利益相关者的决策来说影响较大。
三、注册评估师评估房地产开发企业股权价值时，营业税、土地增值税、企业所得税究竟是否属于评估范围
笔者认为：最重要的判断标准是涉及到营业税、土地增值税、企业所得税的纳税主体是否与评估结论有直接的关联？是否影响到评估结论？
房地产企业存量房产涉及到营业税、土地增值税、企业所得税的纳税主体均为产权所有者，土地增值税、企业所得税与产权所有者的历史取得成本有直接关系。也就是说，对于同一评估对象，如果产权主体的历史取得成本不同，那么在发生产权变动时，土地增值税和企业所得税的纳税主体所支付的税收金额就会不同，应缴税收金额的不同又会影响到评估结果。因此，只有当评估的经济行为和评估目的所决定的评估结论的价值内涵与纳税主体直接相关，且影响到评估结论时，才应该考虑营业税、土地增值税和企业所得税对评估结论的影响，大多数注册评估师认同这一观点。
注册评估师对房地产企业存量房产的单项评估与对房地产企业股权价值整体评估，涉及到的营业税、土地增值税、企业所得税均与纳税主体相关，但房地产企业存量房产的单项评估涉及到的营业税、土地增值税、企业所得税，是构成委评资产公允价值的组成部分，不需要将其从公允价值中分离出来，它不影响评估价值；房地产企业股权价值整体评估涉及到的营业税、土地增值税、企业所得税，不是构成委评股权公允价值的组成部分，需要将其从公允价值中分离出来，它影响评估价值。
房地产企业股权价值评估实务操作过程中，土地增值税和企业所得税清算存在很大的难度和复杂性，注册评估师采取回避的态度，不将其纳入评估范围。
房地产开发企业产品销售采用预售方式，货款结算采用预收账款形式，即销售合同签订，收到贷款时，挂预收账款，实际交房时确认收入，涉及到的土地增值税、企业所得税按预收账款金额一定比例预缴税款，开发项目完成后符合清算条件，主管税务机关对开发项目的土地增值税、企业所得税汇算清缴。一般情况下，房地产企业开发的开发项目多，开发时间跨度长，开发项目之间的成本、费用归集不规范，存在人为调节的因素，加之。税收政策频繁变化，有对税收政策理解上的问题，也有合理避税的技术问题，这些因素决定了房地产开发企业的土地增值税、企业所得税很难算得清，很难算得准确，注册评估师在评估房地产企业股权价值时，对已出售，且已结转销售收入和销售成本产品的土地增值税、企业所得税的清算，以及存量房产评估涉及土地增值税、企业所得税计算感到很棘手，很头痛。大多数注册评估师采取回避方式，即房地产企业股权评估涉及到土地增值税、企业所得税时，不从评估价值中扣除，在资产评估报告特别事项说明中予以揭露。
四、注册评估师评估房地产开发企业股权价值时，营业税、土地增值税、企业所得税的纳税义务何时实现
