[谈成本管控的前置] 成本管控方案
时间：2019-04-02 03:11:52 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
中图分类号：F406.72文献标识码：A 文章编号： 房地产企业谈起成本管理，大家第一个想到的肯定是如何省钱，如何避免不必要的成本支出从而创造更大的价值。但是成本难控仍是很多房地产企业经常碰到的共同难题。现在房产行业正逢“冬季”，越来越多的企业开始注重成本的精细化管理，“如何花小钱办大事”成为了很多企业的工作重点。众所周知，成本管理工作越靠前，成本控制的空间越大，对利润的影响也越大，重视成本管控的前置有利于更好的做好成本管理工作。
一、成本管控前置的必要性
成本管控前置是指从项目拿地阶段开始，成本管理人员即参与项目整个开发过程，及时为项目提供盈利测算及决策依据。
从经营角度而言目的是要通过成本控制实现经营利润的最大化，如何突破已根深蒂固的成本管理思路，寻求进一步成本管控前置的方法，使成本管控前置更为有效成为了关键。
往往很多企业的成本测算必须要等设计图纸出具后才开始，“设计先行”是从业人员长期以来形成的固化思想。这种成本管理是被动的，后置的。如何让成本在前期去影响设计，使整个设计过程中渗透对成本理念的贯彻是我们成本管理人员需要去努力的方向。
二、成本管控前置在工作中的运用
2.1．拿地阶段
成本管控前置在拿地测算时就效果明显。一块地的先天属性很大程度上决定了一个项目是否能最终盈利。地该不该拿，适不适合自己企业去拿，拿到后能够获取多少收益，这是每个房地产企业管理层最关心的问题。曾经和万科上海区域公司成本部进行过一次行业内交流，他们表示从拿地阶段成本部就已经加入到决策小组，到项目实地踏勘调研，搜集当地规范，与同区域房地产企业交流，并在拿地前编制完成详细的成本测算明细，这将会作为管理层决策是否拿地的重要依据。拿地之后，实际的执行成本和最初的拿地测算之间的偏差率也是极小的。由此可以看出作为企业最全面了解实际开发成本的成本管理人员应尽早参与项目开发，成本管控工作应尽可能的前置，对后期项目成本的控制是非常有帮助的，可以有效规避后期成本失控的风险。
2.2．方案比选阶段
成本管控前置也可在前期方案对比中广泛运用。例如，要建造一个住宅小区，在容积率满足的前提下，可以有多种物业类型的排列组合。是全部建造联排别墅？联排别墅+高层？叠加别墅+联排别墅？叠加别墅+高层？建造集中地库还是组团地库？附加值能带来多少溢价？……这么多的可能性往往造成难以取舍的局面。这时成本测算模型就起了至关重要的作用，成本部可以配合业务部门，通过经验数据对各个方案进行成本测算，得出项目的利润率对比情况提供给管理层作为决策的一个重要依据。
2.3预警成本失控的风险
成本管控前置可以避免项目走入“歧途”。站在经营者的角度，关注的是利润，是建完这个项目后企业能够获得多少盈利。一味追求品质，不计成本的投入，到结算审计时发现利润率堪堪持平，勉强维持生计，对企业来说这个项目即使再获得一片市场叫好也无法实现经营目的。例如有个项目，拿地时市场前景看好，企业成为了某三线城市的地王，地块定位为高档别墅项目。但是在确定方案时恰逢市场调控，当地在整年中只卖出了一套别墅，高地价项目如何在这种市场环境下获利成为了企业的一个难点。这时成本部对设计部初步确定的方案进行了测算，结果净利润率是负值，大家意识到方案必须要变，思路必须要变，为确保品质牺牲收益并不可行。管理层制定项目的净利率要求，在确保利润率要求的前提下进行成本反算。售价不变的情况下，除去土地成本和基础配套收费等不可变动成本后还有5000元/平的可变动成本，如何配置这部分成本变成了讨论的关键。从建筑结构形式、材料替换运用、技术对标指标等方面，设计、市场、成本、采招各个部门绞尽脑汁提出自己的优化建议。最终决定取消集中大地库改为别墅自带子母车位，虽然牺牲了一点品质，但仍能做到人车分流，却节省了大笔的车库建造成本。从传统的“设计先行”概念中脱离出来，“成本先行”也未尝不可。成本管控前置及时预警了项目的盈利风险，使企业快速反应，修改方案，降低了成本。
三、成本管控前置需具备的条件
成本管控前置的作用及重要性一目了然，但是目前中国房产企业真正能够做到的少之又少，完整的体系尚处于空白阶段。大家都是摸着石头过河，通过自己的实践总结形成一套自己的方法。从业多年，通过实践经验我认为以下几点是成本管控前置工作必备的条件。
3.1.成本管理人员素质要求
首先，成本管控前置对成本管理人员有很高的素质要求。不仅需要具备成本管理专业能力还要对设计、工程、采招等专业有全面的了解。同时要站在战略高度对一个项目进行整体的成本策划，知道企业最终需要达到什么目的，例如：产品的定位是针对首次购房客户还是二次购房改善型客户？是否需要成为区域内的标杆楼盘？是否考虑今后区域深耕的可能性？……与企业战略完整结合，在方向上才能把控正确，这样才能最大可能的避免不必要的支出。
其次，成本管理人员不是单一的教别人“省钱”，而是试着“教业务人员如何花钱”。现在大量超前、价格昂贵的产品充斥着房地产市场，与普通消费者的需求相去甚远，住宅越来越脱离了居住的本质。在公司的决策会议上，成本管理人员对项目方案和部品部件配置提出了自己的优化意见之后，往往会遭到各业务部门的反对。设计部认为材料替换会影响整体效果，市场部认为部品部件配置一旦低于同区域竞争楼盘就会影响销售，最终的结果就是什么都不能变，什么都不能降，成本居高不下，成本管理人员有苦难言。如果尝试以“回归住宅本质”去提出专业诉求，回归“客户视角”去表达客户需求，是不是会更有效果。有时候钱砸下去了，客户并不一定能感受到，无溢价的成本支出就是一种浪费。哪些是客户的敏感点，哪些是客户真正关注的地方，成本管理人员可能不精通市场营销，但作为一个普通客户可以提出自己的观点。
3.2.成本经验数据库的建立
成本经验数据库是成本管控前置的重要工具，能够为项目的成本测算提供经验和关键参考。通过项目数据的积累和比较，搜集标杆企业的成本数据，按项目维度、产品维度、科目维度等形成各类成本指标库，是一项成本管理人员需要长期坚持的工作。依据结算成果更新数据库，用经验数据对下一个新项目进行成本测算，这是一个有效的良性循环过程。
同时可以依据成本经验数据库建立一个成本测算模型，在项目拿地阶段、前期方案比选阶段进行成本测算，迅速有效的在前期成本工作中快速反应。这在成本管理工作中也是一个行之有效的方法。
3.3.成本管理应与时俱进
现在许多标杆房地产企业不断地着力于新产品的开发研究，产品正在发生日新月异的变化，成本管理如果与产品研发脱节容易造成闭门造车，纸上谈兵。多实地踏勘，进行市场调研，搜集相关成本数据，进行分析比较，更新自己的知识库，了解最新的产品技术有利于成本管理工作的开展和提高。例如，近期很多项目甚至不少标杆企业在高端别墅项目中都大胆的采用了塑钢窗去替代铝合金窗。在客户印象中，从前塑钢窗是低端的代名词，容易老化，又影响美观。实际上现在的塑钢窗和传统概念里的塑钢窗已经有了很大的区别，改进了工艺，品质和美观度都有了很大的提升，既节约了成本又满足了节能要求，市场反馈情况良好。如果不了解这种产品，不去其他公司的项目多看看，就不能够提出诸如此类的部品部件优化建议。
四、结语
如今房地产市场已经逐渐回归理性消费时代，精细化管理是房地产企业发展的必然趋势。如何做到“精细”二字，成本管控的前置必不可少。要从传统固化的成本管理理念中解脱，变“事后”为“事前”，寻求新的管理思路与途径，房地产企业成本难控的局面会得到改善。
同时，清晰认识到自己工作的重要性，了解成本管控前置的必要性，不断提高个人专业素养，积极主动的以自己的成本理念去影响他人，让企业管理层及业务部门逐渐依赖前期成本测算得出的结论，实现成本管理工作的价值，相信是每个成本管理人员都希望能够达成的目标。
推荐访问:谈成
